수원지방법원 2025타경56872. 이번 물건은 화성시 봉담읍 상리 669-4에 위치한 토지와 주거용 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용은 단독주택(다가구용)입니다. 지상 3층으로, 1층 2가구·2층 2가구·3층 1가구의 주거구조를 갖추고 있습니다.

건물 소유자는 조성숙이며, 2021년 8월 13일 서울경기양돈축산업협동조합 명의로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 건강보험공단 압류, 산은캐피탈 가압류, 전세권 및 주택임차권등기가 존재하지만 등기상 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.

다만 단순한 권리 소멸 여부만으로 안전성을 확정해서는 안 됩니다. 임차인이 여러 가구에 걸쳐 존재하고, 세금 압류도 있는 만큼 실제 임대차 관계·배당요구·우선변제 여부·체납세액·점유 상태가 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 봉담읍 상리 669-4 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 권리자의 변경은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아닙니다.

이 근저당권 뒤에 설정·등기된 주식회사원준의 전세권, 곽효민·김운배의 주택임차권, 국세 및 건강보험공단 압류, 산은캐피탈 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기권리의 소멸과 실제 세금 배당·임차인 명도 문제는 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력의 분리

확인된 실제 임차인은 정진호·곽효민·김운배 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2021.08.13 말소기준권리보다 늦어, 현재 조사상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금이 확인되는 두 사람의 합계는 260,000,000원입니다.

모두 배당요구 관련 기록이 확인됩니다. 우선변제 배지는 확정일자 등 관련 자료의 확인 여부를 뜻하며, 실제 배당순위와 배당액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 별도 전세권 — 주식회사원준

주식회사원준의 전세권은 확인된 임차인 3명의 신고와는 별개로 등기돼 있습니다. 이 전세금 230,000,000원은 곽효민·김운배의 보증금 합계 260,000,000원과 구분해야 합니다. 전세권이 매각으로 소멸하더라도 해당 부분의 실제 점유자와 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 감정가와 실거래 검증

현재 감정가는 1,435,339,920원이고 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

다만 인근 유사한 다가구용 주택과 토지의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 가격 계산이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계에 따른 산정치입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,435,339,920원 가정)

위 표는 제공된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 배당액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 기준이며, 전세권 230,000,000원과 가압류 40,636,513원 등을 반영했습니다. 임차인 보증금 배당, 국세·건강보험공단의 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 완전히 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 607,950,008원은 확정금액이 아닙니다.

⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
• 설비. 위생·급배수, 난방, 화재탐지 및 태양열발전설비 등이 설치돼 있습니다. 옥상 태양열설비는 감정가격에 포함됩니다.
• 토지. 면적 255.1㎡, 지목 대, 정방형 평지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 999,400원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공부 및 매각범위. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가상 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 환금성은 개별 매수수요와 임대수익, 토지·건물 가치에 영향을 받으므로 인근 유사 물건의 거래사례 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.08.13 근저당권과 2025.11.07 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기를 함께 확인하세요. 권리 이전으로 기존 근저당권의 순위가 바뀌지는 않습니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 5가구 구조이나 확인된 임차인은 3명입니다. 각 호실의 점유자, 임대차계약, 주민등록 및 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 정진호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 곽효민 160,000,000원, 김운배 100,000,000원의 우선변제와 배당관계도 확인하세요.
• 전세권과 임차권 구분. 주식회사원준의 전세권 230,000,000원은 별도 권리입니다. 관련 호실의 실제 점유 및 명도 상태를 확인하세요.
• 국세·공단 압류 확인. 수원세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 배당순위, 체납액 및 법정기일에 따른 우선채권 여부를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 임차보증금·세금·최우선변제를 반영한 배당순위 및 배당액을 검증하세요. 소유자 잔여액을 확정된 결과로 취급하면 안 됩니다.
• 시세 검증. 최저매각가 1,435,339,920원의 적정성을 판단하기 위해 유사 다가구주택의 최근 실거래, 토지가치, 임대수익 및 건물 상태를 비교하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 옥상 태양열설비가 포함됩니다. 현장 상태와 감정평가서의 매각범위를 대조하세요.
• 명도·체납비용 확인. 다가구 건물은 세대별 인도 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 공과금, 관리 관련 비용, 시설 유지보수 상태도 함께 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 투자 안전성은 다르다”

이 물건의 장점은 2021.08.13 근저당권을 기준으로 권리의 소멸관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 확인된 임차인 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입자로 분류되며, 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 주의해야 할 부분은 임대차와 배당입니다. 다가구용 건물의 실제 호실별 점유관계가 전부 확인된 것은 아니고, 전세권 230,000,000원과 확인된 임차보증금 260,000,000원, 보증금 미상의 임차인 및 세금 압류까지 검토해야 합니다. 또한 1,435,339,920원의 신건 최저가가 실거래 시세에 비해 유리하다는 근거도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리구조 검토 가능, 가격 및 임차·배당 검증 전 입찰 보류입니다. 예상 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 투자라고 단정하지 말고, 임대차 원본과 세금 배당, 현장 점유상태를 확인한 뒤 실거래 시세에 근거한 입찰가격을 설정하는 접근이 적절합니다.