대구지방법원 2025타경9896. 동구 신천동의 동대구비스타동원 103동 1506호, 전유면적 84.8328㎡의 아파트입니다. 2021년 11월 사용승인을 받은 524세대 단지로, 해당 호실은 23층 건물의 15층에 위치합니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않지만, 여러 명의 공유자가 소유한 주택에 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기재된 사건입니다.

이 물건에서 눈여겨봐야 할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 공유자 사이의 분할을 목적으로 하는 경매라는 점입니다. 둘째, 경매개시 이전에 전입한 점유자가 존재하지만 임대차보증금이 알려지지 않았다는 점입니다. 매각대금 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 처리되어 있으나, 이를 실제 권리관계가 확정된 결과로 받아들이기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 점유자가 관건

등기부의 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2023년 소유권보존 이후 상속으로 공유지분이 이전되었고, 2025년 12월 경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차 관련자는 정영은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없습니다.

정영은의 전입신고일은 2024.05.17이며, 등기상 경매개시결정일 2025.12.02보다 앞섭니다. 이는 대항력 검토에서 중요한 사실입니다. 다만 전입신고만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도, 점유·거주 형태, 임대차 성립 여부를 함께 검토해야 합니다.

특히 확정일자와 보증금 액수가 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 정영은이 2026.01.16 배당요구를 했다는 사실도 보증금이 전액 회수된다는 뜻은 아닙니다. 대항력이 인정되는 경우에는 배당 여부와 잔여 보증금, 임차권의 존속 여부를 따져야 합니다.

반대로 임대차 성립 또는 대항력이 인정되지 않거나, 적법하게 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 남지 않는 것으로 확인된다면 가격 판단은 달라질 수 있습니다. 현재는 어느 쪽도 확정하지 않는 것이 합리적입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래보다 낮다

동대구비스타동원은 524세대, 2021년 11월 준공된 아파트입니다. 해당 물건과 면적이 비슷한 84.83~84.99㎡ 거래 12건을 비교하면 최저매각가는 최근 시세보다 낮은 편입니다. 다만 이 비교는 추가 보증금 인수가 없는 경우의 가격 비교입니다.

최근 실거래 범위는 597,000,000~649,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 624,791,666원입니다. 최저매각가 595,000,000원은 이 평균보다 29,791,666원 낮은 수준으로, 평균 대비 95.2%입니다.

최신 거래로 표시된 2026년 9월 거래액 617,000,000원과 비교해도 최저가는 22,000,000원 낮습니다. 다만 같은 달에도 거래금액 차이가 존재하며, 해당 물건의 내부 상태와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 단순 거래가 차이를 그대로 기대이익으로 보아서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 595,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 작성된 예상배당입니다. 신청인 최옥경에게 347,000,000원을 배당하는 계산상 가정이 적용되어 있으며, 정영은의 보증금과 우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 공유물분할 경매의 배당순위와 공유자별 배분도 확인이 필요합니다.

위 배당표는 집행비용 8,350,000원, 신청인 배당 347,000,000원, 소유자 잔여 239,650,000원이라는 추정 계산을 시각화한 것입니다. 신청인 청구액의 실제 배당 우선순위는 확정되지 않았으며, 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등을 반영한 확정배당표가 아닙니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하만으로 위험이 사라지지 않는다

1회 유찰 시 최저가는 476,000,000원, 2회 유찰 시에는 380,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 배당계산은 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 처리하고 있어 정영은의 미확정 보증금 위험까지 해소된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 매각대금에서 해당 보증금으로 배당되는 금액이 없다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지더라도 인수 부담이 그만큼 늘어나는 경우, 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 유찰에 따른 가격 하락이 곧 총취득비용 감소를 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동 효신초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변 상가와 주상용 건물, 단독·다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 시가지 주거지역입니다.
• 교통. 일반 차량의 단지 진출입이 원활한 것으로 평가되며, 인근 시내버스정류장 등 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 103동 23층 중 15층입니다. 계단식 남서향 세대이며 위생·급배수·화재설비, 승강기와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 근린상업지역 관련 토지이며, 시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·비행안전제6구역·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 ㎡당 2,351,000원입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 관계인 부재로 내부조사는 이루어지지 않았으며, 건축물현황도와 탐문을 바탕으로 이용 상태가 평가되었습니다.
• 환금성. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되어 비교 가능한 거래 사례가 있습니다. 거래가는 597,000,000~649,000,000원으로 차이가 있으므로 개별 세대의 층, 향, 내부 상태 등을 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정영은 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구 관련 서류를 대조하여 보증금과 차임을 확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 2024.05.17 전입의 실체와 주택 인도·점유 여부를 확인하고, 경매개시 전 성립한 대항력 있는 임대차인지 판단해야 합니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제권, 배당 범위, 미배당금 인수 여부를 확정할 필요가 있습니다.
• 경매 유형 확인. 등기상 목적은 임의경매개시결정, 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 사건기록과 판결·결정문을 통해 경매 성격과 배당 구조를 확인해야 합니다.
• 공유자 지분 확인. 최원직의 지분은 소유권보존 당시 취득 지분과 상속 취득 지분이 합산된 10분의 6이며, 나머지 공유자는 각 10분의 1입니다. 매각 범위 및 공유자 배분관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 검토. 최저가 595,000,000원만 실거래와 비교하지 말고, 임차인 인수액이 있으면 반드시 합산하여 가격 경쟁력을 다시 판단해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 주택 상태, 하자 여부, 점유자 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 사건기록 및 매각조건의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 검토 가능, 인수 위험은 아직 미확정”

동대구비스타동원 1506호는 최근 12개월 평균 실거래가 624,791,666원에 비해 신건 최저매각가 595,000,000원이 낮습니다. 최신 거래가 617,000,000원보다도 낮아, 추가 인수 부담이 없다면 가격 측면에서 살펴볼 가치가 있는 물건입니다.

하지만 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 단순 할인율이 아닙니다. 경매개시 전에 전입한 정영은의 보증금이 확인되지 않았고, 대항력 및 미배당 보증금 승계 여부도 확정되지 않았습니다. 더욱이 공유물분할 경매로 기재된 사건에서 신청인 청구액을 일반 근저당채권처럼 우선배당하는 계산도 별도 검증이 필요합니다.

따라서 현재 결론은 가격 검토 가능, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인 인수 부담이 없다는 사실과 적법한 배당 구조가 확인된다면 재평가할 수 있지만, 확인 이전에는 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 안전한 투자라고 판단할 수 없습니다.