수원지방법원 2026타경51542. 용인시 처인구 역북동 에버파크빌 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 조재윤이고, 주택도시보증공사가 청구액 289,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 임차보증금만 보고 위험하다고 결론 내리면 안 됩니다. 김준식 명의의 주택임차권등기가 있고 보증금은 289,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 기존 임차인 김준식으로부터 양도받은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 김준식의 인수 위험을 해소하는 핵심입니다.

반면 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 최종수는 별도로 살펴봐야 합니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자 등이 불명확하므로, 김준식에 대한 확약을 근거로 최종수까지 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 점유를 구분

등기상 과거 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2022.08.31 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2026.01.26 용인시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 및 점유관계

확인되는 임차·점유 관련 인물은 김준식과 최종수 2명입니다. 다만 최종수가 별개의 보증금 반환채권을 가진 실제 임차인인지 확인되지 않아 실제 독립 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 김준식의 보증금채권을 양수한 주체로, 별도 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

최종수는 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 나타나지만, 보증금·확정일자·임대차계약과 점유 상태를 알 수 없습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하거나 매수인 인수액을 0원으로 처리하는 것은 부적절합니다. 김준식에 대한 확약은 최종수의 별도 권리에는 적용되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 20.4% 높다

에버파크빌은 8세대 규모이며 2021.12.07 준공된 건물입니다. 확인되는 실거래는 총 3건입니다. 다만 비교 매물의 면적이 54.04~55.02㎡로 대상 면적 65.3㎡와 일치하지 않으므로, 아래 수치는 직접적인 동일 면적 감정가격이 아니라 참고 시세로 해석해야 합니다.

최근 거래는 2026.03의 240,000,000원으로, 감정가 289,000,000원보다 49,000,000원 낮습니다. 최저매각가는 최근 시세의 120.4%에 해당합니다. 전체 평균 256,666,666원을 적용해도 감정가가 더 높습니다.

더 주의할 부분은 거래 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표가 -9.4%로 하락 방향을 가리킵니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 활용하면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건이고 면적 차이도 있으므로 정확한 적정가를 단정할 수는 없지만, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 제공된 배당순위를 그대로 반영한 추정치입니다. 주택도시보증공사와 김준식의 보증금채권은 양도관계이므로 별도의 독립 보증금채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 채권양도 관계, 조세채권, 배당요구 및 우선변제 순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다

확약이 없었다면 매각가가 낮아질수록 김준식 보증금의 미배당액이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 부담이 보증금 289,000,000원 부근으로 유지되는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없었습니다.

다만 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로 김준식에 대해서는 그 계산상 부족액을 실제 매수인 부담에 더하지 않습니다. 그 결과 확약이 유효하고 다른 인수권리가 없다면 유찰된 최저가를 기준으로 취득비용을 검토할 수 있습니다. 그러나 최종수의 보증금과 점유관계가 정리되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 에버라인 김량장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 6층 건물의 6층 601호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비 등이 있습니다.
• 도로. 부지 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 장방형입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,675,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택. 2022.08.03 민간임대주택으로 등록된 이력이 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있습니다. 경매취득 이후 등록 및 의무 승계 여부는 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모로 실거래 표본이 3건에 불과하고, 최근 12개월에는 1건만 확인됩니다. 비교 대상 면적도 일치하지 않아 시세 산정의 불확실성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.29자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본건 전체에 적용되는지, 실제 이행에 조건이 없는지 확인해야 합니다.
• 최종수의 임대차 실체. 전입일 2024.10.16 외에 계약서·보증금·확정일자·점유 상태·배당요구·김준식과의 관계를 확인해야 합니다. 확약 밖 임차인 인수 위험이 남을 수 있습니다.
• 보증기관 채권양도 관계. 주택도시보증공사의 신청채권 289,000,000원과 김준식의 임차보증금 289,000,000원을 서로 별개 보증금으로 중복 계산하지 않도록 채권양도 내역과 배당순위를 검증해야 합니다.
• 가격 재산정. 최근 거래 240,000,000원과 신건 최저가 289,000,000원의 차이를 확인하고, 면적·층수·내부 상태가 반영된 개별 가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 김준식 임차권의 인수 해소와 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 점유자를 현장에서 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 민간임대 등록·규제. 건축물대장상 용도, 감정평가상의 오피스텔 이용, 민간임대주택 등록상태 및 토지이용 제한을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 집행비용 추정과 별도로 당해세, 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임대차 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 신건 가격은 보류”

이 사건의 핵심은 김준식의 고액 임차보증금이 확약으로 실질 인수 0원이 된다는 점입니다. 원래 배당 부족액이 낙찰자 부담으로 남을 수 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속하면서 주된 인수 위험이 해소됐습니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 최종수의 별도 임대차·보증금·대항력은 아직 확인이 필요합니다. 무엇보다 신건 최저가 289,000,000원은 최근 거래 240,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -9.4%로 하락 방향입니다. 실거래 표본과 대상 면적이 달라 시세 판단에 유의해야 하지만, 신건에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.

종합 판단은 C등급(권리 불확실성과 가격 부담에 따른 보수적 평가). 확약은 분명 유리한 요소이나, 확약 밖 점유 위험이 정리되기 전에는 적극 응찰을 권하기 어렵습니다. 최종수 권리 확인이 먼저이고, 가격은 유찰 이후에도 실질취득액과 최신 시세를 다시 비교해야 합니다.