광주지방법원 2026타경30386. 광주광역시 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 12층 1202호 아파트입니다. 2018년 사용승인된 40세대 규모의 주거시설로, 소유자는 향원주택주식회사입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 197,096,878원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

등기에는 우리은행 근저당권의 말소 이력과 함께, 이숙향 명의의 임차권등기가 남아 있습니다. 임차인은 2018.10.19 전입·점유를 시작했고, 보증금은 178,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 합니다.

핵심은 낙찰가가 아니라 배당 후 미회수 보증금입니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰 뒤 매각대금이 낮아지면 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 유찰을 단순한 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 설정된 2024.06.17 임차권등기가 가장 중요한 권리입니다. 이숙향의 전입·점유 개시도 2018.10.19로 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 권리분석

실제 임차인 1명. 이숙향의 계약은 2017.06.20부터 이어졌으며, 보증금은 증액을 거쳐 178,000,000원이 되었습니다. 등기상 확정일자는 170,000,000원에 대해 2021.01.04, 증액된 8,000,000원에 대해 2024.03.04로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2024.06.17 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.

2026.02.04 이후의 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 목포시 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등이 우선 배당되면 임차인이나 신청채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 89.6%만 보고 저렴하다고 판단하면 안 된다

송정크레지움센트럴의 확인된 거래는 2023.11 거래 1건, 230,000,000원입니다. 현재 최저가 206,000,000원은 그 금액의 89.6%에 해당하지만, 비교 거래 전용면적은 84.58㎡이고 분석 대상의 비교 기준 면적은 73.9539㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니며 거래 시점도 오래됐습니다.

단순 금액 차이는 24,000,000원이지만, 이를 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다. 비교 대상의 면적이 다르고, 2023.11 거래만으로 현재의 동일 면적 시세나 최근 가격 추세를 판단하기 어렵기 때문입니다.

같은 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 하지만 이 통계만으로 현 물건이 유찰될 것이라고 예측할 수는 없습니다. 더욱이 이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있어 유찰 시 매수인이 부담할 보증금이 증가할 수 있으므로, 일반적인 권리 깨끗한 물건의 유찰 할인 전략을 그대로 적용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 206,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정입니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당 예상액은 172,780,878원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 조정은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위는 배당표와 권리 원본에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 206,000,000원을 가정하면 집행비용 3,684,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금 178,000,000원을 전액 배당하고, 주택도시보증공사에 24,316,000원을 배당하는 구조입니다. 이 가정에서는 임차인 미회수 보증금 0원, 매수인 인수액 0원입니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총 취득부담은 크게 줄지 않는다

이와 같은 대항력 보증금 인수형에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아질 경우, 매각대금에서 배당되는 금액이 줄어든 만큼 인수액이 증가합니다. 집행비용을 무시하면 실질취득액은 보증금 178,000,000원 수준으로 수렴하며, 위 계산의 차이는 추정 집행비용의 영향입니다.

또한 이는 각 회차의 최저가에 실제 낙찰되고 예상 배당순위가 그대로 적용된다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 당해세의 우선 배당, 채권 승계관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 송정동 송정중학교 북동측 인근. 단독주택·다가구주택·소규모 점포·아파트단지가 혼재하는 기존 시가지 내 주상복합지대입니다.
• 교통. 북측 인근에 간선도로가 지나며 지하철 송정공원역이 인근에 위치합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물로, 본건은 12층 1202호입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지. 일반상업지역에 위치하며 사다리형에 가까운 평지입니다. 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 환금성. 총 40세대 규모의 소규모 단지입니다. 확인된 실거래 표본이 1건이고 대상과 면적도 달라 현재 매도 가능가격과 거래 유동성을 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택. 2018.07.13 민간임대주택 등록에 관한 등기가 2022.11.15 접수돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있으므로 매각 후 등록상태와 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 이숙향의 전입 2018.10.19, 임차권등기 2024.06.17, 보증금 178,000,000원 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
• 보증금 전액 배당 여부. 신건 예상 인수 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제·확정일자별 우선순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계. 신청채권 197,096,878원이 임차보증금에 관한 대위변제·구상권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 동일 보증금에 대한 중복채권 계산을 피해야 합니다.
• 근저당권 이력. 2018.05.29 우리은행 근저당 설정 및 변경, 말소 기재를 검토하고 임차권과의 실제 우선순위 관계를 재확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 국민건강보험공단, 국세, 목포시 압류가 있으며 특히 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수재계산. 1회 유찰 예상 인수 16,307,200원, 2회 유찰 예상 인수 48,805,760원을 반드시 낙찰가에 더해 판단해야 합니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 실거래 재검증. 2023.11 거래 230,000,000원은 다른 면적의 1건입니다. 같은 면적의 최신 거래가격, 현재 매물 호가, 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현 점유자와 인도 가능 여부, 보증금 반환관계 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 말소 여부와 임대의무 관련 제한사항을 담당 관청 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 재산 관련 세금, 인도 및 취득 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 자료 및 법원 공고의 변경사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “206,000,000원의 신건과 131,840,000원의 유찰 물건은 같은 위험을 갖는다”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 206,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 178,000,000원입니다. 현재 예상배당대로라면 전액 배당이 가능해 인수 0원이지만, 유찰되면 미회수 보증금이 매수인의 부담으로 넘어올 가능성이 높아집니다.

2회 유찰해 최저가가 131,840,000원까지 내려가더라도 예상 실질취득액은 180,645,760원입니다. 그 금액이 실제 현재 시세보다 저렴한지도 아직 확인되지 않았습니다. 230,000,000원이라는 비교 거래는 2023년의 다른 면적 거래 1건이므로 가격상의 우위를 확정하는 근거로 삼기 어렵습니다.

주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금 사이의 관계, 세금의 우선순위, 민간임대주택 관련 의무도 추가로 확인해야 합니다. 신건에서는 조건부 인수 0원, 유찰 후에는 보증금 인수 위험 증가. 권리가 명확하게 정리되고 동일 면적의 현재 시세가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.

종합 판단: C등급 · 조건부 검토. 현 회차의 보증금 전액 배당 가능성은 긍정적이지만, 선순위 임차권, 배당 불확실성, 소규모 단지의 시세 검증 부족이 동시에 존재합니다. 최저가 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가할 수 없는 사건입니다.