수원지방법원 2025타경57818. 용인시 기흥구 마북동 블루밍 구성 더센트럴 118동 903호, 전용 약 129.85㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 조갑환이며, 등기상 핵심 권리는 2020년 7월 24일 설정된 복현새마을금고의 채권최고액 607,200,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025년 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 저축은행·대부금융 근저당과 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다.

흥미로운 부분은 가격입니다. 이 물건은 신건으로 감정가 9.50억이 그대로 최저가지만, 최근 동일 면적 실거래 평균은 약 9.91억, 최신 거래가는 10.25억입니다. 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮은 구조라는 점에서 가격 검토 가치가 있습니다. 다만 감정평가상 내부 구조·상태는 재확인이 필요하고 임대관계도 미상이므로, 등기상 인수액 0원만으로 명도나 점유 관련 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 근저당

현재 살아 있는 담보권 중 가장 앞서는 권리는 2020.07.24. 을구 29번 복현새마을금고 근저당권입니다. 2025.05.16. 확정채권 양도로 한국자산관리공사에 이전되었으며, 이 근저당을 기초로 임의경매가 진행됩니다. 이후 설정된 을구 36번·38번 근저당권과 갑구 5번 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또 하나의 특징은 채권 규모입니다. 후순위 근저당권들의 채권최고액이 상당하여 신건 가격에 매각되더라도 채권 전액 배당은 어렵습니다. 다만 배당받지 못한 후순위 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당 부족과 매수인 인수 여부는 반드시 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 95.9%

블루밍구성더센트럴, 1,576세대 단지의 전용 약 129.85㎡ 동일 면적 실거래 최근 12건을 비교합니다. 2026년 2월부터 7월까지의 거래이며, 최근 12개월 실거래 평균은 991,083,333원입니다.

최저매각가 950,000,000원은 최근 평균 991,083,333원보다 41,083,333원 낮고, 최근 평균의 95.9%입니다. 최신 거래가인 2026년 7월 1,025,000,000원과 비교하면 75,000,000원 낮습니다. 따라서 이 물건은 신건임에도 최근 실거래 기준으로 일정한 가격 차이가 확보돼 있습니다.

다만 거래 범위가 875,000,000원~1,130,000,000원으로 넓다는 점을 함께 봐야 합니다. 2026년 6월 1층 거래는 950,000,000원으로 현재 최저가와 같고, 2026년 3월 3층 거래는 875,000,000원이었습니다. 반면 8층 거래는 1,010,000,000원, 10층 거래는 998,000,000원입니다. 이번 9층 물건은 층수 기준으로 일부 거래와 비교할 수 있지만, 실내 보수 상태·향·조망 등에 따라 실제 적정가는 달라질 수 있습니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시돼 있습니다. 따라서 이 단지에서 여러 차례 유찰되는 것이 일반적이라는 근거는 없습니다. 현 회차의 시세 할인폭과 실제 경쟁 가능성을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 산출한 단순 예상배당이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용 11,900,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 채권 미배당액 176,100,000원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

유찰이 발생하면 최저가가 760,000,000원, 다시 유찰되면 608,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그만큼 배당받지 못하는 채권액은 늘어나지만, 현재 확인된 권리관계상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 최저가가 내려가도 후순위 근저당 채무가 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니라는 뜻입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 마북초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 노변 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 감정평가상 제반 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건이 소재한 동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내부도로가 개설돼 있고 북측·북서측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 중 9층입니다. 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있으며, 공부상 방4·거실·주방·욕실2·발코니 등의 구조입니다. 실제 내부 구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역· 비행안전제3구역 등에 해당하며 학교 관련 절대·상대보호구역 및 기타 토지이용 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간에 외국인 등을 대상으로 지정된 이력이 기재돼 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,184,000원/㎡로 제시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 1,576세대 규모의 아파트단지이고 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가가 875,000,000원에서 1,130,000,000원까지 분포해 층·향·수리 상태에 따른 가격 편차를 충분히 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 보증금·확정일자·대항력 관련 사항을 현황조사서와 매각물건명세서 등으로 재확인해야 합니다.
• 등기부 최종 확인. 2020.07.24. 말소기준 근저당과 한국자산관리공사로의 권리이전, 후순위 근저당 및 가압류의 말소 여부를 입찰 직전 등기부로 대조하세요.
• 실내 점검. 감정평가상 내부 구조·상태의 재확인이 요구됩니다. 보수·수리 필요 여부에 따라 실제 취득비용과 시세 평가가 달라집니다.
• 응찰가 상한. 최근 평균 991,083,333원과 최신 거래가 1,025,000,000원을 참고하되, 개별 호수의 상태, 취득세·등기비용·명도비용·수리비를 반영한 총취득비용을 기준으로 결정하세요.
• 매각기일·보증금. 2026.10.23. 매각기일과 입찰보증금, 변경·정지·취하 여부를 법원 매각공고에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 규제 재확인. 토지거래허가구역 등 입찰일 현재의 규제와 낙찰 후 취득·이용에 영향을 미치는 조건을 관련 기관에서 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 계산입니다. 실제 채권액·우선순위·조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 채권계산서와 배당요구 관련 서류를 검토하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 시세 아래. 관건은 현장 확인”

블루밍 구성 더센트럴 118동 903호는 등기상 인수 부담이 낮고, 신건 최저가가 최근 시세 평균보다 낮다는 점이 장점입니다. 2020년 복현새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 신건 최저가 9.50억은 동일 면적 최근 12개월 평균 9.91억의 95.9%이고, 최신 거래가 10.25억보다도 낮습니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유·명도 부담이 없다는 사실은 다릅니다. 임대관계가 미상이고 실내 상태도 재확인이 필요합니다. 후순위 채권 미배당 규모가 크지만 그 자체가 낙찰자 인수 채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 종합 판단은 B등급 — 권리와 시세 비교는 긍정적, 점유·내부 상태 확인을 전제로 접근할 물건입니다. 지금 필요한 것은 단순한 추가 할인 기대보다 실제 점유 확인과 총취득비용을 반영한 응찰가 설정입니다.