대구지방법원 2025타경1206. 대구광역시 북구 복현동 동북로 291에 위치한 피아노메디컬타워 제6층 제601호 구분건물입니다. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 6층에 자리합니다. 등기상 소유자는 박필이로, 2019년 8월 30일 매매를 원인으로 2019년 9월 11일 거래가액 620,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 말소기준권리는 2023년 7월 14일 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 372,000,000원)입니다. 이 근저당권 및 후순위 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 임차인 박미현의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 중요합니다. 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조이므로, 매수인은 별도로 3,000,000원의 보증금 반환부담을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 337-9 제6층 제601호 도로명주소: 대구광역시 북구 동북로 291 |
| 건물 / 용도 | 집합건물 · 피아노메디컬타워 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 중 6층 |
| 감정평가상 이용 | 근린생활시설 (기준시점: 공실) |
| 소유자 | 박필이 · 2019.09.11 소유권이전 · 거래가액 620,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 580,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 315,676,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 매수인 인수보증금 | 3,000,000원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 583,000,000원 (부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인
등기부상 과거 설정된 대구축산업협동조합, 신한은행, 월배농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.14 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대구광역시 북구의 압류와 농협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미현 6층 601호 |
2018.09.06 | 3,000,000원 | 150,000원 | 대항력 有 | 우선배당 없음 확정일자 미상 |
매수인 인수 3,000,000원 |
임차인 정보는 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권에 따른 배당을 인정하지 않은 분석입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
한편 감정평가상 기준시점에는 공실로 기재돼 있지만 현황조사·매각물건명세서에는 박미현의 임차관계가 나타납니다. 서로 다른 조사 결과가 존재하므로 현재 실제 점유 여부, 임대차 존속 및 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다. 근린생활시설에 대한 주민등록 전입의 실제 대항요건 충족 여부 역시 계약 및 점유 형태와 함께 최종 검토할 사항입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교
본건의 감정가는 580,000,000원이며 현재 0회 유찰된 신건입니다. 다만 해당 호실의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가나 과거 소유권 거래가액만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 과거 소유권 거래가액 | 620,000,000원 | 2019년 매매 기록 · 현재 시세 아님 |
| 감정평가액 | 580,000,000원 | 경매 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 580,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 매수인 인수보증금 | 3,000,000원 | 낙찰대금 외 추가 부담 |
| 현재 실질취득금액 | 583,000,000원 | 매각가 + 보증금 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,200,000원 |
| 임차인 박미현 보증금 (매수인 인수) | 3,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 199,800,000원 |
농협은행 예상배당액은 채권최고액 372,000,000원을 기준으로 한 추정치로, 신청채권 청구액 315,676,529원과 구분해야 합니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 3,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 도넛 차트에 포함하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 남는다
낙찰가가 낮아지면 매수인의 매각대금 지출은 감소하지만, 대항력 임차인의 보증금 3,000,000원은 각 회차에서 그대로 인수하는 구조입니다. 아래 실질취득금액은 낙찰가와 인수보증금만 합산했으며 취득세·명도비용·기타 비용은 제외했습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 580,000,000원 | 3,000,000원 | 583,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 464,000,000원 | 3,000,000원 | 467,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 371,200,000원 | 3,000,000원 | 374,200,000원 | 6,796,800원 |
2회 유찰 가정에서는 농협은행 근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당액이 6,796,800원 발생합니다. 다만 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이므로 해당 미배당액을 매수인이 별도로 승계하는 것은 아닙니다. 반대로 박미현의 보증금은 근저당 배당과 별개로 매수인이 인수합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 영진고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 노선변 상가지대로 각종 근린생활시설, 아파트, 주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성 등을 고려한 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트구조이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, 주차타워 설비가 있습니다. 외벽은 복합판넬·화강석 등으로 마감됐습니다.
- 접도. 남서측 약 35m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 토지 및 규제. 토지는 평탄한 사다리형의 상업용 건부지입니다. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 방화지구·시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 감정평가상 근린생활시설로, 주거용 아파트와 다른 매수수요·임대수요를 가집니다. 현재 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 상권, 적정 임대료, 공실 가능성 등을 점검해야 합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다. 다만 감정평가상 공실 기재와 임차인 조사 내용을 대조해 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 박미현의 2018.09.06 전입, 실제 점유, 임대차계약서, 임대차 종료 여부 및 보증금 반환의무를 원본 자료와 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선배당이 반영되지 않은 분석입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 580,000,000원만 기준으로 판단하지 말고, 인수보증금 포함 583,000,000원에 세금과 추가비용을 반영해 검토하세요.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 존재가 함께 나타납니다. 현장 방문 및 점유관계 재확인이 필요합니다.
- 상업시설 가격 검증. 최근 유사 근린생활시설 매매사례, 임대료, 임차수요, 관리비, 공실률을 살펴 적정 응찰가격을 산정하세요.
- 집합건물 관리비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 등기·매각조건 최종 대조. 농협은행 근저당권과 북구 압류의 말소 여부, 매각물건명세서의 인수 조건, 매각기일 변동 여부를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수금 없음”
이 물건의 가장 중요한 권리상 포인트는 농협은행 근저당권보다 먼저 전입한 임차인입니다. 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 보증금 3,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다.
신건 최저가 580,000,000원에 보증금 인수액을 합한 실질취득금액은 583,000,000원입니다. 인수 규모 자체는 최저매각가에 비해 크지 않지만, 임차인의 실제 점유 상태와 근린생활시설의 현재 시장가격이 확인되지 않았다는 점이 남습니다.
따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 명확하되, 보증금 인수와 상업시설 가치 검증이 필요한 경매입니다. 과거 거래가나 감정가만으로 저가 매수 기회라고 판단하기보다, 현재 실거래·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 응찰하는 것이 타당합니다. 근저당 말소는 긍정적, 임차보증금 인수는 확정적으로 고려, 가격 매력은 검증 전 보류가 결론입니다.
