수원지방법원 2024타경66759. 경기 광주시 신현동 가빈힐 103동 지1층 B101호, 전용 69.51㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 223,000,000원에서 76,489,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 등기부상 임차권자 성연희 씨의 보증금 160,000,000원이 있고, 전입일 2021.06.18·확정일자 2021.05.24로 우선변제권과 대항력 이슈가 함께 걸려 있습니다.
정상적인 대항력 인수형 계산이라면 현재 회차 낙찰가 76,489,000원에 미배당 보증금 85,287,802원을 더해 총 부담이 161,776,802원 수준이 됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 부족분 인수가 늘어 실질 취득액이 보증금 근처로 고정되는 구조입니다. 이 사건의 반전은 2026.01.13 제출된 확약서입니다. 확약서 내용상 이 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 새말길152번길 36-3, 103동 지1층비101호 (신현동,가빈힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.51㎡ · 지하1층 B101호 · 방3·화장실2·주방·거실·다용도실 |
| 소유자 | 장효진 (2021.06.24. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 76,489,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,723,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약서가 승부처
이 사건의 말소기준은 2024.09.24 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이전에 있던 우리은행·분당신용협동조합·윤을호 근저당은 각각 말소 이력이 확인됩니다. 현재 실질적으로 봐야 할 권리는 을구 8번 주택임차권입니다. 임차권자 성연희 씨는 보증금 160,000,000원, 전입 2021.06.18, 확정일자 2021.05.24로 기재되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 배지 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성연희 | 전유부분전부 · 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.06.18 | 2021.05.24 | 대항력 우선변제 승계 없음 | 확약서 반영 시 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 확약 전과 확약 후가 완전히 다르다
가빈힐 103동의 확인된 실거래는 2021.06 전용 69.51㎡, 지하1층, 거래가 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 76,489,000원은 이 거래가의 47.8%입니다. 그러나 이 수치만으로 싸다고 보면 안 됩니다. 확약 전 법정 계산에서는 보증금 미배당분이 붙어 실질 부담이 161,776,802원으로 올라가기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 실거래 | 160,000,000원 | 2021.06 · 전용 69.51㎡ · 지하1층 |
| 감정가 | 223,000,000원 | 실거래 대비 높은 기준가 |
| 현재 최저가 | 76,489,000원 | 9회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 확약 전 법정 부담 | 161,776,802원 | 최저가 + 보증금 부족분 85,287,802원 |
| 확약 반영 실질취득 | 76,489,000원* | 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 전제 |
③ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,776,802원 |
| 1. 임차인 성연희 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 74,712,198원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 138,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 분당신용협동조합 | 123,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 윤을호 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,723,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 성연희 보증금의 배당 후 부족분은 85,287,802원입니다. *다만 2026.01.13 확약서에 따라 이 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 되어 있어, 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 이 임차인에게만 적용됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 34%) | 76,489,000원 | 85,287,802원 | 확약 전에는 보증금 수준 부담 |
| 10회 유찰 시 (감정가 27%) | 61,191,200원 | 100,310,242원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 11회 유찰 시 (감정가 22%) | 48,952,960원 | 112,328,193원 | 확약 없이는 총액 고정형 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 오포읍 신현동 소재 신현배수지 체육시설공원 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 원거리 골프클럽·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 배차간격과 노선 수를 감안하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 2013.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 4층/지하1층 건물 중 지하1층 B101호입니다. 세대수는 9세대, 주차대수는 자주식 8대입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 확인 실거래는 2021.06 거래가 160,000,000원 1건입니다. 표본이 1건이라 시세 판단은 넓게 잡아야 하고, 지하층 특성상 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.13 확약서의 제출 주체, 문구, 적용 대상이 성연희 임차권에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 말소 절차로 이어질 수 있는지 확인하세요.
- 최저가 착시 경계. 확약 전에는 최저가 76,489,000원이 아니라 부족분 85,287,802원을 더한 부담 구조로 봐야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 분석상 실제 임차인은 성연희 1명입니다. 확약 밖에 별도 점유자나 미상 임차인이 발견되면 인수위험은 다시 계산해야 합니다.
- 지하층·소규모 단지 리스크. 9세대 다세대, 지하1층, 주차 8대 구조입니다. 명도 이후 사용·임대·재매각 계획을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 정보를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 기록과 등기 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 “권리 리스크를 문서로 눌러야” 산다
이 사건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권등기 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 따라붙는 구조입니다. 현재 회차 기준으로도 최저가 76,489,000원에 부족분 85,287,802원이 붙어 실질 부담은 실거래 160,000,000원과 거의 맞닿습니다. 그런데 2026.01.13 확약서가 유효하게 작동하면 이야기가 바뀝니다. 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이 되고, 그때 비로소 현재 최저가는 의미 있는 할인 가격이 됩니다. 결론은 명확합니다. 확약서 확인 전에는 보류, 확약서 확인 후에는 가격 메리트 검토. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 실효성입니다.
