대구지방법원 2025타경1266. 경산시 사동의 팰리스부영2단지 2015동 103호, 전용 84.9898㎡ 아파트입니다. 이 단지는 2020년 4월 28일 준공된 1,028세대 아파트입니다. 본건은 지상 20층 건물의 1층에 위치합니다.

소유자 박민정은 2020년 8월 21일 매매계약을 통해 222,000,000원에 취득했고, 2020년 9월 15일 소유권이전등기와 함께 경산새마을금고에 채권최고액 202,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2023년 같은 금융기관에 32,400,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다.

2024년 한국씨티은행과 대구신용보증재단의 가압류가 차례로 등기됐고, 경산새마을금고가 2025년 11월 27일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 192,456,712원입니다.

등기상 권리순서는 비교적 명확합니다. 하지만 근저당권이 소멸한다고 해서 물건의 점유관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐기 때문에 실제 점유자와 임차인의 존재 여부를 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

핵심은 2020년 9월 15일 설정된 경산새마을금고의 첫 번째 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 같은 금융기관의 후순위 근저당권과 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한국씨티은행의 가압류 25,998,602원, 대구신용보증재단의 가압류 20,000,000원 역시 후순위입니다. 배당이 부족하더라도 매각으로 소멸하는 채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

임차인·점유관계 — 예상 인수 0원, 현장 확인은 필요

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 확정하거나 소유자가 실제 점유 중이라고 단정해서는 안 됩니다.

소유자의 주소변경등기는 2023년 9월 11일 본건 주소로 이루어졌습니다. 이는 주소변경 사실을 나타낼 뿐 현재의 실거주나 독점 점유를 증명하지는 않습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 실거래보다 높다

팰리스부영2단지 동일 전용면적 약 84.99㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 9월이며, 최근 12개월 평균은 259,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월의 260,000,000원입니다.

숫자만 보면 최저가 240,000,000원은 최근 평균보다 19,833,333원 낮고, 최신 거래가격 260,000,000원보다 20,000,000원 낮습니다. 평균 대비 비율은 92.4%로, 시장 평균과 비교했을 때 일정한 가격 차이가 존재합니다.

그러나 문제는 층수입니다. 최근 거래된 같은 단지의 1층 물건은 227,000,000원이었고, 3층 거래도 227,500,000원이었습니다. 본건 최저가는 같은 1층 거래보다 13,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,160,000원을 먼저 공제하고, 근저당권과 후순위 채권에 차례로 배분하는 계산입니다.

추정 배당 결과 채권자 미회수액은 44,558,602원입니다. 한국씨티은행은 청구금액 일부만 배당받고, 대구신용보증재단에는 배당액이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

중요한 것은 채권자의 미배당금과 낙찰자의 인수금액을 구분하는 것입니다. 이 시뮬레이션에서는 44,558,602원이 미배당되지만, 해당 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.

예상배당은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 배당순위, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 법원의 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 후순위 미배당은 인수되지 않는다

시뮬레이션상 1회 유찰 시 최저가는 192,000,000원, 2회 유찰 시에는 153,600,000원으로 낮아집니다. 미배당 채권액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.

다만 이것은 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아니라 향후 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 현재는 유찰 0회의 신건이고, 같은 단지의 기록된 평균 유찰 횟수도 0회입니다. 이를 근거로 향후 유찰을 확정적으로 예측할 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 사동 소재 사동고등학교 남측에 인접합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 5차선, 서측·북측 왕복 2~3차선 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비 등이 설치되어 있습니다. 본건은 1층으로 층별 선호도 차이를 고려해야 합니다.
• 단지. 2020년 4월 28일 준공된 1,028세대 규모입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 가격 비교자료를 확보할 수 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 사동고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,274,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 마감·누수·설비 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 거래가격은 227,000,000원부터 280,000,000원까지 분포합니다. 단지 규모는 크지만 층수별 거래가격 편차가 있어 1층의 재매각 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 저층 가격 비교. 2026년 5월 동일 면적 1층 거래가 227,000,000원입니다. 본건 최저가 240,000,000원의 타당성을 확인하려면 향·내부 수리상태·조망·일조 등 개별 차이를 비교해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 대항력 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 등기사항 재확인. 2020.09.15 경산새마을금고 근저당을 말소기준으로 하여 추가 권리변동, 경매취하·변경 여부 등을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
• 예상배당과 실제 채권액 구분. 근저당 채권최고액 합계는 234,400,000원이나 신청채권자의 청구금액은 192,456,712원입니다. 채권최고액이 곧 실제 채무잔액이라는 뜻은 아니며 최종 배당은 변동될 수 있습니다.
• 관리비와 명도. 체납 공용관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하고, 점유자에 따른 인도·명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰자금. 감정가·최저가 240,000,000원을 기준으로 입찰보증금과 잔금조달 가능성을 매각공고 원문에서 확인해야 합니다. 취득 관련 세금과 비용도 별도 고려해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.23 예정 기일의 진행 여부, 입찰조건, 매각물건명세서 변경사항을 법원 자료로 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 1층 기준으로 싸다”

이 물건의 장점은 등기상 말소구조가 명확하다는 점입니다. 2020년 경산새마을금고 근저당 이후의 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유관계에 대한 마지막 검증은 반드시 필요합니다.

가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 최근 12개월 실거래 평균 259,833,333원에 비해 최저가 240,000,000원은 낮습니다. 하지만 본건과 같은 1층 실거래는 227,000,000원입니다. 층수의 차이가 있는 전체 평균을 그대로 적용하면 저층 물건의 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.

권리구조는 양호, 가격 매력은 조건부. 신건에서 무리하게 경쟁하기보다 임대관계 및 내부상태를 먼저 확인하고, 동일층 실거래에 비추어 입찰가를 보수적으로 결정할 필요가 있습니다. 본건의 승부처는 단순한 평균 대비 할인율이 아니라 1층이라는 개별 조건에 맞는 실제 매입가격입니다.