수원지방법원 2026타경50208. 수원시 영통구 영통동 루벤하임에이 5층 504호입니다. 2021년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택, 정확히는 단지형다세대주택입니다. 전용면적은 33.47㎡이며, 30세대 규모입니다.

현재 소유자는 권민지입니다. 2022.02.21. 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 260,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액 역시 260,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 통상의 근저당권보다 선순위 임차권과 보증금 회수 구조에 있습니다. 윤한천의 주택임차권이 2023년에 등기되어 있고, 전입일과 확정일자는 2021년입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026.01.16.입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권이 성립하는 구조로 보아야 하지만, 매각물건명세서의 확약이 최종 인수 판단을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부에는 과거 서수원새마을금고의 근저당권 2건이 등장합니다. 채권최고액은 각각 2,112,000,000원과 2,160,000,000원으로 크지만, 두 근저당권 모두 2021.10.06. 이미 말소되었습니다. 따라서 이 금액들을 현존하는 매수인 인수채무로 보거나 이번 배당에 다시 합산해서는 안 됩니다.

현재 분석상 중요한 권리는 윤한천의 주택임차권입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021.09.27., 전입 및 점유 개시일은 2021.10.13.입니다. 이후 2023.07.20. 임차권등기가 마쳐졌고, 2026.01.16. 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.6억, 확약으로 인수 해소

이 물건에서 확인되는 실제 임차인은 윤한천 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별도로 새로운 보증금이 발생한 또 다른 세입자가 아니라, 임차보증금 채권을 양수한 주체로 기재되어 있습니다. 따라서 윤한천의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 각각 별개 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

확약이 없었다면 신건 낙찰가 238,000,000원에서 집행비용을 공제하고 임차인에게 배당한 뒤, 26,132,000원이 부족하게 됩니다. 통상의 선순위 대항력 인수 구조라면 이 부족분을 매수인이 부담하게 됩니다.

실질취득액은 낙찰가와 인수보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다. 확약 미적용 금액에는 예상 집행비용의 영향이 반영되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 2.37억, 신건은 그 이상

루벤하임의 확인된 매매거래는 총 8건입니다. 전체 평균 거래금액은 258,625,000원이지만, 2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 이 전체 평균을 현재의 적정 시세로 그대로 사용하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.

가격 판단에 우선 적용할 수치는 최근 12개월 평균 237,000,000원, 최신 거래 237,000,000원, 그리고 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세 -9.4%입니다. 최근 거래 표본은 1건이며 면적도 36.08㎡로 경매물건 33.47㎡와 차이가 있으므로, 시세 비교에는 이 표본의 한계도 반영해야 합니다.

감정가 238,000,000원은 전체 평균 258,625,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 전체 평균의 92.0%로 보입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년의 고가 거래가 포함되어 있어, 이 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

오히려 신건 실질취득액 238,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래금액인 237,000,000원의 100.4%입니다. 금액으로는 1,000,000원 더 높습니다. 최근 거래가격이 과거보다 9.4% 하락한 추세라는 점까지 고려하면, 현재 최저가에는 확인 가능한 가격상 안전마진이 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 경우의 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 임차보증금에 배당하면, 주택도시보증공사에 별도로 배당할 잔여액은 없습니다. 다만 임차보증금 채권의 양수 관계가 있으므로 임차보증금 배당과 신청채권자 청구액을 서로 독립된 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.

배당표는 집행비용 4,132,000원을 적용한 추정입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 사항은 별도 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 보증금 채권의 양수인으로 기재되어 있으며, 위 표의 임차보증금 배당액과 별개로 동일 보증금이 중복 지급된다는 의미는 아닙니다. 최종 배당액 및 수령권자는 배당표에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 경제성이 달라진다

선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 대항력 포기 확약이 있어 실제 매수인 부담이 달라지는 사례입니다.

각 회차의 실질취득액은 확약의 유효한 적용과 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 낙찰가 기준 금액입니다. 세금·등기비용·명도비용은 별도입니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 예정된 매각가격이 아닙니다.

확약을 적용하지 않는다면 현재 신건의 실질취득은 238,000,000원 + 26,132,000원 = 264,132,000원입니다. 1회 유찰 시에는 263,465,600원, 2회 유찰 시에는 262,932,480원으로, 낙찰가 하락에도 실질취득액이 보증금 260,000,000원 부근에 머무릅니다. 차이는 예상 집행비용의 영향입니다.

반대로 확약이 적용되면 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않으므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 다만 현재 신건 238,000,000원은 최근 거래 237,000,000원보다 높으므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동 망포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장과 망포역이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.07.16. 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형 평지입니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 매수인의 해당 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 현장조사 한계. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 잠겨 있어 내부구조와 이용상태는 건축물 현황도, 탐문 및 외부관찰에 근거하여 평가되었습니다. 실제 내부상태는 다를 수 있습니다.
• 환금성. 30세대 소규모 다세대주택이며, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최근 가격 추세가 -9.4%인 만큼 매입 이후 재매각 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 원문과 최신 매각물건명세서에 동일하게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 260,000,000원의 미배당액과 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약의 실제 이행 절차 및 조건을 확인해야 합니다.
• 채권 양수 관계. 윤한천과 주택도시보증공사의 권리 관계를 확인하고, 보증금 채권이 중복신고되거나 중복집계되지 않도록 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 등기상 임차권과 실제 현장 점유는 별도 문제입니다. 현재 점유자의 신원과 점유 권원, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 별도 임차관계. 확약은 해당 임차보증금에 한정됩니다. 새로운 점유자나 별도 임대차가 확인된다면 대항력과 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 최근 거래 기준 가격검토. 전체 평균 258,625,000원이 아니라 최근 거래 237,000,000원과 하락 추세 -9.4%를 우선 반영하여 응찰가를 검토해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 최근 거래 표본이 1건이고 면적도 다르므로, 주변 유사 면적 거래와 실제 건물 상태를 추가 대조해야 합니다.
• 임대사업자 등록 사항. 2022.02.21. 민간임대주택등기가 되어 있으므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 사항. 토지거래계약 허가구역 지정 및 대상자·대상용도 조건과 경매취득 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 낙찰가 외 지출을 별도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 확약서 원문을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건의 첫 번째 관문은 선순위 임차권입니다. 보증금 260,000,000원에 대해 신건 예상배당 233,868,000원, 미배당 26,132,000원이 발생하는 구조입니다. 통상적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

그러나 이 사건에서는 2026.06.01.자 확약서가 핵심 변수가 됩니다. 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용에 따라 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 실질취득액 238,000,000원은 최근 거래 237,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세는 -9.4%입니다. 30세대 규모 다세대라는 점과 최근 실거래 표본 부족도 환금성 평가에서 불리합니다.

확약 밖의 점유·임차관계와 임차권 말소 이행을 최종 확인해야 하는 가운데, 현재 신건 가격에는 확인 가능한 시세 할인 여유가 없습니다. 권리 인수는 확약으로 해소되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다. 따라서 이번 사건은 신건 즉시 응찰보다 확약의 실행 가능성, 실제 점유관계 및 최근 거래 수준을 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.