수원지방법원 2026타경51363. 경기도 오산시 금암동 세교센트럴파크 507동 1104호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 367,000,000원인 신건이지만, 등기부에는 류병우 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 370,000,000원이고 전입일과 확정일자는 모두 2021.11.26입니다. 강제경매개시결정일인 2026.03.27보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수하지 못하는 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심 쟁점입니다.

특히 현황조사에는 김원일이라는 별도의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 2026.03.12로 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 김원일은 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 보증금 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 확인 대상은 류병우와 김원일 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 임차권이 앞선다

등기상 중요한 순서는 명확합니다. 2024.04.08 류병우의 임차권등기가 먼저이고, 2026.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 류병우는 그보다 앞선 2021.11.26에 전입·점유를 시작하고 확정일자까지 받은 것으로 등기되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 370,000,000원이 가격의 중심

실제 확인 대상 2명. 두 사람 모두 보증기관의 대위신고자로 표시되어 있지 않습니다. 주택도시보증공사가 경매 신청채권자인 사실만으로 특정 임차인의 보증금 승계·중복신고 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

세교센트럴파크는 849세대 단지입니다. 비교 가능한 전용 84.7~84.82㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 369,083,333원입니다. 최저가 367,000,000원은 이 평균의 99.4%지만, 인수금까지 고려하면 결론이 달라집니다.

실거래 범위는 330,000,000원부터 410,000,000원까지이며, 최신 거래가는 385,000,000원입니다. 실질취득 375,938,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 12건 평균보다 6,854,667원 높습니다. 층과 세대 상태에 따른 편차를 감안하더라도, 평균 시세 대비 저렴한 경매라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

집행비용을 5,938,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 류병우의 미배당 보증금 8,938,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수 추정액입니다. 주택도시보증공사의 청구액 407,334,373원은 이 가정에서 전액 미배당입니다. 실제 배당은 세금·우선채권·권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 총액은 보증금 수준에서 유지

1회 유찰하면 최저매각가는 293,600,000원으로 내려가지만 인수 추정액은 81,310,400원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 374,088,320원으로, 여전히 최근 실거래 평균 369,083,333원을 웃돕니다.

즉, 유찰 할인 효과의 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 위 실질취득액에는 미상 점유자 관련 추가 비용이나 별도 취득 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 금암동 문시초등학교 북측 인근에 위치합니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 2009.10.14 사용승인된 지하 1층·지상 16층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기·위생 및 급배수·소화전·지역난방 열병합 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·주차. 서측 약 25m, 남측과 북측 약 12m 내외 도로에 접하며 지상·지하 주차시설이 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·세교지구 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 포함되므로 이용계획 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 실제 적용 여부는 매수인 자격과 취득 목적에 따라 확인해야 합니다.
• 환금성. 849세대 단지로 최근 12건의 비교 거래가 확인되지만, 거래가격이 330,000,000원~410,000,000원으로 넓게 분포합니다. 개별 층·향·수리 상태를 반영한 가격 판단이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 류병우의 보증금 370,000,000원, 전입·확정일자 2021.11.26, 임차권등기 2024.04.08을 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 김원일의 임대차계약, 점유, 보증금, 확정일자 및 류병우와의 관계를 확인해야 합니다. 단순 전입 사실만으로 독립적인 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 배당 및 인수금 재계산. 예상 인수액 8,938,000원은 신건 매각가와 추정 집행비용에 따른 금액입니다. 실제 매각가와 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 입찰가와 인수 보증금을 합산하여 시세와 비교해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 증가하는 구조를 반영해야 합니다.
• 신청채권자 권리관계. 주택도시보증공사의 청구 원인과 류병우 임차보증금 사이의 관계, 대위변제 및 채권승계 사실 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자 확인, 인도·명도 가능성, 미납 공용관리비 및 인도 비용을 검토해야 합니다.
• 규제 확인. 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등 물건 관련 규제의 실제 적용 내용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 권리변동 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 할인보다 보증금 인수가 더 중요하다”

이 사건은 최저매각가만 기준으로 투자성을 판단하면 위험한 사례입니다. 류병우의 선순위 임차보증금은 370,000,000원으로 신건 최저가 367,000,000원보다 큽니다. 배당 시뮬레이션상 인수금 8,938,000원을 더하면 매수인 실질취득은 375,938,000원으로 최근 실거래 평균 369,083,333원을 초과합니다.

1회 또는 2회 유찰되더라도 실질취득이 각각 374,910,400원, 374,088,320원으로 유지되는 구조여서, 단순한 최저가 하락으로는 시세상 이익을 확보하기 어렵습니다. 여기에 김원일의 권리와 보증금이 미상이라는 추가 불확실성이 있습니다.

권리 위험 높음 · 신건 가격 메리트 부족 · 유찰 후에도 인수금 재검토 필수. 선순위 임차권의 정확한 인수 범위와 별도 점유자의 권리가 확인되기 전에는 적극적인 입찰보다 권리관계 확인을 우선하는 것이 적절합니다.