수원지방법원 2025타경59093. 수원시 장안구 조원동 수원종합운동장 남동측 인근에 있는 조원에코빌 에이동 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 258,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김영자, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사로 청구금액은 249,186,712원입니다.

이 사건은 단순히 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서는 안 됩니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 정복실의 보증금 230,000,000원과 2026.08.27. 제출된 확약서를 함께 읽어야 매수인이 실제로 부담할 금액이 보입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

먼저 주목할 것은 2017년 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 187,200,000원이었지만 2022.03.28. 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 경매의 말소기준권리로 잡아서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2023.07.14. 국의 압류입니다. 이후 2024년에 등기된 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정은 등기상 말소 대상이지만, 주택임차권등기가 말소된다는 사실과 기존 대항력에 기초한 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 정복실의 전입과 점유는 압류보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소

실제 임차인은 정복실 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별도로 보증금 230,000,000원을 다시 합산할 대상이 아니라, 정복실로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 채권자입니다.

확약이 없었다면, 선순위 대항력을 가진 임차인이 전액 배당받지 못하는 경우 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 확약은 우선변제권은 행사하되 대항력은 포기하고, 배당 부족에도 임차권등기를 말소한다는 내용이므로 일반적인 선순위 보증금 인수형 물건과 달리 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 4,412,000원을 먼저 공제하고, 임차인 정복실의 보증금 230,000,000원에 우선배당한 뒤 주택도시보증공사 청구금액에 23,588,000원을 배당하는 구조입니다.

주택도시보증공사 신청채권에 대한 계산상 미배당은 225,598,712원입니다. 이는 주택도시보증공사의 별도 청구금액 부족분이며, 임차보증금에 대한 매수인 인수액과 동일하게 해석하면 안 됩니다. 우선변제 대상 임차보증금과 신청채권은 별개 항목으로 표시한 예상배당 계산이며, 실제 채권관계·당해세·배당순위 확정 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 구별

선순위 임차보증금이 있는 물건은 유찰로 입찰가격이 떨어지더라도, 확약이 없으면 미배당 보증금 인수가 증가하여 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이번 사건은 2026.08.27. 확약으로 인수 구조가 달라지는 사례입니다.

각 회차별 확약 미반영 인수액은 선순위 임차보증금 미배당액을 기준으로 한 위험 추정치입니다. 확약 반영 실질취득은 매각가와 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·관리비·기타 거래비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격의 확정이나 실제 유찰을 의미하지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가 258,000,000원의 적정성을 아직 단정할 수 없다

현재 가격 평가에서 가장 중요한 점은 이 물건이 다세대주택이라는 사실입니다. 아파트와 달리 같은 건물·같은 면적의 거래 표본을 충분히 확보하기 어려울 수 있고, 개별 호수의 층수·건물 관리상태·주차·내부 상태에 따라 실제 매도 가능가격이 달라질 수 있습니다.

감정가는 258,000,000원이고 현재 최저매각가 역시 동일합니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균과 가장 최근 거래가격에 근거한 시세 비교가 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시장에서 유리한지 불리한지 수치로 판정하기는 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 조원동 수원종합운동장 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건축구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 공동현관 보안설비 및 주차장 등이 있습니다.
• 도로. 북동측 약 8~10m, 북서측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 학교 상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항과 아파트 대상 별도 지정사항이 병존합니다. 본 물건은 다세대주택이므로 해당 규제의 대상 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 개별 다세대주택으로, 매도 시 동일 조건 비교거래 확보와 적정 매도기간 검토가 중요합니다. 주변 유사 물건의 실제 거래 흐름에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.08.27.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 해당 보증금 권리 전체에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 정복실과 주택도시보증공사 관계를 확인하고, 보증금 양도 및 확약 권한의 범위가 일치하는지 검토해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인 확인. 정복실은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 확약이 실제로 적용되지 않는다면 유찰 시 보증금 일부 인수 위험이 되살아날 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 확인. 배당 부족에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있으므로, 매각 후 말소 절차와 실제 이행 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 등기된 임차인 외에 실제 거주자나 독립된 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 확약은 별도 점유자의 권리까지 포괄하지 않습니다.
• 세금 및 배당순위 확인. 말소기준이 국의 압류이므로 관련 체납세액·법정기일·당해세 등으로 인한 실제 배당순위와 배당금 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 시세 확인. 조원동 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래, 현재 매물 호가 및 실매도 가능가격을 대조해야 합니다. 감정가만으로 입찰 적정가를 정하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비 점검. 미납 공용관리비와 실제 점유자에 대한 인도 절차, 명도 소요비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 최종 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 반전은 확약서, 투자의 승부는 시세”

이 사건의 본질은 230,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 정복실은 말소기준인 2023.07.14. 압류보다 앞서 전입과 점유를 마쳤고, 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다. 확약이 없었다면 향후 유찰 시 임차보증금 미배당액이 매수인 부담으로 연결될 수 있는 구조였습니다.

그런데 주택도시보증공사가 2026.08.27. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다고 명시했습니다. 따라서 확약의 효력이 인정되고 그 대상 권리에 그대로 적용된다는 전제에서는 실질 인수액 0원으로 분석할 수 있습니다.

다만 현재 신건 최저가 258,000,000원이 시세보다 저렴한지는 검증되지 않았습니다. 다세대주택의 환금성과 실제 거래가격을 확인하지 않고 확약 하나만 보고 입찰하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 확약 대상 외 별도 권리나 점유자가 존재한다면 그 위험은 남을 수 있습니다.

이 물건은 ‘선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다’도 아니고, ‘확약이 있으니 무조건 싸다’도 아닙니다. 권리상 핵심 위험이 특정 문서로 해소될 수 있다는 점은 긍정적이지만, 최종 투자 가치는 별도의 시장가격 검증에 달려 있습니다.