광주지방법원 2026타경30535. 광산구 송정동에 있는 송정크레지움센트럴 5층 502호 아파트입니다. 전유면적은 73.9539㎡이며, 2018년 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 청구금액 202,027,235원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부에는 과거 우리은행 근저당권이 나타나지만 현재 이미 말소된 권리입니다. 이 사건의 말소기준은 2026.02.20. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 임차인 박지향이 전입·점유했고, 2024.06.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 후순위 압류가 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

2018년 우리은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수해야 할 근저당권으로 보지 않습니다. 2022년에 등기된 민간임대주택 관련 사항은 별도의 확인이 필요한 공법상 제한입니다. 이후 2026년 경매개시결정과 국민건강보험공단·국세·목포시 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.78억의 무게

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타납니다.

등기부에는 최초 보증금 165,000,000원과 두 차례 증액분이 구분되어 있습니다. 따라서 확정일자별 우선변제순위까지 확인하는 것이 중요합니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리하지만, 등기상 확정일자 기재가 존재하므로 실제 배당 및 인수 결과를 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서 원본과 임차권등기, 배당관계를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액이 판단 기준

이 사건은 동일 단지·유사 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 206,000,000원만을 기준으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금까지 더하면 신건 실질취득액은 384,000,000원입니다.

실질취득액 = 회차별 최저매각가 + 매수인 인수보증금 178,000,000원. 실제 낙찰가격, 배당에 따른 인수액 변동, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산을 그대로 반영한 추정치입니다. 임차보증금 178,000,000원은 매각대금 배당 항목이 아니라 별도 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 등 당해세, 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 확정일자가 등기되어 있는 임차인의 실제 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 위험과 인수 구조

유찰 시 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액이 증가합니다. 다만 신청채권자의 미배당액과 임차인의 인수보증금은 구분해야 합니다. 신청채권자의 미배당액을 자동으로 매수인에게 추가 부담시키는 것은 아닙니다. 매수인 부담으로 계산된 금액은 박지향의 임차보증금 178,000,000원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광산구 송정동 송정공원역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교·단독주택·점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장과 지하철역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.05.21. 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·소화·경보·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 도시계획. 일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 비행안전제5구역과 교육환경 보호구역 관련 제한도 표시됩니다.
• 민간임대주택. 2018.07.13. 민간임대주택 등록 사실이 기재되어 있습니다. 임대의무기간, 등록 상태와 경매 이후 적용되는 의무를 별도 확인해야 합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주변 교통·생활시설은 확인되지만 개별 세대의 실거래가격과 거래량 검증이 필요합니다. 교통 접근성만으로 실질취득액 384,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 인수 여부. 박지향의 대항력, 점유·전입 유지, 임차권등기 효력, 실제 보증금 잔액을 확인하세요.
• 확정일자와 배당순위. 최초 보증금 및 증액분의 우선변제순위를 확인하고, 예상배당의 전액 인수 가정이 실제 배당과 일치하는지 검증하세요.
• 주택도시보증공사 관계. 신청채권자 청구금액의 발생 원인과 임차보증금 대위변제·채권양도·승계 여부를 확인하세요. 동일 보증금의 중복 계산과 실제 인수액 변동 가능성을 함께 점검해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 384,000,000원, 1회 유찰 342,800,000원, 2회 유찰 309,840,000원을 실제 시세와 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 말소 여부와 임대의무, 임차인 보호 규정이 경매 취득 후 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 세금·압류. 국세·지방세 등의 당해세 여부, 미납액 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 전기·관리비. 단전예고의 현재 상태, 체납 전기요금, 공용관리비, 공급 재개 비용을 확인하세요.
• 현장과 명도. 임차인의 실제 점유 및 퇴거 가능 시점, 보증금 반환과 명도 협의 조건을 검토하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 전부가 아니다”

이 물건은 감정가 206,000,000원짜리 아파트라는 외형만 보면 일반적인 신건 경매로 보일 수 있습니다. 그러나 그 안에는 178,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 문제가 있습니다. 박지향의 대항력과 임차권등기 시점은 경매개시결정보다 앞서며, 예상배당도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

전액 인수 가정이라면 신건 실질취득액은 384,000,000원, 2회 유찰 시에도 309,840,000원입니다. 동일 단지 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이러한 금액을 경제적으로 유리한 가격이라고 말할 근거는 없습니다. 더구나 민간임대주택 등록, 압류 3건, 단전예고 등 추가 확인 요소도 존재합니다.

결론은 권리 고위험·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 우선 임차보증금의 실제 인수범위와 주택도시보증공사의 채권관계를 확정하고, 그다음에 낙찰대금과 잔여 인수액을 합한 실질취득액을 검증 가능한 거래시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.