수원지방법원 2025타경59703. 용인시 기흥구 상갈동 퍼스트클래스 6층 603호, 전용면적 61.36㎡의 오피스텔입니다. 등기부상 소유자 이영도는 2021년 11월 이 물건을 거래가 250,000,000원에 취득했습니다. 그 후 2022년 주식회사페이게이트 명의의 근저당권이 설정됐고, 국세·지방세 압류와 주택임차권등기가 이어졌습니다. 결국 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
사건의 핵심은 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 강경애입니다. 임차인의 전입일은 2021.10.29., 말소기준 근저당권 설정일은 2022.02.15.입니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다. 그런데 매각물건명세서에 기재된 2026.05.13.자 확약서가 이 사건의 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상갈동 120-13 퍼스트클래스 6층 603호 도로명주소: 경기도 용인시 기흥구 상갈로29번길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 61.36㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 이영도 (2021.11.01. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 주식회사페이게이트 근저당권 (채권최고액 5,000,000,000원 · 공동담보) |
| 임차보증금 | 강경애 · 250,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (대항력 포기·임차권등기 말소 확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.23. |
① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만 확약이 결정적
2016년 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2021.11.02. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.02.15. 주식회사페이게이트 근저당권입니다. 이후 발생한 국세 압류, 용인시 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 임차권등기가 말소기준보다 뒤에 있다는 이유만으로 임차보증금 인수까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 강경애는 2021.10.29. 전입신고, 2021.10.30. 점유개시로 말소기준 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖추었습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인에게 미배당분 인수를 주장할 수 있는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억과 확약서
| 임차인 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
강경애 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.29. 확정 2021.09.22. 점유개시 2021.10.30. |
250,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 확약으로 인수 해소 |
실제 임차인 1명. 강경애의 임대차계약일은 2021.08.28., 확정일자는 2021.09.22.이며, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 배당요구가 확인되고 2023.11.07. 임차권등기가 접수됐습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
보증금 250,000,000원 중 미배당액은 65,432,000원이며, 확약이 없었다면 매수인의 인수 위험으로 남습니다.
원칙상 취득부담 = 낙찰가 188,000,000원 + 미배당 보증금 65,432,000원 = 253,432,000원.
즉, 낙찰가 188,000,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
이 확약을 반영하면 강경애의 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.
따라서 현재 최저가 기준 실질취득 기준액은 188,000,000원이고, 강경애 관련 실질 인수액은 0원입니다.
확약의 효력은 해당 임차보증금과 임차권등기에 한정해서 판단해야 합니다. 다른 임차인이나 별도 점유자가 존재한다면 그 권리까지 이 확약으로 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 임차권등기 말소 약정과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.
실제 임차인은 강경애 1명이고, 보증금 기준액은 250,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 채권 행사와 강경애의 임차인 지위를 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 25,000만원 거래는 현재 시세인가?
퍼스트클래스는 2016.04.22. 준공된 건물로, 비교 대상 전용면적은 61.36㎡입니다. 확인되는 실거래는 동일 면적·동일 층의 2021년 11월 거래 1건입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.11. 실거래 | 61.36㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 감정가 | 61.36㎡ | 6층 | 188,000,000원 |
| 현재 최저가 | 61.36㎡ | 6층 | 188,000,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 61.36㎡ | 6층 | 188,000,000원 |
최저가 188,000,000원은 2021년 거래가 250,000,000원의 75.2%로, 금액 차이는 62,000,000원입니다. 확약으로 보증금 인수가 해소된다는 전제에서 같은 금액을 실질취득 기준액으로 사용할 수 있습니다.
그러나 2021년 거래가를 2026년 현재 시세로 취급해서는 안 됩니다. 확인되는 거래는 2021년 11월 한 건이며, 2026년 현재의 가격 수준과 최근 거래 추세를 확인하기에 충분하지 않습니다. 최근 12개월의 독립적인 실거래 표본으로 볼 수 없으므로 현재 시세 대비 24.8% 저렴하다고 결론 내릴 근거도 부족합니다.
오피스텔은 해당 호실의 용도·임대수요·거래 유동성에 따라 가격 판단이 달라질 수 있습니다. 과거 거래가 대비 할인율만으로 입찰 적정가격을 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,432,000원 |
| 1. 강경애 임차보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 페이게이트 근저당권 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 강경애의 보증금은 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 페이게이트 5,000,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로 해당 호실의 실제 확정채무액을 의미하지 않습니다.
예상배당액 184,568,000원은 강경애의 보증금 250,000,000원에 미달합니다. 원칙상 미배당 보증금 65,432,000원이 발생하지만, 이 사건에서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 해당 부족분을 매수인이 실질 인수하지 않는 것으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시돼 있으나, 위 시뮬레이션에서는 별도 배당액이 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
이 사건은 보증금이 최저매각가보다 큰 대항력 임차인 사건이므로 낙찰가 하락이 언제나 실질취득 부담 감소로 연결되는 것은 아닙니다. 확약서가 없는 원칙상 구조와 확약 반영 구조를 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 188,000,000원 | 65,432,000원 | 188,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 150,400,000원 | 102,505,600원 | 150,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 120,320,000원 | 132,164,480원 | 120,320,000원 |
회차별 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션의 비용 추정치를 반영한 금액입니다. 원칙상 낙찰가와 미배당 보증금의 합계는 각각 253,432,000원·252,905,600원·252,484,480원으로, 집행비용 추정액 차이만큼 변동하며 보증금 250,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 확약의 효력이 유지되면 강경애 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 실제 낙찰가와 부대비용은 별도입니다.
다만 확약은 강경애 관련 권리에만 적용됩니다. 별도의 대항력 있는 임차인이나 점유자 등의 권리가 확인되면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
이런 유형에서 가장 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 대항력 인수의 존부와 그 효력을 입증하는 문서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 상갈동 경기도박물관 서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지상 7층 건물 중 6층 603호입니다. 오피스텔로 이용 중이며 승강기·급배수·위생·소화전·경보설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남측 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평지이며 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표기도 있으므로 실제 입찰·취득 과정에서 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 거래 비교 대상은 2021년 11월 1건입니다. 동일 건물의 최근 실거래 유동성을 검증하기 어려우며, 오피스텔이라는 용도와 확인 거래의 부족을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.13. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 원본, 제출 주체 및 적용 범위를 확인해야 합니다. 최저가보다 중요한 문서입니다.
- 임차권등기 말소. 을구 4번 강경애의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지, 구체적 이행 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유는 별개입니다. 현재 점유자, 인도 가능 상태와 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 250,000,000원과 강경애 보증금 250,000,000원의 양도·승계 관계를 확인해 중복 청구나 해석상 혼동을 방지해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 페이게이트 채권최고액 5,000,000,000원은 공동담보 근저당의 금액입니다. 공동담보 관계와 실제 채권액을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 도봉세무서 및 용인시 압류는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등의 존재와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현 시세 재검증. 2021년 거래가 250,000,000원을 현재 시세로 가정하면 안 됩니다. 최근 오피스텔 거래가격과 임대수요를 확인한 후 응찰가를 결정해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 계산해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 2026.10.23. 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선됐지만, 가격은 검증 중”
이 사건은 처음 보면 보증금 250,000,000원에 최저가 188,000,000원이라는 위험한 조합입니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 앞서 있어, 확약이 없는 일반적인 구조에서는 보증금 부족분을 인수할 수 있기 때문입니다. 실제 신건 배당 시뮬레이션상 부족분은 65,432,000원입니다.
그러나 2026.05.13. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되면서 주된 인수 위험이 해소됐습니다. 확약의 효력이 확인된다는 전제에서 강경애 관련 실질 인수액은 0원이고, 현재 실질취득 기준액은 188,000,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 250,000,000원 거래는 2021년 11월의 가격으로, 현재의 오피스텔 시장가치를 입증하지 못합니다. 과거 거래가 대비 75.2%라는 숫자는 참고할 수 있지만, 현재 시세보다 저렴하다는 판단의 근거로 삼기에는 부족합니다. 소규모 오피스텔의 환금성 역시 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 “권리상 조건부 검토 가능, 가격과 환금성은 신중”입니다. 확약서 원본과 실제 점유·명도 조건을 확인하고, 최근 시장가격에 근거한 응찰 상한을 별도로 정하는 것이 중요합니다. 과거 고가 거래와 최저가 사이의 격차만 보고 입찰하는 것은 바람직하지 않습니다.
