수원지방법원 2025타경57734. 호매실로104번길 24-24에 있는 근린시설 4층 에이401호입니다. 감정가는 292,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 같은 금액에서 첫 매각이 진행됩니다. 등기부상 소유자는 대지건설산업주식회사이며, 2021년 1월 13일 366,358,595원에 취득했습니다. 이후 중소기업은행 근저당권을 시작으로 압류와 가압류가 이어졌고, 근로복지공단의 강제경매가 개시되었습니다.

가장 먼저 확인할 권리는 을구 2번 유태현의 상가건물임차권입니다. 등기일은 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약과 점유·사업자등록에 관한 날짜는 그보다 앞섭니다. 따라서 단순히 등기 순위가 후순위라는 이유만으로 임차보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서가 미배당 보증금 인수를 명시하고 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권 인수는 별도

등기부에는 중소기업은행 근저당권 외에도 경기신용보증재단의 가압류 162,000,000원, 중소기업은행의 가압류 149,285,120원, 근로복지공단의 가압류 409,002,640원이 존재합니다. 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 화성시·수원시 압류도 이어져 있습니다. 권리 자체가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 우선배당 항목이 발생하면 임차인의 실제 배당과 후순위 채권자 배당은 달라질 수 있습니다.

2022.06.21. 중소기업은행의 과거 임의경매개시결정은 2023.05.11. 말소되었습니다. 현재의 경매는 2025.09.17. 근로복지공단이 신청한 강제경매입니다. 또한 2024.12.04. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재하므로, 경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 미배당 보증금 승계가 핵심

사업자등록신청일과 점유개시일이 말소기준권리보다 앞선다는 사정은 대항력 검토에서 중요합니다. 다만 상가임대차의 대항력은 사업자등록과 건물 인도 등 법적 요건을 함께 살펴야 하며, 현재 자료만으로 확정 판정하기는 어렵습니다. 더욱이 임차인 관련 기재에 주거 및 상가건물임차권 표현이 함께 존재하므로 실제 사용관계와 대항력 성립 요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 부담 — 최저가만 보면 안 된다

이 사건은 신건 최저가 292,000,000원을 기준으로 하더라도, 임차권 보증금의 미배당 부분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 특히 현재 예상배당표에서는 유태현에게 배당될 금액이 확정되어 있지 않으므로 실제 취득 총액은 낙찰가격 외에 임차보증금 인수 결과까지 반영해 판단해야 합니다.

전액 인수 가정 금액은 각 회차 매각가에 미반환 보증금 27,360,000원을 합산한 조건부 계산입니다. 확정 인수액이나 총투자비가 아니며 취득 관련 비용, 명도비, 설비 복구비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차 역시 실제 매각 일정이 아니라 가정 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

이 단순 배당 시나리오에서 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 287,112,000원이며, 산정된 채권총액 984,287,760원에 비해 697,175,760원의 미배당이 예상됩니다. 신청채권자인 근로복지공단의 예상배당은 0원으로 표시됩니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 화홍병원 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정요항표상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 6층 건물로, 외벽은 석재 및 복합판넬 마감입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비와 시스템냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 시설 가동 상태. 건물 전체가 폐문·폐쇄중이며 단전·단수된 것으로 조사되었습니다. 관련 설비는 가동중단 상태로 기재되어 있어 전기·수도·냉난방 및 소방시설 정상화 여부가 중요합니다.
• 토지 및 접도. 평탄한 상업용 건부지이며 서측 왕복 2차선 도로, 북측과 동측 보행자전용도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상의 토지거래허가구역 기재도 있어 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 사용·영업 가능 여부는 시설 상태와 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설 특성상 실제 사용 가능성, 임대수요 및 시설 복구비가 거래가격에 영향을 미칩니다. 폐쇄·설비 중단 상태이고 비교 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서 원본에서 을구 2번 임차권의 미배당 잔액 인수 조건을 확인하고, 매각기일 전 정정 또는 변경 여부를 점검하세요.
• 대항력·우선변제 검증. 임대차계약일, 점유개시일, 사업자등록의 계속성, 확정일자 기재 불일치 및 실제 사용관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가격에 실제 인수할 보증금 잔액과 취득 관련 비용, 시설 정상화 비용을 더해 입찰 상한을 산정하세요. 보증금 전액 인수 시 신건 기준 합산액은 319,360,000원입니다.
• 세금 압류·배당순위 확인. 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 채권 등이 존재합니다. 당해세·법정기일·우선배당 여부를 확인해 실제 배당 결과를 재산정해야 합니다.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있으므로 법원 경매와 공매의 진행 상태, 중지·취소·완료 여부 등을 교차 확인하세요.
• 시설 점검. 건물 전체 폐쇄와 단전·단수에 따른 전기·수도·소방·승강기·냉난방 설비 복구 가능성과 비용을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 건물은 폐쇄 상태로 조사되었습니다. 실제 점유자, 출입 가능 여부 및 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 적정성. 근린시설의 비교 거래와 임대수익 자료를 확보하고, 감정가 및 실제 정상화 비용을 함께 검토해야 합니다. 유찰률만으로 저가매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 매각절차 재확인. 2026.10.23. 매각기일을 기준으로 사건 진행 상태와 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소된다는 것과 인수하지 않는다는 것은 다르다”

수원 호매실동 에이401호는 신건 최저가 292,000,000원만 보고 접근하기 어려운 근린시설입니다. 중소기업은행의 근저당과 다수의 후순위 압류·가압류는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 유태현의 상가건물임차권에는 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있다는 중요한 조건이 붙어 있습니다.

여기에 건물 전체의 폐쇄·단전·단수, 가동중단 설비, 여러 세금 압류, 공매공고가 겹쳐 있습니다. 채권총액 대비 예상 매각대금도 부족하며, 신청채권자의 배당이 없을 것으로 계산된 시나리오입니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 신건 가격의 할인 매력을 입증하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·시설 원본 확인 우선입니다. 특히 임차보증금의 실제 배당액과 인수잔액을 확정하고, 공매 진행 및 시설 복구 가능성을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 최종 인수 부담과 정상 사용 가능성입니다.