대구지방법원 2025타경1276. 대구 북구 서변동 화성리버파크2단지 205동 9층 909호, 전용 약 59.97㎡ 아파트입니다. 소유자 남송열 명의의 집합건물로, 등기부에는 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 반복된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2013년 7월 19일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 담보권과 가압류 등도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그런데 눈여겨볼 부분은 채권자가 실제로 배당받는 금액과 매수인이 떠안는 금액이 다르다는 점입니다. 현재 최저매각가 기준 채권 미배당 추정액은 105,230,336원에 달하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족액이지 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다. 반면 최저가가 최근 실거래 평균을 소폭 초과하므로, 가격 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1793 화성리버파크2단지 제205동 제9층 제909호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 서변로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.97㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 13층 건물 중 9층 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 기준일 | 515세대 · 준공일 2003.05.30 |
| 소유자 | 남송열 (단독소유) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤정규 / 84,502,336원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 말소기준권리 | 2013.07.19 · 을구 7번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 예상 권리 인수액 | 0원 (확인된 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 2013년 대구은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.07.19 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 주식회사대구은행의 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸합니다. 2016.04.08 설정된 을구 10번 대구은행 근저당권의 채권최고액은 50,200,000원으로, 후순위 담보권입니다.
을구 10번 근저당권은 이후 은행 상호변경과 함께 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 권리이전된 이력이 있습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경에 해당하므로, 별개의 신규 근저당권이나 별도 채권최고액을 중복하여 계산하지 않습니다. 원래 담보권의 순위가 유지되며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.04.25 경북 신용보증재단의 가압류 7,488,000원, 2025.12.01 윤정규의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리입니다. 앞선 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 이에 따른 배당 부족액은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 점유·임대관계 — 권리와 명도는 구별해야 한다
별도로 확인된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다는 사실이 확정된 것으로 판단하거나, 소유자가 직접 거주한다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인된 범위에서 임차보증금 인수액은 산정되지 않지만, 실제 점유자와 임대차 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
| 구분 | 확인 결과 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 임차보증금 합산 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| 대항력 | 판단 대상 임차인 확인되지 않음 | 실제 점유·전입 확인 필요 |
| 우선변제권 | 판단 대상 임차인 확인되지 않음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 | 확인된 권리 기준 · 잠정 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
화성리버파크2단지의 동일 면적대인 전용 약 59.97㎡ 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교합니다. 거래 기간은 2025년 7월부터 2026년 6월까지이며, 최근 12개월 평균은 159,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월, 7층, 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 157,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 6 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 159,875,000원 |
최근 12개월 실거래 범위는 147,000,000원~167,000,000원입니다. 현재 최저매각가 160,000,000원은 최근 평균보다 125,000원 높고, 최신 거래가보다 1,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율도 100.1%입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 최근 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 을구 7번 · 대구은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 대구은행 근저당 | 50,200,000원 | 36,960,000원 |
| 3. 갑구 3번 · 경북 신용보증재단 | 7,488,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 · 윤정규 | 84,502,336원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 262,190,336원 | 156,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용은 매각대금의 약 1.9%로 산정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 채권액 및 관련 권리에 따라 달라질 수 있습니다. 을구 10번은 근저당권 이전 이력이 있는 동일 담보권으로 중복 합산하지 않았습니다.
현재 최저매각가에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 채권자에게 배당됩니다. 말소기준인 을구 7번 근저당권에 120,000,000원이 우선 배당되고, 을구 10번 근저당권에 36,960,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 이후 순위인 경북 신용보증재단과 신청채권자 윤정규에게는 배당될 금액이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 늘어난다
현재 물건은 유찰 이력이 없는 신건입니다. 최저매각가가 감정가의 100%인 160,000,000원이며, 유찰 시 가정한 80%·64% 구간의 가격과 배당 변화는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 105,230,336원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 136,782,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 162,023,936원 | 0원 |
1회 유찰을 가정하면 최저가가 128,000,000원으로 내려가고, 2회 유찰을 가정하면 102,400,000원입니다. 각 회차에서 예상 채권 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 매수인 권리 인수액이 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 서변동 소재 서변초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선, 동측과 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 철근콘크리트슬래브지붕 13층 건물 중 9층입니다. 벽지·타일·장판 등 마감이며, 승강기·급배수·소방·도시가스 공급·개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 관련 사항이 있으며, 비행안전제2구역과 서변초등학교 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대지이고, 공시지가는 ㎡당 1,589,000원입니다. 단지 관련 토지면적은 24,273.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내의 실제 유지관리 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 515세대 규모이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 147,000,000원에서 167,000,000원 사이로 분포하므로, 매각 또는 재매도 시 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 159,875,000원, 최신 거래는 159,000,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 두 기준보다 높으므로 감정가만 보고 가격 이점이 있다고 판단하지 마세요.
- 말소기준 확인. 을구 7번 2013.07.19 대구은행 근저당권이 말소기준입니다. 을구 10번 근저당권 및 그 권리이전 관계를 포함해 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유·명도 조사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 거주자와 전입 관계, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 신청채권자 윤정규의 청구액은 84,502,336원이지만 현재 최저가 기준 예상 배당액은 0원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다.
- 채권이전 확인. 을구 10번 근저당권의 권리이전 사실과 현재 권리자 관계를 대조하세요. 같은 담보권을 별도 채권으로 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 건물 내부 점검. 2003년 준공 단지이므로 누수·배관·창호·난방설비·내부 수선 상태 등을 확인하고 취득 후 지출 가능성을 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 128,000,000원, 2회 유찰 가정 가격은 102,400,000원입니다. 실제 매각기일 및 최저가 변경은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공고를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 보류”
대구지방법원 2025타경1276 화성리버파크2단지 909호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당 부족액이 105,230,336원에 이르지만, 이를 매수인이 떠안는 것은 아니므로 권리상 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 최저가인 160,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 159,875,000원보다 높고, 최신 거래가 159,000,000원도 초과합니다. 최근 시세 대비 100.1%이므로 신건 단계에서 특별한 할인 매력은 확인되지 않습니다.
또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·명도 위험이 충분히 해소되었다고 볼 수는 없습니다. 유찰이 발생하면 가격 조건은 달라질 수 있지만, 현재 유찰 횟수는 0회이며 향후 유찰 여부도 확정되어 있지 않습니다.
종합 판단은 B등급(58점). 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 최근 시세 이상의 신건 가격과 미확인 점유관계가 투자 매력을 제한합니다. 이 물건은 채권 미배당액을 두려워하기보다 실제 점유상태를 확인하고 최근 실거래에 맞는 응찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.
