대구지방법원 2025타경10040. 대구 동구 신천동 동대구유성푸르나임 22층 오피스텔2211호입니다. 전용면적은 29.54㎡이며, 건축물 감정상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 실제 권리분석에서는 주거용 임차권등기가 존재한다는 사실이 중요합니다. 소유자는 황성하이며, 2021년 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 임차인 권미선이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 주택임차권등기를 마쳤고, 같은 권미선이 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 근저당권보다 앞선 권리를 정리하는 단순한 담보권 경매가 아니라, 대항력 있는 임차인이 보증금 회수를 위해 진행한 강제경매라는 점에서 분석 방향이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

과거 하나은행 근저당권은 2021.02.09에 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 위험은 오래된 근저당이 아니라, 2023.01.10부터 전입·점유한 임차인의 대항력입니다. 권미선은 2022.12.09 확정일자를 갖추었고, 2025.01.16에는 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.12.08 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억

권미선은 확정일자와 배당요구에 기초하여 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액이 배당된다는 사실은 전혀 다릅니다. 최저가가 보증금에 미치지 못하므로 전액 회수는 불가능하며, 집행비용까지 고려하면 매수인이 떠안을 부분이 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

동대구유성푸르나임의 유사 전용면적 거래를 비교하면 최근 12개월 평균은 84,437,500원(8건), 가장 최근 거래는 2026.05의 83,500,000원입니다. 전체 12건 평균은 86,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선 적용해야 합니다. 더욱이 최근 거래가격은 이전 기간 대비 7.1% 하락한 상태입니다.

신건 최저가 97,000,000원 자체가 최근 평균의 114.9%입니다. 즉, 임차보증금 인수를 고려하지 않더라도 최근 시세보다 비쌉니다. 여기에 예상 인수액 25,146,000원을 더하면 실질취득은 122,146,000원으로, 최근 평균의 약 144.7%가 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

집행비용 2,146,000원을 먼저 공제하고 남는 94,854,000원을 임차인에게 배당하는 추정입니다. 보증금 미배당액 25,146,000원은 매각대금에서 별도로 지급되는 배당금이 아니라 매수인 인수 가능액입니다. 경매 신청채권과 임차보증금은 동일인의 권리로서 중복 계산하지 않으며, 실제 배당관계와 당해세 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어난다

2회 유찰 시 최저가는 62,080,000원으로 떨어지지만 인수액은 59,437,440원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 여전히 121,517,440원입니다. 보증금 120,000,000원의 인수 부담이 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄하기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구 동구 신천동 동대구역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 동측 약 20m, 서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 지하 4층·지상 24층 철근콘크리트 건물의 22층 호실입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 비행안전제6구역 등의 제한이 관련됩니다. 공시지가는 3,555,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 규모는 149세대이고 준공일은 2014.11.19입니다. 유사면적 거래가격 편차가 크고 최근 시세가 하락하고 있어 재매각 가격의 불확실성이 있습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 소유자와 거주인이 부재하여 내부현황은 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 가정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 권미선의 전입·점유일, 확정일자, 임차권등기 및 대항력 존속 여부를 원본 서류와 실제 점유관계로 대조해야 합니다.
• 보증금 정산·배당. 보증금 120,000,000원 중 예상 미배당 25,146,000원이 실제로 얼마만큼 승계되는지 배당순위 및 세금채권을 포함하여 검토해야 합니다.
• 신청채권 중복 확인. 동일인 권미선의 청구액 111,354,990원과 임차보증금 120,000,000원의 법률관계를 집행권원과 배당자료로 확인해야 합니다. 같은 채권을 별도 채무로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰가뿐 아니라 미배당 임차보증금, 취득 관련 비용 및 명도 비용까지 포함해 판단해야 합니다. 현재 실질취득 예상액은 최근 12개월 거래 평균을 크게 초과합니다.
• 유찰 착시 경계. 최저가가 77,600,000원 또는 62,080,000원으로 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.22억 수준에 머뭅니다.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균 84,437,500원, 최신 거래 83,500,000원, 하락 추세 -7.1%를 기준으로 해당 호실의 실제 환금가치를 재검증해야 합니다.
• 현장·관리비 확인. 내부 상태, 실제 거주·점유, 미납 관리비 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

이 사건의 함정은 9,700만원이라는 최저매각가격이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차인 권미선의 보증금 120,000,000원입니다. 신건 가격에 낙찰되면 예상 배당 후 25,146,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 122,146,000원에 이릅니다.

더 큰 문제는 유찰이 해법이 되지 않는다는 점입니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득은 121,517,440원으로, 최근 시세 84,437,500원을 크게 웃돕니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 7.1% 하락했고 단지 평균 유찰도 4.0회입니다. 권리 인수위험·시세 초과 취득·하락 추세가 함께 겹친 물건입니다.

결론은 입찰 비추천에 가까운 보수적 판단입니다. 임차보증금 인수 부담이 적법하게 해소되거나 실질취득 구조 자체가 달라지는 사실이 확인되지 않는 한, 단순 유찰만 기다려 접근할 대상은 아닙니다. 최저가가 아닌 실질취득금액과 최신 시세로 판단해야 합니다.