수원지방법원 2024타경64753. 광주시 목동 드림하우스A 3층 302호, 전용 42.89㎡ 다세대주택입니다. 감정가 160,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가는 38,416,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차권·확약서·확약 밖 미상 점유가 동시에 걸려 있어 단순 저가 물건으로 보면 안 됩니다.
말소기준은 2024.08.22 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 최정희의 임차권등기와 전입·확정일자가 먼저 존재합니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.01.13 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 확약 덕분에 최정희 보증금 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있지만, 김종민·이유정까지 정리해 주는 확약은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 진토길 89-15, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.89㎡ · 방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 발코니 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김서영 (2021.07.12. 거래가액 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 38,416,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 최정희는 확약, 나머지 2명은 미상
가장 큰 숫자는 최정희의 보증금 145,000,000원입니다. 최저가 38,416,000원보다 보증금이 훨씬 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수는 107,675,488원, 최저가와 합친 실질취득은 146,091,488원입니다.
② 임차인·점유 관계
실제 임차·점유 신고는 3명입니다. 보증금이 확인된 사람은 최정희 1명이고, 김종민·이유정은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 “있음”으로 단정하지 않고 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종민 | 2024.02.21 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 아님 — 보증금 확인 전 인수액 산정 불가 |
| 이유정 | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 아님 — 보증금 확인 전 인수액 산정 불가 |
| 최정희 | 2021.06.25 / 2021.05.31 | 145,000,000원 | 2023.05.19 | 포기 확약 | 있음 | 2026.01.13 확약서 제출 — 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 약속 |
* 최정희 부분은 확약서 적용 시 실질 인수 0원으로 보되, 룰상 대항력 인수형 계산에서는 현재 회차 기준 미배당 107,675,488원이 발생합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
드림하우스A는 총 11세대, 사용승인일 2016.07.28인 소규모 다세대입니다. 전용 42.89㎡ 실거래 표본 8건의 평균은 160,250,000원, 최저는 145,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다. 현재 최저가 38,416,000원만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 확약 전 룰상 실질취득은 146,091,488원으로, 실거래 최저 145,000,000원 부근입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 42.89㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2023.10 | 42.89㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.11 | 42.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 42.89㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 42.89㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 42.89㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.07 | 42.89㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.06 | 42.89㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | 42.89㎡ | 8건 | 160,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 최정희 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 37,324,512원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 최정희 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최정희 보증금은 145,000,000원이며, 전세권·임차권 관련 항목이 병존하더라도 실제 임차인은 최정희 1명으로 봐야 합니다. 위 표는 룰상 배당 구조를 보여주는 것이며, 확약서 적용 시 최정희 미배당 인수는 실질 0원*입니다. 단, 김종민·이유정의 보증금은 확인 전입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
최정희 확약을 제외한 룰상 대항력 인수형 계산에서는, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어납니다. 그래서 단순히 “9회, 10회까지 더 유찰되면 더 싸진다”가 아닙니다. 총액은 보증금 145,000,000원 수준에서 움직입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 24%) | 38,416,000원 | 107,675,488원 | 146,091,488원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 19%) | 30,732,800원 | 115,220,390원 | 145,953,190원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 15%) | 24,586,240원 | 121,256,312원 | 145,842,552원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 “목동마을회관” 남동측 인근. 주변은 공장밀집지역이고 일부 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 이용한 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 3층 302호. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 벽지 등, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, LPG에 의한 난방구조입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 있으나 단지 규모가 작고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.13 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 임차권등기 말소 문구가 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 김종민·이유정의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 38,416,000원만 보면 안 됩니다. 확약 전 룰상 실질취득은 146,091,488원으로 실거래 최저 145,000,000원 부근입니다.
- 전세권·임차권 중복 판단 주의. 최정희 관련 145,000,000원 권리가 전세권·임차권 형태로 보이지만 실제 보증금은 145,000,000원 기준으로 보아야 합니다.
- 명도 리스크. 다세대 302호의 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도명령·명도 협의의 난도가 달라집니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 수치 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 확약 밖 사람은 남는다”
이 사건의 본질은 단순합니다. 최저가는 38,416,000원까지 내려왔지만, 최정희 보증금 145,000,000원이 얹히면 확약 전 룰상 실질취득은 146,091,488원입니다. 다행히 최정희에 대해서는 2026.01.13 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 볼 여지가 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 김종민·이유정 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 확약 대상도 아닙니다. 따라서 이 물건은 “싸다”가 아니라 “확약서와 미상 점유가 정리되면 검토 가능”한 사건입니다.
