대구지방법원 2025타경10028. 경북 경산시 중산동 펜타힐즈더샵1차 104동 605호입니다. 2017.08.14 사용승인을 받은 35층 아파트의 6층 세대로, 같은 단지 동일 평형의 최근 거래와 비교하면 감정가 자체는 낮은 편입니다. 하지만 이 물건은 감정가와 시세의 차이만으로 판단하기 어려운 경매입니다.
등기상 공유자는 이지현·장혜민으로 각각 지분 2분의 1을 소유합니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.02 설정된 대구칠곡신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 다수의 가압류·압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 원칙적으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 김영한의 전입일은 2024.01.02로 근저당 설정일보다 앞섭니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수는 없지만, 실제 주택 인도와 점유 요건 등이 충족됐다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분이 전체 분석에서 가장 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중산동 643 펜타힐즈더샵1차 104동 6층 605호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 펜타힐즈2로 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 84.9772㎡ · 35층 중 6층 |
| 사용승인 | 2017.08.14 |
| 소유자 | 이지현 (2분의 1), 장혜민 (2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.02 대구칠곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠곡신용협동조합 / 83,548,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.10 · 대구지방법원 경산등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입일이 핵심
임차인·점유자 분석
| 성명 / 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영한 | 2024.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 2026.02.06 배당요구 관련 문건 접수 인수 가능성 |
| 성명 미기재 (주거) | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미확정 | 중복 여부 확인 |
확인된 실명 전입자는 김영한 1명입니다. 별도의 성명 미기재 주거 표시가 있어 실제 임차인 수와 동일인 중복 기재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 대상은 없습니다.
핵심은 선순위 전입자의 보증금과 배당 후 잔액입니다. 김영한에게 유효한 대항력이 있고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 그 미배당분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 성명 미기재 주거 점유자도 별도 인물이라면 독립적인 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
2022.06.14 경산시 지분압류는 말소기준보다 앞서지만 2022.09.14 이미 말소됐으므로 별도의 선순위 인수 권리로 계산하지 않습니다. 기존 하나은행 근저당권 2건 역시 2024.01.03 말소됐습니다. 이후의 국세·지방세 압류는 등기상 후순위이나 법정기일 및 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 낮지만 취득총액은 미확정
펜타힐즈더샵1차는 1,696세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 평형(전용 약 84.98㎡)의 최근 실거래 12건 평균은 491,333,333원입니다. 최저매각가 436,000,000원은 평균의 88.7%로, 단순 낙찰가 기준 약 55,333,333원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.8㎡ | 1 | 436,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 10 | 507,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 505,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 505,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 21 | 498,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 476,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 476,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 31 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 24 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 503,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 491,333,333원 |
최근 거래가격은 436,000,000원~510,000,000원에 분포합니다. 특히 2026.09의 최저 거래가 436,000,000원은 1층 거래이고, 같은 달 10층 거래는 507,000,000원입니다. 대상 물건은 6층이므로 층별 가격 차이도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정 · 조건부 추정)
아래는 제시된 채권액과 집행비용을 바탕으로 한 임차보증금·세금 우선배당을 반영하지 않은 잠정 배분표입니다. 선순위 전입자에게 보증금이 있거나 세금 우선배당이 발생하면 결과는 크게 달라집니다. 특히 표의 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,760,000원 |
| 1. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 28,191,391원 | 28,191,391원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 29,741,205원 | 29,741,205원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 35,105,021원 | 35,105,021원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 23,280,000원 | 23,280,000원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 60,484,878원 | 60,484,878원 |
| 7. 가압류 · 우리카드 | 53,905,417원 | 53,905,417원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 108,532,088원 |
잠정 계산상 채권자 배당합계 320,707,912원, 집행비용 6,760,000원, 잔여 108,532,088원입니다. 실제 배당은 임차인의 권리·보증금·배당요구 효력·국세 및 지방세의 우선순위 등에 따라 달라집니다. 현재 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 436,000,000원 | 320,707,912원 | 0원 | 108,532,088원 |
| 1회 유찰(80%) | 348,800,000원 | 320,707,912원 | 0원 | 22,408,888원 |
| 2회 유찰(64%) | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 46,374,472원 | 0원 |
위 시나리오는 알려진 일반 채권의 단순 배당 계산입니다. 채권 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 반대로 표에서 인수액이 0원으로 산출됐더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 별도로 확인되면 매수인 부담이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 중산동 성암초등학교 북측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 학교, 노선상가, 금융기관, 병원 등 근린생활시설이 형성돼 있어 주거환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 옥산로·펜타힐즈2로·펜타힐즈4로 등이 인접합니다. 북동측 근거리에 대구도시철도 2호선 정평역이 있으며 인근 시내버스 승강장도 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2017.08.14 사용승인된 철근콘크리트구조 35층 건물의 6층입니다. 승강기, 급배수, 화재경보·소화전, 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역이며 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,696세대 규모로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 편차와 층별 특성이 있으며, 이 경매에서는 환금성보다 선순위 점유자의 권리 및 실질취득가액 확정이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영한의 임대차관계 확인. 전입일 2024.01.02, 근저당 설정일 2024.02.02의 선후관계를 확인하고, 주택 인도·실제 점유·보증금·확정일자·배당요구의 효력과 범위를 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 성명 미기재 점유자 확인. 별도 주거 표시가 김영한과 동일인을 가리키는지, 또 다른 점유자가 있는지 조사해야 합니다. 동일인으로 확인되기 전에는 중복도 별도 임차인도 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 유효한 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더해 총취득비용을 계산하고 최근 실거래 평균 491,333,333원과 비교해야 합니다.
- 세금·압류 정리. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부, 체납액, 압류 해제 상태 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매대행의뢰 해지 기록을 대조하고 경매 진행에 영향을 미치는 잔여 절차가 없는지 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 법적 지위에 따라 인도·명도 방법이 달라집니다. 미납 공용관리비와 실내 상태도 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.23 매각을 앞두고 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 접수문건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮다 ≠ 안전하게 싸다”
이 사건은 청약이나 일반 매매와 달리 선순위 점유자의 권리를 확인해야 최종 가격을 판단할 수 있는 경매입니다. 현재 최저가 436,000,000원은 최근 실거래 평균 491,333,333원의 88.7%로, 낙찰가 자체는 시세 평균보다 낮습니다.
하지만 2024.01.02 선순위 전입자 김영한의 보증금이 확인되지 않았고, 대항력 및 우선변제 범위도 최종 확정되지 않았습니다. 여기에 별도 주거 점유 표시, 국세·지방세 압류와 공매 이력까지 검토해야 합니다. 잠정 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
가격은 검토 가치가 있지만, 권리 확인 전 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다. 보증금과 대항력 성립 여부를 확정하고, 실제 인수금액을 포함한 총취득비용이 최근 시세보다 낮다는 점을 확인했을 때에만 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자에게 얼마를 인수해야 하는지 정확히 밝혀내는 것입니다.
