수원지방법원 2024타경67349. 성남시 중원구 성남동 위클리오피스텔 7층 703호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.26 성남중부새마을금고의 가압류 590,000,000원이고, 이후 조형진의 가압류와 전기동의 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 진수정이 말소기준일보다 약 3개월 앞선 2022.05.31 전입했고 2024.11.21 배당요구를 했습니다. 보증금·확정일자와 미배당액이 확인되지 않았으므로, 낙찰자가 부담할 금액도 현재 확정되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선행 전입 임차인의 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 제일로 83, 7층703호 (성남동,위클리오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 12층 건물의 7층 703호 |
| 소유자 | 주식회사위클리하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 211,190,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전기동 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
2018년 설정된 신탁등기는 2020.03.04 신탁재산 귀속을 원인으로 말소돼 현재 소유권은 주식회사위클리하우스에 돌아온 상태입니다. 말소기준은 2022.08.26 성남중부새마을금고 가압류이며, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.03.21 국가 압류와 관련된 조세의 법정기일·당해세 여부는 등기 순위만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진수정 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 2024.11.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 아님 |
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 저가 매수는 아니다
감정가 431,000,000원에서 두 차례 유찰돼 기준 회차 최저가는 211,190,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49.0%입니다. 그러나 실질취득비용을 결정하는 임차인 보증금이 확인되지 않았고, 가격 우위를 판단할 실거래 비교 근거도 확정되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 211,190,000원 | 207,433,340원 | 562,566,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 147,833,000원 | 144,963,338원 | 625,036,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 103,483,100원 | 101,234,337원 | 668,765,663원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 늘어날 때 매각가는 211,190,000원에서 147,833,000원, 103,483,100원으로 내려가지만 채권 미배당액은 오히려 562,566,660원, 625,036,662원, 668,765,663원으로 커집니다. 이 수치는 등기 채권의 배당 부족액이며, 임차인 보증금 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 3,756,660원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 성남중부새마을금고 | 590,000,000원 | 207,433,340원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 전기동 2023.11.01 취하·말소 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 조형진 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 전기동 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
채권 신고액 합계 770,000,000원 중 예상 배당액은 207,433,340원이며, 미배당액은 562,566,660원입니다. 신청채권자 전기동의 청구액 75,000,000원은 이 시뮬레이션에서 0원 배당입니다. 임차인 보증금·조세 우선순위는 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택, 업무시설·상업시설, 학교·근린생활시설·관공서·체육시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 모란역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 현황 이용의 적합성, 임대·전입 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 토지로 면적은 396.6㎡, 공시지가는 6,208,000원/㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 광로2류·대로2류·중로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소방 및 지하주차장 설비가 있으며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두 차례 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건으로, 임차관계와 실제 사용 적합성이 확인되기 전에는 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 진수정의 실제 보증금, 임대차 기간, 계약 당사자와 점유 부분을 매각물건명세서 및 제출 문건으로 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 2022.05.31 전입 이후 실제 점유가 유지됐는지, 전입세대 열람과 현황조사 원문을 통해 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 순위와 미배당 보증금을 별도로 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 응찰가에 예상 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다. 최저가 211,190,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 취하된 경매 항목 대조. 2023.09.06 강제경매개시결정은 2023.11.01 취하·말소됐으므로, 해당 채권의 배당신고 및 현재 사건에서의 취급을 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 조세 확인. 2025.03.21 국가 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용의 차이가 사용·임대·금융 조건에 영향을 주는지 건축물대장과 관계 기관 자료로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13이므로 매각 결과와 이후 절차를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 보증금이 먼저다
이 물건은 감정가 431,000,000원에서 최저가 211,190,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 실제 임차인 진수정의 전입일은 말소기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.
따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다. 권리 순서는 비교적 명확하지만, 인수금액은 불명확합니다. 보증금과 배당 가능액을 확인해 매수인 부담액을 숫자로 확정하기 전까지는 감정가 대비 49%라는 수치에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 임차인 보증금 확인 전 입찰 보류입니다.