대구지방법원 2025타경10004. 대구 북구 구암동 칠곡우방미래타운 103동 14층 1401호, 전용 84.99㎡의 계단식 아파트입니다. 1995년 11월 사용승인을 받은 지상 15층 건물의 14층 세대로, 방 3개와 거실, 주방·식당, 욕실 2개 구조로 평가됐습니다. 소유자는 전종호이며 2005년 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 금융기관의 담보권 설정과 말소를 거쳐 현재의 말소기준권리는 2015년 9월 14일 대구은행 근저당권입니다.

현재 등기상 핵심은 아이엠뱅크의 선후순위 근저당과 신용보증기금 등 채권자의 가압류입니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 예상배당에서는 후순위 채권자에게 상당한 미배당액이 발생합니다. 하지만 채권자가 돈을 다 받지 못한다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 것은 별개입니다. 문제는 이 물건이 아직 유찰되지 않은 신건임에도 최근 실거래보다 높은 가격에서 시작한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015.09.14 을구 10번 대구은행 근저당입니다. 이에 후순위인 2023년 근저당권과 2025년 가압류 3건, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·하나은행·현대해상·동부화재의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현 매수인의 인수 대상으로 보지 않습니다.

또 하나 특이한 부분은 2025.08.22 등기된 을구 11-2번 근저당권 일부이전입니다. 신용보증기금이 확정채권 일부를 6,460,190원 대위변제하면서 담보권 일부를 취득한 내용으로, 이는 임차보증금 승계가 아니라 금융채권의 일부이전입니다. 이 금액을 별도 임차보증금으로 더하거나 매수인 인수금액으로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 신고 임차인 없지만 점유관계는 미확정

대항력과 우선변제 여부는 실제 점유자, 전입·점유 시점, 보증금 및 확정일자 등으로 확인해야 합니다. 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정한 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 11.9% 높은 신건

동일 단지 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 178,666,666원이며, 거래가격은 150,000,000원~197,500,000원입니다. 감정가 200,000,000원이 그대로 최저매각가인 현재 회차에서는 최근 평균보다 21,333,334원 높습니다.

2026년 1월과 5월에는 197,500,000원의 거래도 있었지만, 최신 9월 거래는 150,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 다만 층·향·내부 상태의 차이가 있으므로 한 건의 최신 거래만으로 단지 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다. 확인되는 사실은 최근 가격 편차가 크고, 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돈다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

최초 채권최고액 184,000,000원을 적용한 추정배당표입니다. 2023년 변경등기의 140,000,000원 및 2025년 근저당권 일부이전, 실제 채권액·배당순위·당해세·최우선변제 사항은 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 매각대금의 약 1.8%로 추정한 값입니다.

⑤ 회차별 예상배당·미배당 비교

유찰 가정가격이 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 커집니다. 신건 기준 395,763,731원인 미배당액은 2회 유찰 가정에서 466,755,731원으로 확대됩니다. 그러나 후순위 담보권·가압류의 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리에 관한 것으로, 이것만으로 매수인에게 해당 금액의 지급의무가 발생하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 구암동 구암초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도 3호선 칠곡운암역이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통을 포함한 제반 교통사정을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 단지 특성. 720세대 규모의 아파트로, 1995.11.17 사용승인을 받았습니다. 대상은 지상 15층 중 14층, 전용 84.99㎡의 계단식 세대입니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기 및 도시가스 중앙난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 단지 북서측과 남동측 출입구 방향으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 교육환경 상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,685,000원입니다.
• 건축·공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 동일 전용면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 150,000,000원에서 197,500,000원까지 넓게 분포합니다. 층·향·수리 상태에 따라 환금가격이 크게 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태. 현장 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조·마감·설비 상태를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 외부 관찰 등을 기초로 평가됐으므로 내부 하자 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돕니다. 동일 14층 거래 195,000,000원과의 차이도 함께 검토해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 을구 10번 근저당의 최초 채권최고액 184,000,000원과 변경 후 140,000,000원의 차이를 확인하고, 배당 추정에 적용된 금액을 재검산해야 합니다.
• 일부이전 권리 검토. 을구 11-2번 신용보증기금 대위변제액 6,460,190원과 기존 담보권의 관계, 실제 채권액 및 배당참가 관계를 확인해야 합니다.
• 점유자·임차관계 확인. 실제 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서를 대조하고 점유자를 확인해야 합니다.
• 내부 하자·수리비. 폐문으로 내부를 확인하지 못한 만큼 누수, 창호, 설비, 마감 및 구조 변경 여부를 점검해야 합니다.
• 명도와 관리비. 소유자 또는 제3자 점유 가능성에 따른 명도 절차와 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 160,000,000원과 2회 유찰 가정가격 128,000,000원을 최근 실거래와 비교하되, 실제 매각조건·절차를 다시 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기권리는 소멸, 가격은 보수적으로”

칠곡우방미래타운 103동 1401호는 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 말소기준인 2015년 대구은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 395,763,731원으로 크지만, 이 금액이 곧 낙찰자의 채무는 아닙니다.

반면 가격은 명확한 약점입니다. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 178,666,666원보다 높고, 최신 2026년 9월 거래 150,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 최신 거래가가 평균보다 낮아 최근 시세의 약세 가능성에도 주의해야 하지만, 개별 거래의 편차가 커 단지 전체의 하락률을 단정할 수는 없습니다.

여기에 임대관계 미상, 내부 상태 미확인, 근저당 변경등기와 일부이전 검토 필요라는 확인 과제까지 남아 있습니다. 따라서 이번 신건은 소멸되는 등기권리가 많다는 사실만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 구조는 검토 가능하지만, 현재 가격 메리트는 부족합니다. 입찰 판단의 핵심은 최근 실거래에 근거한 가격 상한과 점유·등기사항의 최종 확인입니다.