수원지방법원 2026타경50700. 경기도 수원시 권선구 서둔동 아크빌 가동 303호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 자리합니다. 소유자는 김정렬, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 307,891,875원입니다.

등기 권리관계만 보면 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류가 이어집니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2023.11.06 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 그보다 앞서 박소현의 전입신고와 확정일자가 존재하므로, 후순위 임차권등기만 보고 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

결정적인 사정은 2026.06.09자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약이 해당 보증금에 유효하게 적용된다면 배당 부족분이 곧 매수인 부담으로 이어지는 구조가 차단됩니다. 반대로 확약의 효력이나 적용 범위가 확인되지 않는다면 낮은 유찰가격만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 관건

말소기준은 국민건강보험공단의 2023.11.06 압류입니다. 수원시·파주시의 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반월신용협동조합의 근저당권 2건도 2020.07.17 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확약에 의해 달라지는 인수 판단

확인되는 실제 임차인은 박소현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별도로 보증금이 추가 발생하는 독립 임차인이 아니라, 박소현의 보증금에 관한 권리를 양수한 주체로 명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 박소현의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 배당을 살펴보겠습니다. 집행비용 5,350,000원을 우선 공제하고, 박소현 보증금 290,000,000원을 전액 배당하는 시나리오입니다. 남은 금액은 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액에 배정되는 구조입니다.

제시된 배당추정에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사의 양수채권·경매청구채권 및 임차보증금 사이의 중복 여부를 정리한 최종 배당표가 아니며, 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 구분해야 한다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 향후 회차별 가격이 낮아지면 박소현의 보증금에 돌아갈 배당이 부족해지는 구조입니다. 확약이 없었다면 낮은 낙찰가만큼 미배당 보증금을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 그러나 제출된 대항력 포기 확약이 유효하게 적용된다면 해당 부족분은 매수인 실질 인수가 되지 않습니다.

확약 미적용 가정 인수액은 회차별 추정 배당구조에 기초한 수치입니다. 확약 적용 실질취득액은 낙찰대금과 해당 임차인의 인수액만 합산했으며, 취득세·등기비·명도비 등은 별도입니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각조건 변경을 뜻하지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가를 시세로 착각하면 안 된다

아크빌 가동 303호의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 325,000,000원입니다. 하지만 감정가는 평가금액이지 현재 시장에서 실제로 거래가 성립된 가격은 아닙니다. 본건과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.

특히 다세대주택은 동일 면적이라도 건물 구조, 대지권, 층별 조건, 내부 상태와 실제 거래사례의 차이에 따라 개별 가격의 편차가 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 80% 또는 64%라는 유찰비율만으로 저평가를 입증할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 적정가격을 검증한 뒤 입찰가 상한을 정하는 편이 타당합니다.

⑥ 압류 3건 — 소멸 여부와 세금 배당은 별개

말소기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류 외에 수원시와 파주시의 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 문제와 실제 세금채권의 배당 순위는 구분해야 합니다. 특히 당해세에 해당하는 채권이 있다면 추정 배당금액이 변경될 수 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 수원시 서둔동 소재 서평초등학교 북측 인근에 위치합니다. 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스가 있습니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 수원역이 소재하며 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 석재·타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등이며 개별난방과 승강기설비 등이 있습니다.
• 접근도로. 남측으로 폭 약 4~6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 매수인 자격과 취득목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 서둔동 292-12 토지는 등기상 지목이 도로이나 토지대장에서는 2020.09.07 대지로 지목 변경된 상태입니다. 공부 정합성을 검토할 필요가 있습니다.
• 건축물 위반사항. 감정평가 관련 조사에서는 위반건축물 사항이 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지형 다세대주택으로, 인근 거래의 존재만으로 해당 호실의 처분가격이나 매각기간을 단정하기 어렵습니다. 최신 유사물건 실거래 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.09자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 해당 사건과 박소현 보증금에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우에도 임차권등기가 말소되는 조건과 실제 말소 절차를 확인하세요.
• 채권 양수관계 확인. 박소현의 임차보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 307,891,875원이 배당에서 어떻게 처리되는지, 중복 계산이 없는지 원본 서류를 검토하세요.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 별도 임대차관계 유무를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단·수원시·파주시 압류에 관한 교부청구와 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
• 실거래가 검증. 같은 건물 또는 유사한 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 하락 추세 여부를 살피고 적정 입찰가를 결정하세요.
• 대지권·공부 정합성. 서둔동 292-12 토지의 등기·토지대장 지목 차이와 해당 호실의 대지권 관계를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유 상태, 인도 협의 가능성, 미납 공용관리비 등을 확인해 취득부대비용을 산정하세요.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 전 법원 비치 명세서와 등기부·현황조사서·배당요구 관련 자료의 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”

이 사건에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 박소현의 임차보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 박소현은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인입니다. 통상적인 대항력 인수형 경매였다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 문제가 발생할 수 있습니다.

그러나 본 사건은 2026.06.09자 확약서가 제출돼 있습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 확약의 당사자와 적용 범위를 벗어나는 별도 임차인의 권리까지 없어지는 것은 아닙니다.

남는 문제는 가격과 절차입니다. 신건 최저가 325,000,000원이 최근 실거래 대비 합리적인지 판단할 근거가 충분하지 않고, 압류 3건에 따른 세금 배당변수와 채권 양수관계도 확인해야 합니다. 다세대주택의 환금성과 현장 점유 상태 역시 입찰 전에 검증해야 합니다.

종합 판단: C등급 · 48점. 주된 임차보증금의 인수위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 최신 거래가격을 통한 저가 매수 여부가 검증되지 않았고 조세 배당 및 확약의 실제 이행 여부를 확인해야 하므로 보수적인 평가가 타당합니다. 권리의 핵심 변수는 확약, 입찰의 핵심 변수는 시세 검증입니다.