광주지방법원 2026타경30340. 광주 북구 두암동 현대아파트 109동 11층 1102호, 전용 약 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자 배현철은 2020년 3월 23일 매매계약으로 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 2020년 4월 20일 소유권이전과 함께 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 141,900,000원입니다.
이후 근저당권은 2022년 9월 7일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2026년 1월 30일 임의경매를 신청했습니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기상 권리의 정리와 점유자의 실제 인도 문제는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 109동 11층 1102호 도로명주소: 삼정로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.93㎡ · 지상 20층 중 11층 |
| 소유자 | 배현철 (2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 115,912,746원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.20 하나은행 근저당권 · 채권최고액 141,900,000원 · 한국주택금융공사로 이전 |
| 점유 관련 | 배만식 (2020.08.27 전입 · 보증금 및 확정일자 미상) |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리들
권리분석의 기준은 2020년 4월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 넥스젠파이낸스대부 근저당권 45,500,000원, 김승권 근저당권 42,000,000원 및 서민금융진흥원·하나은행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하나카드의 5,199,294원 가압류는 2021년 7월 13일 이미 말소됐습니다.
하나은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 별도의 141,900,000원 채권이 하나 더 발생한 것으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유자 분석 — 전입 시점과 권리관계를 구분
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배만식 | 2020.08.27 | 미상 | 선순위 아님 구체적 사실관계 확인 |
미상 확정일자 미상 |
산정 0원 보증기관 승계 신고 아님 |
실제 점유관계 조사 대상은 배만식 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 전입 사실이 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤에 있어 원칙적인 선순위 보증금 인수 구조로 보기는 어렵지만, 임대차 내용과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권 존재 여부도 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 91.3%
두암동현대1차는 672세대, 준공일 1998.01.26인 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.97㎡ 거래이며, 경매 대상 전용면적 약 84.93㎡와 대응하는 평형입니다. 최근 12개월 평균은 214,750,000원(4건), 전체 비교 거래 12건 평균은 218,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 1 | 201,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2024.12 | 84.97㎡ | 15 | 257,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 214,750,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균보다 18,750,000원 낮은 가격입니다. 최신 거래가 238,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 거래 가운데 190,000,000원 사례가 있어, 최저가가 모든 거래보다 저렴한 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 한국주택금융공사로 이전 | 141,900,000원 | 141,900,000원 |
| 2. 근저당 · 넥스젠파이낸스대부 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,720,000원 | 5,056,000원 |
| 4. 근저당 · 김승권 | 42,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나은행 | 10,036,036원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상 채권총액은 249,156,036원이고 채권자 배당액은 192,456,000원입니다. 미배당액은 56,700,036원으로, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정 배당이며, 실제 배당요구·채권잔액·법정 배당순위와는 차이가 있을 수 있습니다.
당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당액 56,700,036원이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 산정된 매수인 인수액은 0원이며, 점유자 관련 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원 산정
| 구분 | 최저매각가 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 196,000,000원 | 56,700,036원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 156,800,000원 | 95,351,236원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 125,440,000원 | 126,272,196원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가가 내려가지만 배당 가능한 금액도 감소하여 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 채권들은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두암초등학교 북동측 인근으로 단독주택과 아파트가 주를 이루는 주거지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 토지는 서측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브지붕의 지상 20층 건물 중 11층입니다. 도시가스 난방, 급·배수, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중점경관관리구역·전통상업보존구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가 자료상 863,800원/㎡입니다.
- 환금성. 672세대 아파트로 비교 가능한 거래가 존재하지만, 실거래 표본의 가격 범위가 190,000,000원~257,000,000원으로 넓습니다. 층·향·상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실내 노후 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배만식의 점유관계. 전입일 2020.08.27, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약 및 실제 점유·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2020.04.20 하나은행 근저당과 2022.09.07 한국주택금융공사 이전 내역을 대조하고 채권최고액 중복 계산을 피하세요.
- 시세 하락 보정. 최근 12개월 평균 214,750,000원과 최신 거래 238,000,000원뿐 아니라 최근 추세 -2.4% 및 190,000,000원 거래도 함께 고려하세요.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 0.8회를 참고하되, 이후 유찰이나 낙찰 여부를 확정적으로 예측하지 마세요.
- 배당표 검증. 채권최고액 기준 예상배당과 실제 채권잔액·법정 배당순위는 다를 수 있습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 115,912,746원도 원본에서 대조하세요.
- 관리비·인도 비용. 공용부분 미납 관리비, 인도 협의, 필요시 법적 절차와 부대비용을 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후”
광주 두암동 현대아파트 1102호는 신건 최저가 196,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 214,750,000원보다 낮고, 등기상 후순위 채권은 매각으로 정리되는 유형입니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
하지만 배만식의 보증금·확정일자와 점유관계가 확정되지 않았고, 최근 거래 추세도 -2.4%입니다. 특히 같은 평형 거래 가운데 최저가보다 낮은 사례도 있어, 시세 평균 대비 할인만으로 충분한 수익성을 단정하기 어렵습니다.
결론은 조건부 접근입니다. 말소기준권리와 후순위 소멸관계를 확인하되, 점유자와 배당 관련 원본을 대조한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 현재의 할인 수준은 긍정적이지만, 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적 입찰 판단이 필요합니다.
