대구지방법원 2025타경1312. 대구 북구 동변동 '유니버시아드선수촌1단지' 103동 14층 1404호, 전용 84.5776㎡ 아파트입니다. 소유자 지환주는 2020년 2월 매매계약을 거쳐 2020년 4월 1일 거래가 259,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행에 채권최고액 203,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류 3건이 등기됐고, 우리은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

말소기준은 2020년 4월 1일 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 웰컴저축은행·하나카드·경북 신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 선순위 인수권리는 없습니다. 다만 등기부가 깨끗하다는 사실만으로 실제 점유자의 대항력까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

권리 구조에서 가장 중요한 부분은 우리은행 근저당의 설정 시점입니다. 2020년 4월 1일 설정된 우리은행 근저당이 말소기준이므로 2025년에 붙은 가압류 3건과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 이전 소유자 송창현 명의의 하나은행 근저당은 2020년 3월 31일 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 7.7% 낮은 신건

같은 단지, 동일 전용면적 84.58㎡대의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 표본 평균은 218,583,333원이지만, 가격 판단에는 보다 최근 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 9건의 평균은 219,888,888원, 최신 2026년 9월 거래는 215,000,000원입니다.

최저가 203,000,000원을 최근 12개월 평균 219,888,888원과 비교하면 16,888,888원 낮습니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 12,000,000원 낮은 가격입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +2.4%로, 적어도 집계된 지표에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 낙찰될 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권에 배당하면 매각대금이 소진됩니다. 따라서 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

집행비용은 약 3,642,000원으로 추정했습니다. 채권 합계는 배당 시뮬레이션상 채권최고액·청구금액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 우선변제는 반영하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 회수 변화

현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 유찰되어 다음 회차로 넘어갈 경우의 가격과 예상 미배당액을 비교합니다. 아래 가격은 시나리오이며 실제 매각일정 및 최저가 결정과 구분해야 합니다.

신건 매각가에서는 우리은행의 경매 신청 청구액 175,120,349원보다 예상 배당액 199,358,000원이 큽니다. 반면 1회 유찰 가격에서는 예상 배당액이 159,326,400원으로 낮아져 신청 청구액에 미달합니다. 이는 채권자 회수에 영향을 주지만, 후순위 권리의 소멸 여부와는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 동변중학교 남측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 간선도로 접근성이 확보돼 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물의 14층 세대입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생·승강기·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측과 남측으로 각각 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등도 확인됩니다.
• 교육환경. 동변중학교 인근이며 초등학교와 중학교 관련 보호구역 규제가 확인됩니다.
• 환금성. 775세대 아파트단지로 동일 면적의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 198,000,000원부터 270,000,000원까지 벌어져 있어 개별 세대의 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 세대 내부의 실제 상태까지 보증되는 것은 아닙니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,404,000원/㎡이며 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인이 최우선. 임대관계 미상이며 현장조사에서 거주인을 만나지 못했습니다. 실제 점유자·전입일·점유 개시일·임차보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 선순위 대항력 임차인의 존재 여부, 매수인 인수 조건 및 특별매각조건을 입찰 전 최종 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 219,888,888원과 최신 거래 215,000,000원을 기준으로 하되, 실거래 최저 198,000,000원 사례와 대상 호수의 개별 상태도 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 구조와 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 원상복구 비용이 발생할 가능성을 고려하세요.
• 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역 해당 여부가 실제 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 장기 미납된 공용부분 관리비와 관리규약을 관리사무소에 확인하세요.
• 배당표는 추정. 우리은행 채권최고액과 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다. 당해세와 우선변제금 등은 추가 검증이 필요합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.23 입찰 전 법원 공고에서 매각 진행 여부와 최저매각가격을 재확인하고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인이 마지막 관문”

대구 유니버시아드선수촌 103동 1404호의 강점은 단순한 등기상 권리 구조와 최근 시세 대비 낮은 신건 가격입니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류 3건이 소멸하고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 2.03억도 최근 12개월 평균 2.20억의 92.3%이며, 최신 거래 2.15억보다 낮습니다.

다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로, 대항력 있는 점유자가 발견되면 취득비용과 명도 위험의 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 실거래가격의 편차도 커서 평균가격만으로 할인 폭을 확정하기 어렵습니다.

종합 판단은 B등급, 68점. 등기상 권리 소멸과 최근 시세 대비 7.7% 할인은 긍정적이지만, 점유·임대관계와 내부 상태가 확인되지 않은 만큼 추가적인 안전 가점은 유보합니다. 가격 메리트는 인정하되, 점유 확인 후 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 합리적입니다.