수원지방법원 2024타경66889. 경기도 광주시 목동 44-1 소재 공장·창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 (가)·(나) 건물은 창고, (다) 건물은 1층 공장과 2층 공장·사무실 등으로 이용 중이며, 토지는 창고용지 1,355㎡입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물도 감정가에 포함되어 있습니다.

등기상 말소기준은 2024년 4월 19일 설정된 서울시산림조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 이선영 근저당권, 경매개시결정과 정혜윤 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 점유일을 가진 임차인 3건은 별도입니다. 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 합계 15,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 임차관계는 별도

말소기준 근저당권은 2025년 11월 18일 에스제이엔피엘대부주식회사로 확정채권 양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다. 권리의 순위는 2024년 4월 19일 설정 시점을 따르며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 이선영 근저당권 500,000,000원과 정혜윤 가압류 170,000,000원도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 인수 15,000,000원, 미상 3건

배당계산에 반영된 확정 인수액은 (주)우진데코 3,000,000원, (주)송강 5,000,000원, 김일남(GL컴퓨터지수) 7,000,000원으로 합계 15,000,000원입니다. 세 임차인은 말소기준보다 앞선 대항요건을 가진 것으로 판정됐고 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.

반면 신혜인식품 관련 2건과 현대화성(주)은 대항요건일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 현대화성(주)은 2026년 1월 2일 배당요구를 했지만 보증금과 대항력 판정자료가 미상입니다. 따라서 이 세 건은 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 제외할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 1,855,661,000원+부터 비교

현재 최저매각가는 1,840,661,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 확인분은 최저가에 확정 인수 보증금 15,000,000원을 더한 1,855,661,000원입니다. 미상 임차인의 보증금이나 추가 승계액이 확인되면 실질취득액은 이 금액보다 커집니다.

• 현재 회차. 최저가 1,840,661,000원 + 확인된 인수 15,000,000원 = 실질취득 1,855,661,000원 이상.
• 3회 유찰 시. 매각가 1,288,462,700원 + 확인된 인수 15,000,000원 = 실질취득 1,303,462,700원 이상.
• 4회 유찰 시. 매각가 901,923,890원 + 확인된 인수 15,000,000원 = 실질취득 916,923,890원 이상.
• 공통 변수. 각 회차 모두 대항력·보증금 미상 3건의 추가 인수 가능성은 별도로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,840,661,000원 가정)

총 채권액 3,070,000,000원 중 예상배당은 1,819,854,390원이며, 미배당은 1,250,145,610원입니다. 신청채권자 이선영의 채권 500,000,000원은 현재 회차 계산상 배당이 없습니다. 임차인 인수 15,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 이용상태. (가)·(나)는 창고, (다)는 1층 공장과 2층 공장·사무실 등으로 이용 중입니다. (가)·(나)는 1997.07.02, (다)는 1995.11.15 사용승인됐습니다.
• 구조 차이. 목록 2의 (가)·(나)는 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조로 조사됐고, 단가를 조정해 추가금액이 반영됐습니다.
• 입지. 목동마을회관 동측 근거리에 있으며, 중소규모 공장·창고·근린생활시설·주택·농경지·임야가 혼재하는 계획관리지역 내 공장지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 토지 조건. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 624,600원/㎡이며 지목은 창고용지, 토지이용상황은 공업기타입니다.
• 매각 복잡성. 일괄매각이지만 제시외 건물이 포함되고, 목록 3은 일부 도로이며 목록 5·6은 각 지분매각입니다. 토지·건물·점유 범위를 함께 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 보완. 신혜인식품 관련 점유 2건과 현대화성(주)의 사업자등록일, 임대차계약서, 보증금, 점유 범위를 확인해 추가 인수액을 확정해야 합니다.
• 확정 인수 반영. 응찰가 계산에는 (주)우진데코 3,000,000원, (주)송강 5,000,000원, 김일남(GL컴퓨터지수) 7,000,000원을 반드시 더해야 합니다.
• 현대화성 배당요구. 2026.01.02 배당요구의 채권액과 대항력·우선변제 요건을 배당요구서 및 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 건물 구조 대조. (가)·(나)의 공부상 구조와 현황 구조가 다르므로 건축물대장, 현황도면, 감정평가서의 면적·구조·제시외 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 경계 확인. 일부 도로와 지분매각 부분을 포함해 진입로, 경계, 사용관계, 일괄매각 범위를 지적도와 매각목록으로 확인해야 합니다.
• 인허가 확인. 계획관리지역과 성장관리지역 산업형, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등에서 현재 이용과 향후 공장 운영이 가능한지 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 확인된 실질취득 1,855,661,000원과 미상 인수액, 명도비용, 시설 상태를 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서와 임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다

이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리분석상 단순한 할인 물건은 아닙니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 3건의 보증금 15,000,000원은 매수인 인수로 남습니다. 이에 따라 현재 회차의 확인분 실질취득액은 1,855,661,000원입니다.

더 큰 문제는 금액이 확인되지 않은 점유관계입니다. 신혜인식품 관련 기재 2건과 현대화성(주)은 대항요건일과 보증금이 미상이고, 현대화성(주)은 배당요구까지 접수했습니다. 이 부분이 정리되기 전에는 최종 인수액도, 명도 난도도 확정할 수 없습니다. 여기에 공장·창고와 토지, 제시외 건물, 일부 도로, 지분매각이 결합되어 물적 분석도 복잡합니다.

등기권리는 소멸하지만 임차위험은 남고, 가격은 시세 비교가 불가능한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율에 점수를 주기보다, 미상 임차관계를 먼저 확정하고 그 결과를 실질취득액에 더한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.