수원지방법원 2024타경66889. 경기도 광주시 목동 44-1 소재 공장·창고와 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 대비 최저가가 약 절반으로 내려왔고, 이미 2회 유찰되었습니다. 공장·창고를 찾는 매수자라면 가격에 먼저 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 매수 대상이 아닙니다. 선순위 임차관계, 공동담보, 제시외 건물, 일부 토지 지분매각이 얽혀 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2024.04.19 설정된 서울시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이후 해당 근저당권은 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 뒤에 설정된 이선영 근저당권과 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소되는 등기와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당, 남을 수 있는 임차보증금

핵심은 2024.04.19 말소기준권리 이전에 형성된 임차관계입니다. (주)송강은 2012.04.13, (주)우진데코는 2014.07.29, 김일남(GL컴퓨터지수)은 2021.07.19 전입·등록한 것으로 기재되어 있습니다. 세 임차인은 대항력 있는 것으로 분류되며, 예상배당에서도 각각의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산되었습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 3건과 미확정 3건

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타나는 임차 관련 기재는 6건입니다. 다만 신혜인식품(주)와 신혜인식품 주식회사는 동일 법인을 달리 표기한 것일 가능성이 있어, 독립된 임차인 수는 원본으로 확인해야 합니다. 현재 확인된 대항력 임차인은 3명이며, 나머지 기재는 대항력과 보증금 확정이 필요합니다.

대항력 있음 표시는 현황조사상 등록일과 말소기준권리의 선후관계 및 권리분석 기재에 근거합니다. 실제 대항력·우선변제권은 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 법정요건을 확인해야 합니다. 인수금액은 예상배당 가정에 따른 것으로 실제 배당 및 임대차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 저가는 아니다

현재 최저매각가는 1,840,661,000원이며 감정가 3,756,451,200원의 약 49%입니다. 하지만 공장·창고·토지 복합물건은 주거용 아파트처럼 같은 평형의 평균 거래가로 간단히 비교하기 어렵습니다. 토지 이용제한, 건물의 현황 구조, 임차 상태, 지분매각 범위와 환금성을 각각 평가해야 합니다.

특히 현재 입찰가에 확인된 인수보증금 15,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 1,855,661,000원입니다. 이는 추가로 확인될 수 있는 임차보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 제외한 금액입니다. 실거래 시세와 개별 감정 적정성 검증 전에는 이 가격을 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

실질취득 최소액 = 각 회차 매각가격 + 현재 확인된 임차보증금 인수 15,000,000원. 추가 인수보증금과 취득 부대비용은 포함되지 않습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가가 아니라 가격 변화에 따른 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,840,661,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 20,806,610원을 제외한 1,819,854,390원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 이선영 근저당권과 정혜윤 가압류에는 예상배당이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 1,250,145,610원입니다.

배당은 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되며, 채권양도 이후의 실제 배당수령인과 신고채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 현황과 환금성

• 주변 환경. 경기도 광주시 목동마을회관 동측 근거리로, 중소규모 공장·창고·근린생활시설·주택·농경지·임야가 혼재하는 공장지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 가동과 나동은 창고, 다동은 1층 공장·2층 공장 및 사무실로 이용되고 있습니다. 가·나동 사용승인은 1997.07.02, 다동은 1995.11.15입니다.
• 건축물 현황 차이. 가동·나동은 공부상 철골조이나 현황은 철근콘크리트조로 기재되어 있으며, 구조 차이가 감정평가에 반영되었습니다.
• 제시외 시설. 제시외 건물이 감정가에 포함되어 있고 화재탐지소방설비도 추가 반영되었습니다. 평가 포함 범위와 권원·적법성은 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 토지 자료상 면적 1,355㎡, 지목 창고용지, 평지·부정형이며 세로한면에 접합니다. 목록 3은 일부 도로로 이용 중입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 해당하며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 중첩됩니다.
• 기타 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역, 가축사육제한구역 등과의 관계를 확인해야 합니다. 공시지가 자료는 624,600원/㎡입니다.
• 소유권 범위. 일괄매각이지만 목록 5·6은 지분매각입니다. 지분 취득 후 사용·관리·처분과 공유관계에 따른 제약을 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고의 실제 사용 가능성과 인허가, 임대차 및 지분 권리관계가 거래성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. (주)우진데코 3,000,000원, (주)송강 5,000,000원, 김일남 7,000,000원의 실제 대항력과 임대차 존속·반환 범위를 확인하세요.
• 미확정 임차관계. 신혜인식품 관련 2건의 동일 법인 여부, 현대화성(주)의 등록일·보증금·배당요구 내용을 확인하세요.
• 임차 목적물 특정. 임차인별 점유 층과 공간, 건물별 임대차계약 및 사업자등록 내역이 일치하는지 조사하세요.
• 최종 실질취득비용. 최저가 1,840,661,000원에 확인된 인수 15,000,000원을 더한 1,855,661,000원을 최소 기준으로 삼고, 추가 보증금과 부대비용을 반영하세요.
• 매각목록 확인. 일괄매각 대상의 건물·토지 목록, 목록 3의 도로 이용 부분, 목록 5·6의 정확한 지분을 매각물건명세서 및 등기부와 대조하세요.
• 제시외 건물. 감정가 포함 여부뿐 아니라 소유권, 건축물대장 등재, 존치 및 실제 사용 가능성을 확인하세요.
• 공장 운영 가능성. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 환경 관련 제한 아래에서 의도한 업종의 사용·등록·허가가 가능한지 관계기관에 확인하세요.
• 공동담보와 채권양도. 서울시산림조합 근저당권의 공동담보 범위, 에스제이엔피엘대부주식회사로의 이전 사항, 후순위 채권과 배당관계를 확인하세요.
• 현장 실사. 실제 점유자, 출입로·공용 통행, 공장 설비, 건물 상태, 폐기물·원상복구 문제를 조사하세요.
• 시세 검증. 해당 지역 공장·창고·토지의 실제 거래와 이용제한을 반영한 가치를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 인수하고 무엇을 취득하는가”

이 사건의 매력으로 보일 수 있는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 3명의 보증금 15,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되며, 다른 임차 관련 3건은 보증금과 대항력이 명확하지 않습니다. 여기에 제시외 건물, 공부상 구조 차이, 일부 도로 이용 토지와 지분매각까지 결합되어 있습니다.

후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가하기 어렵습니다. 미확정 임차보증금이 실제로 존재한다면 실질취득비용이 추가로 증가할 수 있습니다. 실거래 가격과 환금성을 검증하지 않은 상태에서 현재 최저가를 시세보다 싸다고 말할 수도 없습니다.

권리·점유관계가 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 관건은 추가 유찰에 따른 숫자 변화가 아니라, 인수보증금의 최종 규모와 적법하게 사용할 수 있는 자산 범위를 얼마만큼 확정할 수 있는가입니다. 선순위 임차관계와 매각목록, 건물·토지의 활용 가능성을 확인한 후에야 비로소 가격을 평가할 수 있습니다.