대구지방법원 2025타경1300. 경상북도 경산시 옥산동 옥산협화타운 101동 502호 아파트입니다. 비교 대상 전용면적은 65.87㎡이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이정호 씨로, 2016년 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 2018년 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 88,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후 롯데카드, KB국민카드, 하나카드의 가압류가 차례로 등기됐고 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거 설정된 전세권도 이미 말소됐습니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 115,000,000원은 최근 실거래 평균을 상회하며, 최근 거래 추세도 -0.1%로 소폭 하락 방향입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준

핵심은 2018.12.14 설정된 하나은행 근저당권입니다. 을구 9번 근저당권의 채권최고액은 88,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 발생한 롯데카드 가압류 7,602,504원, KB국민카드 가압류 6,410,692원, 하나카드 가압류 8,008,850원과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인이 인수할 금액은 0원으로 분석됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지는 현장 및 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다. 임대관계 미상이라는 사정만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 10.8% 높은 신건

옥산협화타운(협화타운)은 570세대, 1994.07.05 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 65.87㎡로, 동일 면적의 실거래 12건을 아래와 같이 확인할 수 있습니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선합니다.

전체 12건 평균은 103,875,000원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 103,833,333원입니다. 신건 최저가 115,000,000원은 최근 평균보다 11,166,667원 높으며, 최근 평균 대비 110.8% 수준입니다. 즉 감정가에 그대로 응찰하면 최근 평균보다 높은 가격으로 취득하게 됩니다.

반면 최신으로 기록된 2026.09 거래는 130,000,000원으로, 최저가보다 높습니다. 같은 달 다른 거래는 108,000,000원으로 최저가보다 낮아, 개별 거래마다 차이가 큽니다. 특히 본건과 동일한 5층 거래도 2026.06에는 89,000,000원, 2026.08에는 120,000,000원으로 가격 차이가 확인됩니다. 따라서 최신 고가 거래 한 건만으로 신건을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,410,000원은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 총 채권액 및 예상 채권자 배당액은 110,022,046원, 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 2,567,954원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

회차별 미배당액이 증가하더라도 해당 금액이 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 말소기준권리와 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 단, 유찰 시나리오는 실제 유찰이 확정된 일정이 아니라 가격 변동에 대한 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 옥산동 장산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 기존 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설에 대한 접근성 등을 종합한 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창호로 구성됩니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 사다리형의 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가 자료는 1,057,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
• 환금성. 570세대 규모의 1994년 준공 아파트로, 동일 면적의 실거래 표본은 확인됩니다. 다만 표본 거래가격은 85,000,000원~130,000,000원으로 편차가 커서 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 면밀히 확인해야 합니다. 최근 가격 추세도 -0.1%로 소폭 하락 방향입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심의 가격 검토. 전체 평균 103,875,000원보다 최근 12개월 평균 103,833,333원을 우선 기준으로 삼으세요. 신건 최저가가 최근 시세의 110.8%인 만큼 감정가 자체를 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.
• 동일 층 거래 비교. 5층 거래가 2026.06에는 89,000,000원, 2026.08에는 120,000,000원으로 기록됐습니다. 내부 수리 상태와 거래 조건의 차이를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 92,000,000원, 2회 유찰 가정 가격은 73,600,000원입니다. 실제 변경된 매각기일과 최저매각가를 확인하고 접근하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 실제 거주자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 비용, 취득 관련 부대비용 등을 확인해야 합니다. 권리상 인수액 0원이 모든 부대비용의 부재를 의미하지는 않습니다.
• 배당 및 신청채권자 확인. 경매개시 채권자는 한국주택금융공사이며, 등기상 말소기준 근저당권자는 하나은행입니다. 청구금액 72,263,215원과 근저당 채권최고액 88,000,000원은 서로 다른 금액이므로, 채권 승계 관계와 실제 채권액·배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

경산 옥산협화타운 101동 502호는 권리 구조가 비교적 단순한 아파트입니다. 2018년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 좋은 권리 구조가 곧 좋은 매수가격을 뜻하지는 않습니다. 115,000,000원이라는 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 103,833,333원보다 높고, 최근 거래 추세도 -0.1%로 소폭 하락 방향입니다. 최신 130,000,000원 거래도 있지만, 상대적으로 낮은 거래 사례 역시 함께 존재합니다.

따라서 신건에서 무리하게 가격을 높여 응찰하기보다는 최근 시세를 기준으로 상한을 정하고, 유찰 여부를 살피는 접근이 적절합니다. 단지 평균 유찰 횟수 0.7회를 감안하면 유찰 자체를 전제하기도 어렵습니다. 최종 판단은 권리 안전성보다 실제 취득가격의 경쟁력에 달려 있습니다.