대구지방법원 2025타경974. 영양군 석보면 원리리 소재의 토지와 2층 건물이 일괄매각되는 경매입니다. 공부상 단독주택과 토지로 분류되지만, 실제 사용 형태는 1층 음식점·2층 주택입니다. 따라서 일반적인 순수 주거용 단독주택보다 점유관계와 향후 활용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

소유자는 김영희입니다. 2013년 김명숙과 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2018년 김명숙 지분을 이전받아 현재 단독소유로 나타납니다. 건물 등기에는 2014년 근저당권 39,000,000원, 2018년 근저당권 65,000,000원 및 여러 가압류가 설정되어 있습니다. 이들 중 현재 유효한 후순위 권리는 말소기준권리와 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 권리가 소멸한다는 것과 건물을 문제없이 사용할 수 있다는 것은 다릅니다. 특히 이번 물건은 감정평가 과정에서 타인의 토지 일부 점유·사용 가능성이 명시됐습니다. 여기에 음식점 및 주택의 실제 점유자, 임대차계약, 토지 경계가 확정되지 않은 상황이므로 명세서상 인수액 0원을 곧바로 모든 부담이 0원이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준

핵심은 2014.02.14 설정된 청송새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 토지 원리리 267-1과 267-2가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 김억지 근저당권 65,000,000원, 신용보증기금·경북 신용보증재단·리드코프·국민행복기금의 가압류가 후순위에 위치합니다.

이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 입암농업협동조합 및 김상천 근저당권과 이후진 지분 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2007년 남수진 가압류와 관련 강제경매 역시 과거 취하·해제로 말소됐습니다.

② 점유·임대차·토지 경계 — 실제 핵심 위험

등기보다 더 중요한 확인 사항은 실제 누가 사용하고 있는가입니다.

위 표는 확정된 임차인 명부가 아니라 이용 현황별 확인 대상입니다. 실제 임차인 수는 확인되지 않았으며, 각 사용자가 서로 다른 사람이라는 뜻도 아닙니다. 보증금, 임대차 개시일, 사업자등록·전입신고 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

건물은 1층 음식점, 2층 주택으로 이용되고 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 영업자·거주자 및 소유자와의 관계가 확인되지 않습니다.

주거용 부분은 전입과 점유 시점, 상업용 부분은 사업자등록과 점유 시점, 각 임대차계약의 성립 시점 및 보증금 규모가 대항력·배당관계 판단에 중요합니다. 현재 단계에서는 어느 층의 점유자도 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 임차인 인수 위험이 완전히 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 162,696,900원의 적정성은 미확정

이 물건은 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 162,696,900원입니다. 그러나 같은 지역·유사한 토지와 1층 상업시설 및 2층 주택을 갖춘 건물의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 현재 금액이 시세 대비 얼마나 높은지 또는 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

토지 공시지가는 187,500원/㎡이며 토지 면적은 119㎡로 나타납니다. 다만 개별공시지가는 토지에 대한 공적 가격 지표이지 건물과 토지를 일괄매각하는 이 물건의 실거래 시세가 아닙니다. 특히 음식점·주택 복합 이용 형태와 서측 점유 문제를 감안하면 공시지가만으로 입찰가를 정할 수 없습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이나 일정이 아닙니다. 실질취득 기준은 해당 낙찰가에 현재 명시된 인수액 0원을 적용한 값으로, 취득세·등기비용·측량비·명도비 등은 제외했습니다. 미확인 대항력 임차인이 발견될 경우 실제 인수 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,696,900원 가정)

채권자들의 청구 및 채권최고액을 기준으로 산정한 예상배당입니다. 전체 채권액은 175,783,832원이며, 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 159,619,143원으로 계산됩니다. 이에 따라 예상 미배당액은 16,164,689원입니다.

집행비용 3,077,757원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 실제 채권액, 배당요구, 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 표는 배당 시뮬레이션이며 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석보초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물 이용. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로, 1층은 음식점, 2층은 주택으로 사용 중입니다. 위생·급배수시설과 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물 마감. 외벽은 치장벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 및 장판지, 창호는 하이샷시로 기재돼 있습니다.
• 토지 특성. 지목 대, 면적 119㎡, 주상용 토지로 조사됐습니다. 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역, 상수원 관련 제한도 기재돼 있습니다.
• 추가 토지규제. 낙동강 수변구역과 접하는 것으로 나타나며, 일부 토지는 소로3류에 접합합니다. 변경·증축·용도변경 시 관계 규정 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 1층 상업·2층 주거의 복합 사용 형태입니다. 실제 매수 수요와 적정 매매가격은 확인되지 않았으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 경계·점유 확인이 먼저

• 토지 경계 측량. 목록 2 서측 일부의 정확한 경계, 타인 점유 면적, 시설물 및 사용 범위를 현장에서 확인하세요. 감정평가서에 측량 필요성이 명시된 사항입니다.
• 타인 점유자의 권원. 점유·사용자가 누구인지, 소유자와 어떤 관계인지, 임대차·사용승낙·기타 권원이 있는지 확인하세요.
• 1층 음식점 점유 조사. 영업자가 소유자인지 임차인인지, 사업자등록일과 점유 개시일, 계약 내용 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 2층 주택 점유 조사. 실제 거주자, 전입세대, 점유 시점, 확정일자 및 주택임대차계약 여부를 확인하세요.
• 매각 대상 확정. 원리리 267-1·267-2 관련 토지와 건물, 제시외 건물의 위치 및 포함 범위를 매각목록과 도면으로 대조하세요.
• 말소기준과 경매신청인. 청송새마을금고의 2014년 근저당권과 영양청송새마을금고의 경매신청 관계를 등기·채권 기록으로 확인하세요.
• 배당관계 검토. 경매신청인 예상배당액 0원 및 채권자별 배당순위가 실제 권리관계와 부합하는지 확인하세요.
• 이용상태와 공부 대조. 음식점·주택 사용의 건축물대장상 용도, 제시외 건물 및 실제 구조를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 유사 토지 및 상가주택 거래사례와 임대수익 가능성을 별도로 검증하세요. 감정가 162,696,900원이 곧 시장가격이라는 전제는 피해야 합니다.
• 추가 부담 확인. 체납 공과금, 관리 관련 미납금, 측량비, 경계 분쟁, 명도 협의 및 취득 부대비용을 확인하세요.
• 입찰기일 재확인. 2026.10.23 매각기일과 매각조건, 변경·취하 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리돼도, 땅과 점유는 따로 확인해야 한다”

이 물건의 권리 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2014년 청송새마을금고 근저당권을 중심으로 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 이 경매의 실제 핵심은 등기상 채권이 아니라 현장의 사용관계입니다. 1층 음식점과 2층 주택의 임대관계가 미상이며, 목록 2 서측 일부를 타인이 점유·사용하는 것으로 추정되어 정확한 경계에 대한 측량도 요구됩니다. 매각물건명세서에 인수권리가 없다는 사실만으로 이 문제들이 해결되지는 않습니다.

또한 현재 최저매각가 162,696,900원을 실제 시장가격과 비교할 만한 최근 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 신건 가격에 응찰할 경제적 근거를 충분히 확보했다고 보기 어렵습니다. 1회·2회 유찰을 가정한 가격 역시 그 자체만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급(주의·조건부 검토), 44점입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 토지 경계, 실제 점유관계, 복합 이용 형태, 시세 검증의 불확실성이 남아 있습니다. 경계 측량과 현장 점유관계 확인이 선행되지 않는 한 적극적인 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.