84,280,000원
수원지방법원 2024타경67349. 성남동 위클리오피스텔 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 84,280,000원까지 낮아졌습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건은 할인율보다 먼저 확인해야 할 권리변수가 있습니다. 말소기준인 2022.08.26. 가압류보다 앞서 전입한 임차인 진수정과 이상용이 확인되며, 두 사람 모두 보증금 규모가 확정되지 않았습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 많고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인은 그 미배당액을 인수할 수 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정될 수 있으므로, 84,280,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 제일로 83, 7층 701호 (성남동, 위클리오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층~지상 12층 · 대상 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사위클리하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전기동 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 2026.07.23 · 수원지방법원 성남지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소됐지만 임차인이 남는다
2018.05.08. 천성산업 주식회사의 가압류는 2019.03.07. 취소결정으로 말소됐습니다. 2018.11.02. 수협은행 근저당도 채권최고액이 1,224,000,000원에서 960,000,000원으로 변경된 뒤 2020.01.10. 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.08.26. 성남중부새마을금고 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국·성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진수정 | 2022.05.31. / 미상 | 미상 | 2024.11.21. | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상용 | 2018.04.02. / 2018.03.02. | 0원 기재 / 미상 | 2024.11.29. | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
진수정은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정하기 어렵지만, 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력 위험이 존재합니다. 이상용은 2018.03.02. 확정일자와 2018.04.02. 전입, 2024.11.29. 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확정되지 않아 예상배당액과 매수인 인수액을 산출할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액 확인이 먼저
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 58,995,999원, 그다음은 41,297,199원으로 계산되어 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 유찰이 추가되더라도 실질취득액이 같은 수준에서 유지될 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율 외에는 최근 시세와 비교할 근거가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 가압류 · 천성산업 주식회사 | 269,200,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 근저당권 · 수협은행 | 1,224,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 성남중부새마을금고 | 590,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 전기동 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,158,200,000원 중 예상배당은 82,362,960원이며, 미배당액은 2,075,837,040원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 천성산업 가압류와 수협은행 근저당은 등기부상 각각 2019.03.07.과 2020.01.10. 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·체육시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 모란역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 396.6㎡, 공시지가는 6,208,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 광로2류·대로2류·중로1류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제5구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 절차·입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 진수정과 이상용의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 실제 점유 부분을 확인하고 예상 미배당액을 각각 계산해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 두 임차인의 현재 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 이상용 보증금 확인. 금액이 0원으로 기재돼 있으나 보증금 미상으로도 조사되어 있으므로 0원 임대차로 단정하지 말아야 합니다.
- 배당요구 확인. 진수정은 2024.11.21., 이상용은 2024.11.29. 배당요구를 했으므로 각자의 배당순위와 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 말소 권리 대조. 천성산업 가압류와 수협은행 근저당의 말소 기록이 예상배당표와 다르게 나타나므로 등기부 원본과 배당요구 채권을 대조해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2025.11.03. 채권자 전OO에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 사건의 현재 진행 상태와 매각기일 유효 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 49% 할인만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “보증금 미상”이 크다
이 사건은 선순위 가압류와 근저당이 이미 말소돼 등기 흐름만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 실제 임차인 2명이 있고, 두 사람의 보증금이 확정되지 않았습니다. 이 때문에 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
최저매각가 84,280,000원은 감정가의 49%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 붙는 순간 실제 부담은 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없고 기각결정정본 발송 이력까지 있어 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격이 낮아 보인다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 임차보증금과 절차 상태가 확인될 때까지 입찰을 보류할 사건입니다.