수원지방법원 2026타경51104. 수원 권선구 세류동의 트리플하우스 비동 502호, 5층 다세대주택입니다. 이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 232,000,000원, 최저매각가도 232,000,000원입니다. 그러나 등기부에 등록된 박진이의 임차보증금은 270,000,000원으로, 최저매각가를 웃돕니다. 임차인의 전입과 확정일자도 말소기준인 국세 압류보다 앞섭니다.

여기에 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약이 등장합니다. 해당 확약의 유효한 내용과 적용 범위를 확인하면 박진이 관련 미배당 보증금의 승계 문제는 해소될 수 있습니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 별도로 등장하는 백지원은 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 박진이의 인수위험 해소와 백지원의 인수위험 해소는 완전히 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류보다 앞선 임차인들

말소기준권리는 2024.02.07 접수된 갑구 6번 국세 압류입니다. 이 압류 자체와 이후의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 설정된 박진이의 소유권이전청구권가등기는 2024.08.07 이미 말소됐으며, 기존 신탁등기 역시 말소된 이력이 있습니다.

주의해야 할 것은 임차인의 대항력이 등기상 권리의 말소와 별개로 문제될 수 있다는 점입니다. 박진이는 2022.09.05 전입하고, 백지원은 2023.07.11 전입했습니다. 모두 말소기준 압류보다 이른 날짜입니다. 다만 백지원은 보증금과 임대차 세부 내용이 미상인 만큼, 전입 사실만으로 현재 매수인에 대한 대항력과 구체적 승계금액이 확정됐다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 핵심은 확약의 범위

박진이의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 나타나며 박진이로부터 양도된 보증금 관련 권리를 행사하는 취지의 기재가 있습니다. 채권의 양도·승계 범위와 실제 배당권자는 원문으로 확인해야 하지만, 주택도시보증공사를 별도의 실제 거주 임차인으로 세는 것은 적절하지 않습니다.

③ 최저가와 실질취득 — 유찰돼도 보증금 부담이 남을 수 있다

확약 효과를 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션에서는 박진이의 보증금이 매각대금보다 커서 미배당액이 발생합니다. 이 금액이 인수되는 구조라면 최저매각가만으로 실질취득 비용을 판단하면 안 됩니다.

합계는 각 회차별 최저매각가와 제공된 배당 추정상 인수금액을 더한 값입니다. 집행비용 등으로 보증금 270,000,000원보다 소폭 높게 나타나며, 다른 취득비용과 백지원 관련 부담은 제외되어 있습니다. 박진이의 유효한 대항력 포기가 확인되면 해당 인수 추정액은 실제 부담에서 제외해야 합니다.

표에서 보듯 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 따라서 대항력 인수형에서는 유찰된 최저가가 저렴해 보여도 전체 실질취득 금액이 임차보증금 부근에 머물게 됩니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기 확약이 실제로 유효하게 적용되는지가 결정적인 분기점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

제시된 배당 모형을 그대로 표시한 예상표입니다. 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 별도 기재 채권에는 예상배당 0원으로 계산되어 있으나, 박진이로부터 양도받은 권리와 실제 배당 수령 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 백지원의 미확인 권리는 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 세류1동 행정복지센터 북측 인근입니다. 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택이며 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 벽돌붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 7필 일단의 부정형 토지가 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도시계획·규제. 제1종일반주거지역에 속하며 일부 필지에 시가지경관지구가 적용됩니다. 비행안전제5구역, 과밀억제권역 및 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있습니다. 개별 입찰자의 허가 대상 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 실제 점유·사용상태의 추가 확인이 중요합니다.
• 환금성. 다세대주택이라는 용도와 권리관계의 불확실성을 고려해야 합니다. 향후 재매각 가능성과 적정 가격은 인근 실거래 및 현장 상태를 대조한 뒤 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확보. 주택도시보증공사의 2026.04.29 대항력 포기 관련 문서와 매각물건명세서 전체 문구를 확인하세요. 대항력 포기·배당 후 잔액 미청구·임차권등기 말소에 관한 효력과 적용 범위를 구분해야 합니다.
• 백지원 임대차 확인. 백지원의 보증금, 계약서, 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 독립된 임대차관계인지 조사해야 합니다.
• 점유자 확인. 박진이와 백지원의 관계, 실제 점유자, 점유기간 및 인도 가능성을 현황조사 원문과 현장에서 대조하세요.
• 주택도시보증공사 권리관계. 박진이 보증금의 양도·승계 범위와 실제 배당 수령권자, 확약의 발행 주체와 효력을 일치시켜 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 임대차 체결 시점의 소유자와 임대 권한을 과거 신탁원부 및 관련 등기와 대조하세요.
• 가격 상한. 확약이 완전하게 유효한 경우와 그렇지 않은 경우를 분리하여 계산하고, 백지원의 미확인 보증금에 대한 위험도 입찰 상한에 반영하세요.
• 세금·관리비. 국세 압류와 관련한 당해세 등 배당 우선순위 및 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 입찰 당일 사건 진행 상태를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 모든 임차인 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 사건을 단순히 감정가 232,000,000원의 신건 다세대로 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 박진이의 임차보증금은 270,000,000원이며, 제공된 배당 추정대로라면 미배당 보증금 42,048,000원이 발생합니다. 대항력이 유지되는 경우 실질취득 비용은 최저가보다 훨씬 높아집니다.

다만 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 원문대로 유효하게 확인된다면 박진이 관련 실질 인수 부담은 0원으로 볼 수 있습니다. 이 부분은 중요한 위험 완화 요소입니다. 그렇다고 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 별도 전입자인 백지원의 보증금과 대항력은 여전히 확인 대상이며, 그 부담은 박진이의 확약으로 해소되지 않습니다.

동시에 객관적인 실거래 비교도 확보되지 않아 최저가의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 유찰로 매각가격이 낮아져도 미해소 임차권이 남으면 실제 부담이 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 박진이 확약의 완전한 효력, 백지원의 독립 임차 여부와 승계금액, 그리고 적정 실거래 가격을 확인한 이후에야 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.