대구지방법원 2025타경9863. 대구 수성구 지산동에 있는 지산보성맨션 101동 7층 703호, 전용 113.09㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임말숙이며, 등기부에는 2014년 달구벌신용협동조합이 설정한 채권최고액 218,400,000원의 근저당권이 말소기준권리로 남아 있습니다. 이후 2015년 설정된 79,200,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주목할 부분은 2026년 3월 두 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었다는 점입니다. 권리 이전은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니므로 말소기준일은 2014년 7월 22일을 유지합니다. 등기상 담보권 인수 위험은 낮지만, 경매가격이 최근 시장 수준을 충분히 반영했는지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 확인

1991년 대구은행 근저당권 130,000,000원은 2000년 말소되었으며, 2012년 농협은행 근저당권 84,000,000원과 36,000,000원도 2014년 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 판단할 기준은 2014.07.22 설정된 달구벌신용협동조합 근저당권입니다.

2015년 후순위 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026년 3월의 근저당권 이전등기 역시 기존 담보권에 종속된 이전으로, 별도의 선순위 인수권리를 만드는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 가격이 신건을 지지하지 않는다

동일 단지, 전용 113.09㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 341,416,666원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 324,000,000원과 최신 거래 300,000,000원, 최근 하락 추세 -7.5%를 우선 적용해야 합니다.

전체 12건 평균인 341,416,666원만 사용하면 최저가 338,000,000원은 평균의 99.0%로, 언뜻 저렴해 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 324,000,000원이므로 신건 최저가는 오히려 14,000,000원 높습니다.

더욱이 2026년 2월 최신 거래는 300,000,000원입니다. 신건 가격은 최신 거래보다 38,000,000원 높고, 최근 거래가격 추세 역시 -7.5%입니다. 과거 평균이 아니라 현재 시장의 가격대를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 두 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 실제 배당권자와 확정채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 및 가격 시나리오

1회 유찰 시 가정 가격은 270,400,000원, 2회 유찰 시에는 216,320,000원입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 평균 324,000,000원 아래로 내려가는 구간입니다. 단, 실제 재매각 가격과 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.

유찰에 따라 담보권자에게 배당하지 못하는 금액이 발생하더라도, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 따라서 제시된 회차별 산정 인수액은 모두 0원입니다. 다만 미확인 임차권 등 별도의 인수 문제가 없는지를 확인해야 이 판단을 확정할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 대구 도시철도 3호선 지산역 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 7층 세대입니다. 위생·급배수설비, 화재 탐지 및 소화설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 101동이 소재한 단지를 기준으로 북측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 3,231,000원/㎡, 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사되었습니다.
• 환금성. 526세대 단지로, 동일 면적 실거래는 300,000,000원부터 395,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 거래 추세가 -7.5%로 나타나므로 매도 시점의 가격 하락 위험과 매수 수요를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 324,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 모두 검토하세요. 감정가 338,000,000원을 그대로 적정 매입가로 받아들이기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -7.5%를 고려하고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 341,416,666원만을 근거로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 점유관계 확인. 임차 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하여 대항력 임차인의 존재 여부를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 을구 6번·7번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역 및 최신 등기상 변동을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 270,400,000원, 2회 유찰 216,320,000원의 가격 구간을 비교하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차 및 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격은 아직 높다”

대구지방법원 2025타경9863 지산보성맨션 703호는 말소기준권리 이후 근저당권들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인을 마쳐야 권리 안정성을 최종 판단할 수 있습니다.

가격에서는 경고가 더 분명합니다. 신건 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 324,000,000원보다 높고, 가장 최근 거래인 300,000,000원보다도 상당히 높습니다. 최근 추세마저 -7.5%인 만큼 과거 전체 평균을 기준으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격상 보류입니다. 점유관계를 확인하고 향후 유찰 여부 또는 매각가 조정 가능성을 살피는 접근이 적절합니다. 이 사건의 관건은 근저당권을 떠안느냐가 아니라, 하락하는 시장에서 얼마에 취득해야 손실 위험을 줄일 수 있느냐입니다.