수원지방법원 2025타경55300. 경기도 수원시 영통구 원천동 573 소재 토지와 건물에 대한 임의경매입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층과 4층은 각각 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 281.1㎡입니다. 등기상 소유자는 한광선이며, 말소기준권리는 2014년 2월 11일 설정된 수원농업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다.

여기서 가장 먼저 볼 사람은 경매신청채권자가 아니라 심재훈입니다. 주민등록일이 2013.08.16로 말소기준보다 빠릅니다. 기록상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 대항력 유지 여부와 매수인이 승계할 보증금은 별도 검증이 필요합니다. 이 문제가 해결되지 않으면 최저매각가만으로 실제 취득원가를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심

등기부상 우리은행의 과거 근저당권 3건은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2014.02.11 수원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 수원농협 추가 근저당, 안양저축은행 근저당 및 수원시 압류와 후순위 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

다만 안양저축은행 근저당권에는 에이클래스대부주식회사로의 채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 있고, 웰컴저축은행주식회사의 근질권도 설정돼 있습니다. 이는 담보채권에 관한 권리관계이므로 배당 수령권자와 실제 채권액을 최종 확인할 필요가 있습니다. 근질권 채권최고액을 별개의 신규 근저당 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 1명과 다수 점유관계

주거 세대와 상가 점유가 함께 확인됩니다. 특히 심재훈의 선순위 전입, 2층 주택임차권등기 2건, 상가 임대차 및 그 밖의 점유관계를 별도로 검토해야 합니다.

전입일이 기재됐더라도 그 자체만으로 모든 대항요건이 확정되는 것은 아닙니다. 주거 임차권은 실제 인도·주민등록 및 그 유지 여부, 상가는 인도·사업자등록 등 별도 요건을 확인해야 합니다. 표의 우선변제 확인 항목은 확정일자, 배당요구, 실제 배당순위의 검증 필요성을 뜻합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,936,385,600원 가정)

아래는 확인된 근저당권 채권최고액 중심의 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 배당, 선순위 임차인 인수 위험, 당해세와 최우선변제 등을 충분히 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

근저당권 채권최고액 기준 예상배당 합계는 552,000,000원입니다. 을구 11번 근저당권은 에이클래스대부주식회사로 이전됐으며 근질권 설정도 있어 실제 수령권자 확인이 필요합니다. 표시된 소유자 잔여금 1,362,621,744원은 임차인 배당 및 기타 우선채권을 반영하지 않은 잠정 금액으로, 확정적인 소유자 수령액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

기초 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 552,000,000원의 근저당권 채권최고액을 충당하는 것으로 산출됩니다. 그러나 이것은 임차인에 대한 배당이나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수를 확인한 결과가 아닙니다.

실질취득비용은 낙찰가와 별도로 부담할 수 있는 선순위 미배당 보증금을 합쳐 판단해야 합니다. 현재 선순위 보증금이 확인되지 않아 모든 회차의 실질취득비용은 산정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아주대학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주거와 상업 기능이 함께 존재하는 환경입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 이용됩니다. 위생·급배수, 화재 탐지·경보, 승강기, 도시가스 보일러 개별난방 설비가 확인됩니다.
• 토지. 대지면적 281.1㎡, 평지·세로장방형·소로각지입니다. 공시지가는 2,457,000원/㎡이며, 제1종일반주거지역과 광교지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 상대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 도시교통정비지역 등이 포함되며 토지거래계약 관련 허가구역 표시도 있어 실제 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 2층은 방 3개를 갖춘 주거 2가구, 3층과 4층은 각각 방 3개를 갖춘 주거 1가구로 평가되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설을 함께 취득하는 구조이므로, 매수 수요 및 적정가격을 판단하려면 임대차 정리 가능성, 공실·임대수익, 향후 관리 부담을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 심재훈의 선순위 임차권. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부 및 미배당 보증금 승계 가능성을 우선 확인해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확정. 박일영과 주식회사하나이엠에스, 문명자와 (주)지앤디코리아 사이의 관계 및 점유 중복 여부를 확인해야 합니다. 불완전하게 표시된 주거 점유 기록도 원본 명세서와 대조해야 합니다.
• 주택임차권등기. 양진경 170,000,000원, 이승민 190,000,000원의 배당순위, 실제 배당 가능액 및 등기 말소관계를 확인해야 합니다. 이승민의 증액 보증금 10,000,000원은 2024.04.18 확정일자가 기재되어 있습니다.
• 상가 임대차. 101호 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원의 실제 계약, 사업자등록, 점유 상태 및 상가임대차보호법상 권리를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권. 안양저축은행 설정 근저당권의 에이클래스대부주식회사 이전과 웰컴저축은행주식회사의 근질권을 반영한 실제 채권 및 배당 수령관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 포함 범위를 대조하고, 평가에서 제외된 1층 창고·냉장고의 반출 조건을 확인해야 합니다.
• 실질취득원가. 낙찰대금 외에 인수할 수 있는 보증금, 임차인 명도비용, 세금, 관리·수선비용을 확인한 뒤 총취득원가를 계산해야 합니다.
• 현장·원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 각 층 임대차계약 및 배당요구 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “배당표의 인수 0원보다, 선순위 보증금의 실체가 먼저다”

수원 원천동 573의 이번 경매는 감정가와 최저매각가가 모두 1,936,385,600원인 신건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 담보권의 소멸 구조만 보면 정리 가능한 권리들이지만, 전체 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.

심재훈의 2013년 전입은 2014년 말소기준보다 앞서며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 후순위 임차권등기 2건의 보증금 합계 360,000,000원과 상가·주거 점유도 별도로 검토해야 합니다. 따라서 기초 배당표에 표시된 인수 0원만 보고 안전한 경매라고 결론 내리는 것은 부적절합니다.

현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류. 심재훈의 보증금과 실제 대항력, 임차인별 배당·인수관계를 확정하고, 주상용 토지·건물 전체의 최근 비교시세를 확보한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 유찰되어 최저가가 낮아져도 선순위 미배당 보증금의 인수 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라, 확인된 실질취득비용입니다.