수원지방법원 2026타경50134. 수원시 영통구 영통동 루벤하임비 3층 301호, 전용 40.65㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 소유자는 권민지이며, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구액도 260,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남은 주택임차권과 그에 관한 대항력 포기 확약을 함께 해석해야 한다는 점입니다.

이진주 명의 임차권에는 2021.11.05. 전입신고와 확정일자가 확인되고, 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.12. 강제경매개시결정보다 선행하므로 본래 대항력 인수를 경계해야 합니다. 하지만 주택도시보증공사가 해당 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 본건의 실질 인수 판단은 이 확약이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

2021년 서수원새마을금고의 근저당권 두 건은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2024.06.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중점적으로 살필 권리는 을구 4번 이진주의 주택임차권과 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

이진주가 등기된 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 해당 임차보증금의 양수 관계에 있는 기관입니다. 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임대차계약일은 2021.11.04., 점유개시일은 2021.11.13., 임차권등기일은 2023.07.20.입니다.

② 시세 비교 — 평균은 비슷하지만 최신 거래보다 비싸다

루벤하임의 실거래 비교 자료는 7건이며, 거래 시점은 2021~2022년입니다. 같은 전용 40.65㎡의 3층 거래와 면적이 유사한 다른 호수의 거래가 함께 포함돼 있습니다. 평균 거래금액은 269,285,714원이지만, 거래 시점이 오래돼 현재 시장가격으로 그대로 적용하기는 어렵습니다.

최저매각가 268,000,000원은 표본 평균의 99.5%로, 평균과 거의 같습니다. 그러나 가장 최근 거래로 제시된 2022.02. 거래금액은 260,000,000원이며, 본건과 동일한 전용 40.65㎡·3층 거래도 260,000,000원입니다. 따라서 최저매각가는 이 거래보다 8,000,000원 높은 103.1% 수준입니다.

특히 300,000,000원과 292,000,000원의 과거 고가 거래가 평균을 끌어올리고 있어 평균 대비 99.5%라는 수치만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 시장의 상승 또는 하락 방향도 이 거래 표본만으로 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

위 표는 제공된 가정 배당액을 표시한 것으로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 양수 보증금과 신청채권은 동일한 채권관계일 수 있으므로 별개 채권으로 중복 지급된다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 구분

확약이 없다면 선순위 보증금 260,000,000원의 미배당액이 매수인에게 넘어갈 가능성이 있으며, 매각가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 본건은 확약으로 해당 인수 위험을 해소하는 구조이므로 확약이 유효하게 이행되는 한 유찰 시 실질취득액은 매각가를 기준으로 판단합니다. 위 표의 미배당 인수 추정치는 확약 적용 전 계산이며 실제 부담액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동 망포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장 및 수인분당선 망포역이 인근에 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.07.16. 준공된 30세대 규모의 루벤하임으로, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층입니다. 승강기·개별난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이며 남측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·비행안전제6구역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항은 대상자·용도·적용기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택 30세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 확보된 거래 사례가 2021~2022년에 집중돼 있어 현재의 매도 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 채권 양수 관계. 이진주 보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 260,000,000원의 관계를 확인하고 중복 채권 산정을 경계해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약의 이행 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실과 별도로 실제 점유자를 현장에서 확인하고, 인도 협의 및 명도비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 2022년 거래 평균에만 의존하지 말고 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능한 가격을 비교해야 합니다.
• 유찰별 실질취득. 214,400,000원 및 171,520,000원 시나리오에서도 확약 반영 인수액은 0원이라는 점을 확인하되, 취득 관련 부대비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비와 기타 미정산 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 대조하고 매각조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리를 해결하지만 가격까지 해결하지 않는다”

수원 영통 루벤하임비 301호는 선순위 임차권 260,000,000원이라는 중요한 권리 요소를 가진 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했으므로, 해당 확약이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 268,000,000원은 과거 거래 평균의 99.5%이고, 동일 면적·동일 층 거래가보다 8,000,000원 높습니다. 거래 자료도 오래됐으며 소규모 다세대주택의 환금성은 추가 검증이 필요합니다.

권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능하지만, 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다. 현재 조건에서는 신건 입찰을 서두르기보다 확약의 이행 가능성과 현재 시세를 확인하고, 유찰에 따른 실질취득비용 변화를 검토하는 쪽이 합리적입니다.