대구지방법원 2025타경10086. 경산시 진량읍의 이안경산진량아파트 101동 1603호, 전용 84.891㎡의 아파트입니다. 건물은 2017년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 19층 건물이며, 대상 물건은 16층입니다. 현재 소유자 신경범은 2021년 7월 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 274,000,000원입니다.

권리 흐름에서 가장 눈여겨볼 대목은 일반적인 근저당 경매와 다르다는 점입니다. 2021년 설정된 농협은행 근저당권은 2022년에 이미 말소됐고, 이후 현대건설 명의의 전세권이 설정됐습니다. 이 전세권은 서울보증보험으로 이전되었으며, 그 뒤 현대캐피탈의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 먼저 설정된 전세권과 나중에 발생한 가압류·강제경매의 관계가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다

말소기준으로 파악되는 권리는 2023.04.10 현대캐피탈 가압류입니다. 앞서 설정됐던 농협은행 근저당권은 이미 말소되었으므로, 현재 권리순위를 판단할 때 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

서울보증보험은 전세권 승계자이자 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 동일한 기관의 서로 다른 권리 표시를 곧바로 별개의 실제 임차인이나 독립적인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 전세권의 230,000,000원과 강제경매 청구액 243,579,450원의 채권 관계 및 중복 여부는 배당원부와 채권계산서 확인이 필요합니다.

② 점유·전세권 승계 — 임차인 없음과 인수 없음은 다르다

별도로 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 위 표의 현대건설과 서울보증보험은 두 건의 별개 임대차가 아니라 하나의 등기 전세권이 이전된 관계입니다. 따라서 전세금을 460,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다. 또한 등기된 전세권과 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 서로 다른 판단 대상입니다.

감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되었으며, 내부 이용상황도 이해관계인 부재로 표준적인 상태를 상정하여 평가했습니다. 따라서 실제 점유자, 전입·확정일자 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 점유 사실과 대항력은 현재 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래와 거의 같다

이안경산진량아파트 전용 84.89㎡대의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 238,083,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 8건 평균인 240,375,000원과 최신 거래가인 239,000,000원을 우선 적용합니다.

최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 240,375,000원의 99.0%로, 차액은 2,375,000원입니다. 최신 2026년 8월 거래가 239,000,000원과의 차이도 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 전세권이 완전히 정리된다는 전제에서도 현재 신건 가격의 할인 폭은 매우 제한적입니다.

다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 2.9% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 현재 시장을 뚜렷한 하락 추세라고 해석할 근거는 없습니다. 그렇다고 이 상승률만으로 높은 낙찰가를 정당화할 수도 없습니다. 최근 거래가에는 210,000,000원과 258,000,000원이 함께 존재하므로 실제 매수 가능 가격의 편차를 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

아래는 현재 신건 최저가로 매각되고, 전세권에 대한 230,000,000원 배당이 이루어지는 경우의 계산상 배당 시나리오입니다. 실제 배당순위와 배당요구 적법성, 채권 중복 여부가 확정된 법원 배당표는 아닙니다.

계산상 총 배당액은 집행비용 포함 238,000,000원입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 233,868,000원, 채권 합계 대비 미배당 추정액은 253,957,785원입니다. 단, 전세권 승계와 신청채권의 동일성 또는 중복 여부에 따라 실제 채권총액과 배당구조가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 전세권 확인이 먼저

매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당이 줄어드는 구조입니다. 특히 전세금 230,000,000원은 1회 유찰 가정 매각가인 190,400,000원보다 큽니다. 그러나 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 전세권의 존속·소멸 여부에 따라 실제 매수인이 부담할 금액을 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 진량읍 선화리 소재 대구CC 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2017.10.12 사용승인을 받은 19층 철근콘크리트 건물 중 16층입니다. 승강기, 도시가스, 개별난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 540세대 규모이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 서로 차이가 있어 층·향·상태를 반영한 개별 가격 판단이 필요합니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 44m, 동측으로 약 30m, 남측으로 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(선화지구)이며, 일부 도로계획 저촉과 준보전산지 등 토지이용 관련 사항이 확인됩니다. 토지 관련 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못한 상태에서 평가가 이루어졌습니다.
• 환금성. 아파트 용도와 거래 표본은 긍정적이지만, 현재 최저가가 최근 거래 수준과 거의 같아 경매 취득에 따른 가격 여유는 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 확인. 2022.07.29 설정된 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
• 서울보증보험 채권 관계. 현대건설에서 이전된 전세금반환채권 230,000,000원과 강제경매 청구액 243,579,450원의 중복 여부, 채권계산 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당요구의 적법성. 선순위 전세권자의 배당요구 여부와 해당 권리가 매각으로 소멸하는 요건이 충족되는지 확인해야 합니다. 신청채권자와 전세권자가 동일한 기관이라는 사실만으로 전세권 소멸을 단정하지 않습니다.
• 점유 및 임대차 조사. 실제 거주자, 전입세대, 확정일자, 점유권원 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 별도 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 점유 부담까지 없는 것은 아닙니다.
• 실질취득가 산정. 전세권 인수 여부를 먼저 확정하고 낙찰가에 잔존 부담과 취득부대비용을 반영해야 합니다. 전세권 230,000,000원을 별도로 부담하는 상황에서는 현재 최저가가 싸다는 평가가 성립하지 않습니다.
• 시세 상한 검토. 최근 12개월 평균 240,375,000원, 최신 거래 239,000,000원과 함께 210,000,000원대 거래도 고려해야 합니다.
• 체납 및 인도비용. 공용부분 관리비 체납, 제세공과금, 인도·명도 비용과 내부 수리 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 채권계산서를 확인하고 선순위 전세권 처리 결과가 불명확하면 응찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

맺으며 — “시세 수준의 가격에 선순위 전세권까지 확인해야 한다”

이안경산진량아파트 1603호는 최근 실거래 평균과 거의 같은 238,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 99.0%이므로 가격만 보더라도 강한 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.

그런데 이 사건의 핵심은 가격보다 권리에 있습니다. 현대건설이 설정한 전세금 230,000,000원의 전세권이 서울보증보험으로 이전됐고, 이 권리가 말소기준 가압류보다 앞서 있습니다. 전세권자가 적법하게 배당요구하여 매각으로 소멸하는 경우와 매각 후에도 권리가 남는 경우의 취득 부담은 크게 달라질 수 있습니다.

제시된 배당 추정에서는 전세권에 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 보지만, 이를 곧바로 확정된 권리분석 결과로 채택하기는 어렵습니다. 전세권 및 강제경매 신청채권의 관계, 배당요구의 효력과 권리 소멸 여부가 확인되어야 합니다.

결론은 입찰 보류·권리 원본 확인 우선입니다. 전세권 인수가 없다는 사실이 확정된다 해도 현재 최저가의 시세 할인 폭은 제한적입니다. 반대로 선순위 전세권 부담이 남는다면 실질취득가가 최근 시세를 크게 초과할 위험이 있습니다. 이 물건은 낮은 낙찰가를 찾는 것보다, 어떤 권리를 떠안는지 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.