대구지방법원 2025타경10123. 대구 수성구 지산동의 지산파크뷰 3층 302호 아파트입니다. 2003년 준공된 14세대 규모의 건물로, 동일 면적 거래 사례상 전용면적은 약 84.58㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김찬년이며, 2019년 1월 30일 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 출발점은 2023년 6월 9일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 대명캐피탈대부 근저당권과 카드사·은행 가압류가 설정됐고, 2025년 12월 19일 대명캐피탈대부가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유자의 임차권 여부는 별도로 점검해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 198,000,000원은 확인된 실거래가 160,000,000원보다 38,000,000원 높습니다. 다만 거래 시점이 오래되고 거래 건수도 적어 이를 곧바로 현재 적정시세로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차관계는 확인

말소기준권리는 2023년 6월 9일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대명캐피탈대부 근저당권, 신한카드·삼성카드·케이비국민카드·하나은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또한 대명캐피탈대부 근저당권에는 주식회사제이아이대부의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 이는 근저당권에 담보된 채권에 관한 질권으로, 배당금 수령관계에 영향을 줄 수 있습니다. 매수인에게 별도의 채무가 자동 승계된다고 볼 사정은 아니지만, 실제 배당과 말소 처리에서는 관련 권리관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 거래보다 높다

지산파크뷰 동일 면적대의 확인 가능한 실거래입니다. 거래 표본이 2023년 3월의 1건이므로 최근 거래 동향이나 현재 시장가격을 충분히 대표하지는 못합니다.

현재 최저매각가는 확인된 거래금액의 123.8%입니다. 차액은 38,000,000원으로, 비교가격 대비 높은 수준입니다. 과거 실거래 평균만을 근거로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

특히 2023년 거래 1건만으로는 가격 추세의 상승·하락을 판단할 수 없습니다. 경매 시점에 가까운 실거래와 주변 유사 아파트의 거래가격, 층·향·수리상태를 추가로 비교해야 적정 응찰가를 설정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시나리오입니다. 실제 피담보채권 잔액·배당요구·법정 우선순위·질권자의 수령관계·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 표의 금액은 확정배당액이 아닙니다.

신건 매각가를 기준으로 추정한 채권자 배당 합계는 178,494,256원, 소유자 잔여액은 15,933,744원입니다. 배당 시나리오상 채권 부족액은 0원입니다. 다만 예상 잔여금이 실제 소유자에게 그대로 지급되는지는 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액 0원, 미배당 증가

감정가 대비 100%·80%·64% 가격 구간을 비교하면, 매각가격이 내려갈수록 채권자 미배당액이 증가하는 구조입니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다.

1회 유찰 시 가정한 최저가 158,400,000원은 과거 비교 거래가 160,000,000원에 가까워집니다. 2회 유찰 시 가정가격은 126,720,000원입니다. 그러나 이러한 가격 구간은 향후 유찰을 가정한 시나리오일 뿐이며, 실제 유찰 여부나 차기 매각가격을 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 지산초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 및 종교시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 간선도로 등 교통시설이 근거리에 있어 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샤시 이중창호입니다.
• 설비. 개별난방, 도시가스 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 건물 부지는 3필지 일단의 부정형 토지로, 인접지대와 평탄한 아파트부지입니다. 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 사항이 있으며, 일부 필지는 준보전산지와 관련됩니다. 가축사육제한구역 및 지산초등학교 상대보호구역에 해당하는 사항도 확인됩니다.
• 공부와 현황의 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대지로 이용되고 있습니다. 토지별 공부·현황 차이와 대지권 관련 사항을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 2,005,000원/㎡입니다. 이는 아파트의 실거래가격이나 경매 적정가격과 동일한 개념은 아닙니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 아파트로 확인되는 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 실거래 기반의 가격 검증이 제한적이므로 인근 대체 매물과 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 2023.03 실거래 160,000,000원만으로 현재 적정가격을 단정하지 마세요. 최근 실거래, 주변 유사 아파트, 매물 호가와 실제 거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 198,000,000원은 과거 비교 거래가의 123.8%입니다. 경매라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유자 및 임차권. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 여부가 불명확한 점유자는 별도 위험으로 판단해야 합니다.
• 말소기준권리. 2023.06.09 우리은행 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리의 소멸 여부를 재확인하세요.
• 질권 관계. 대명캐피탈대부 근저당권에 설정된 제이아이대부의 근저당권부채권 질권이 배당·말소에 미치는 영향을 확인하세요.
• 대지권·토지현황. 여러 필지로 구성된 아파트부지이며 일부 공부상 임야와 현황 대지의 차이가 있습니다. 집합건물 등기와 토지 관련 권리를 함께 대조하세요.
• 관리비·명도. 체납관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 실제 점유자에 따른 명도비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 158,400,000원 및 126,720,000원 구간을 참고하되, 해당 가격 자체를 적정 낙찰가로 단정하지 말고 가격과 권리관계를 다시 평가하세요.
• 매각기일 및 보증금. 2026.10.23 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건 및 변경사항을 법원 공고에서 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격은 보류”

이 사건의 핵심은 등기상 권리 소멸 구조와 가격의 매력도를 분리해서 판단하는 것입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 신건 입찰이 유리한 것은 아닙니다. 198,000,000원의 최저매각가는 확인된 실거래 160,000,000원보다 38,000,000원 높습니다. 확인된 거래는 오래된 단일 사례여서 최신 시세의 신뢰도도 제한적입니다. 더욱이 14세대 규모라는 환금성 특성과 임대관계 미상이라는 불확실성까지 고려해야 합니다.

결론은 신건 가격 보류, 점유·임차권 확인, 유찰 이후 재평가입니다. 가격이 내려가더라도 실제 취득비용과 현재 시세를 재검증하지 않으면 좋은 낙찰가격이라고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 얼마에 낙찰받는가와 함께 누가 점유하고 어떤 권리가 남는가를 확인해야 하는 사례입니다.