대구지방법원 2025타경9874. 대구광역시 수성구 만촌동 럭키골든맨션 제1동 5층 502호, 전용 84.57㎡ 아파트입니다. 단지는 220세대이며 1985년 12월 24일 준공됐습니다. 현재 소유자는 이경선으로, 2022년 10월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023년 3월 23일 소유권을 이전받았습니다.
이번 경매는 디지비캐피탈에서 상호가 변경된 아이엠캐피탈의 임의경매입니다. 청구액은 11,835,588원이고, 분석상 말소기준권리로 지정된 것은 2023년 9월 18일 설정된 디지비캐피탈의 채권최고액 16,800,000원 근저당권입니다.
여기서 중요한 점이 있습니다. 등기 이력에는 이보다 먼저 설정된 2023년 4월 17일 삼성생명 근저당권 182,600,000원이 등장합니다. 해당 근저당은 말소된 권리로 분류되어 있으나, 2025년 8월 26일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전과 2026년 2월 9일 별도 임의경매개시결정도 확인됩니다. 따라서 9월 디지비캐피탈 근저당만 기준으로 모든 권리관계가 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 245 럭키골든맨션 제1동 제5층 제502호 도로명주소: 대구광역시 수성구 효행로 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.57㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 |
| 단지 | 럭키골든 · 220세대 · 1985.12.24 준공 |
| 소유자 | 이경선 · 단독소유 · 2023.03.23 상속에 따른 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 아이엠캐피탈(변경 전 디지비캐피탈) / 11,835,588원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 디지비캐피탈 근저당권 · 16,800,000원으로 분석됨. 다만 선순위 삼성생명 근저당 관계 재확인 필요 |
| 점유관계 | 남아름 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.10 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 확인이 중요하다
일반적인 권리분석에서는 말소기준권리 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지를 확인합니다. 본건도 2023년 9월 18일 디지비캐피탈 근저당권을 기준으로 보면, 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정, 수성구 압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 확인, 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 남아름의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2023년 12월 14일로, 지정된 말소기준권리인 2023년 9월 18일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 판단하면 대항력이 없는 후순위 점유자로 분석됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남아름 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 판단 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입일은 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 대항력 판정은 확인된 전입일과 지정된 말소기준일의 선후관계에 따른 것으로, 실제 점유·임대차계약·기타 권원 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 중
같은 단지 럭키골든의 실거래를 비교하면 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원보다 15,000,000원 낮습니다. 최신 거래인 2026년 5월 5층 전용 84.57㎡의 195,000,000원과 비교하면 차이는 25,000,000원입니다.
다만 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적고, 그중 1건은 1층 거래입니다. 동일 면적·동일 층의 최신 거래를 확인할 수 있다는 점은 유의미하지만, 단일 거래가 개별 호수의 현재 가치를 보장하지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.57㎡ | 5층 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.57㎡ | 1층 | 175,000,000원 |
| 2025.01 | 77.70㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 77.70㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 84.57㎡ | 1층 | 251,000,000원 |
| 2022.02 | 84.57㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 2022.02 | 84.57㎡ | 2층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.57㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 혼합 | 7건 | 208,714,285원 |
전체 7건의 평균은 208,714,285원으로 최저가가 그 81.5%에 해당합니다. 그러나 여기에는 2022년의 251,000,000원·270,000,000원 거래 등이 포함됩니다. 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 높게 나타나는 만큼 이를 현재 시세의 기준으로 삼아 큰 할인이라고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
2023년 9월 18일 디지비캐피탈 근저당권을 기준으로 작성된 배당 추정입니다. 집행비용 약 3,180,000원을 제외한 뒤 해당 근저당과 우리카드 가압류에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 디지비캐피탈 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 5,176,155원 | 5,176,155원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 144,843,845원 |
| 합계 | — | 170,000,000원 |
위 금액은 단순 배당 추정으로, 디지비캐피탈 채권최고액을 기준으로 합니다. 실제 신청 청구액은 11,835,588원입니다. 삼성생명·한국자산관리공사 관련 선순위 권리, 다른 경매개시결정, 수성구 압류에 따른 세금채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 위 배당액에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인할 권리는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,000,000원 | 21,976,155원 | 144,843,845원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 21,976,155원 | 111,319,845원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,800,000원 | 21,976,155원 | 84,500,645원 | 0원 |
신건 최저가 170,000,000원에서 한 차례 유찰되면 136,000,000원, 두 차례 유찰되면 108,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 세 회차 모두 계산상 채권자 배당 부족액과 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이는 앞서 제시한 배당모형에서 계산한 결과입니다. 선순위 근저당과 조세·임대차 관계가 확정되지 않은 상태에서 인수액 0원을 보장하는 수치는 아닙니다. 가격이 낮아져도 법적 불확실성이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 동문고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스승강장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 1985년 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층입니다. 벽지·타일·장판 마감이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 최상층 특성상 방수·누수와 건물 노후 상태 점검이 중요합니다.
- 도로. 단지 북동측 약 18m, 북측 약 6m, 남서측 약 10m, 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역 등과 관련됩니다. 토지 이용 및 개발행위 검토 시 해당 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,640,000원/㎡이며, 지목은 대, 토지형상은 부정형, 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 220세대의 노후 아파트이며, 비교 가능한 실거래는 최근 12개월간 2건입니다. 최근 거래 표본이 제한적이고 가격 추세가 하락하고 있어 매도 시기와 호가 설정에 따른 환금성 차이가 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선: 선순위 근저당 확인. 2023.04.17 삼성생명 근저당권 182,600,000원의 실제 말소 여부와 2025.08.26 한국자산관리공사 근저당권 이전 등기의 관계를 확인합니다. 확인 결과에 따라 말소기준권리·배당순위 판단을 다시 해야 합니다.
- 중복 경매 확인. 2025타경9874 외에 2026타경100358 임의경매개시결정이 있으므로 사건 간 관계와 매각절차 진행상태를 확인합니다.
- 임차인 계약관계 확인. 남아름의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부, 임대차계약서를 확인합니다. 현재 확인된 전입일만으로는 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
- 세금채권 확인. 2026.06.12 수성구 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 매각대금 배당에서의 처리 여부를 검토합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 실거래 평균 185,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 기준으로 하되, -15.2% 하락 추세 및 최근 2건이라는 제한된 표본을 함께 고려합니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 208,714,285원은 입찰가 산정의 주된 기준으로 삼지 않습니다.
- 노후 상태 확인. 1985년 준공, 5층 건물 최상층이라는 특성을 고려하여 누수·방수·배관·난방·공용시설 상태와 예상 수선비를 점검합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 공용관리비와 점유자 인도 가능성, 명도협의 비용을 확인합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 2026.10.23 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건처리 내역 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인합니다.
맺으며 — “최근 시세보다 낮다”와 “안전하게 살 수 있다”는 다르다
대구 럭키골든맨션 502호의 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 185,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격만 보면 검토할 이유가 있습니다. 그러나 시장의 최근 가격 흐름은 -15.2% 하락 추세이고, 현재 가격 차이가 향후 하락 위험까지 충분히 보상한다고 보기는 어렵습니다.
권리분석상 가장 중요한 것은 임차인 남아름의 후순위 전입보다 삼성생명 근저당권과 한국자산관리공사 관련 선순위 등기의 정합성입니다. 이 관계가 확정되어야 말소기준과 예상배당을 신뢰할 수 있습니다. 임차인 보증금 미상, 세금압류, 별도 임의경매개시결정도 최종 확인 대상입니다.
현재 종합 판단은 C등급·입찰 보류 검토입니다. 이는 최저가가 최근 시세보다 낮다는 장점을 인정하되, 하락장과 노후 아파트의 환금성, 그리고 해결되지 않은 선순위 권리 확인 부담을 반영한 결과입니다. 먼저 권리를 확정하고, 그다음 실제 취득비용을 기준으로 입찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.
