수원지방법원 2024타경67462. 경기도 광주시 중대동 대림파크뷰 107동 지1층 비01호, 전용면적 약 59.855㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업으로 2022.03.10 매매가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.07.10 도봉세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.03.07 임차인 최호진의 주민등록이 존재하므로 임차인은 원래 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
하지만 권리분석의 결론은 임차권 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전: 최호진)가 2026.06.09자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 최호진 임차인에 한해서는 계산상 남는 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 텃골길 63-8, 107동 지1층비01호 (중대동, 대림파크뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 약 59.855㎡ · 지1층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.10 매매가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,646,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.10 압류입니다. 최호진은 점유개시 2022.03.05, 주민등록 2022.03.07, 임대차계약 2022.03.18, 확정일자 2022.03.29로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력을 바탕으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 2023.12.20에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최호진 | 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최호진의 주민등록일은 2022.03.07, 확정일자는 2022.03.29, 배당요구일은 2023.12.20입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 시장은 하락
대림파크뷰 107동은 10세대 규모이고 2011.12.05 사용승인됐습니다. 확인되는 동일 면적대 거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026.01 전용 59.83㎡ 3층의 125,000,000원이고, 과거 2022.03 지1층 59.86㎡ 거래는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.83㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 59.86㎡ | -1 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
가격 메리트는 전체 평균 132,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 가격은 과거보다 -10.7% 낮아 하락 추세입니다. 그럼에도 확약을 반영한 현재 실질취득 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 54.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 최호진 보증금 | 140,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,646,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최호진의 보증금 미배당액은 73,034,800원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 2026.06.09 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속했으므로 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 68,600,000원 | 73,034,800원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 | 54,880,000원 | 86,507,840원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 | 43,904,000원 | 97,286,272원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 바로 그 구조를 확약서가 끊어주는 사례입니다. 따라서 현재 회차의 가격 비교는 140,000,000원의 보증금이 아니라 실질취득 68,600,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 중대동 소재 중대교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설, 소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6-8미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지1층부터 4층까지의 다세대주택 중 지층 비01호입니다. 위생 급·배수, 개별 난방, 소방, 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지를 평지조성한 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 600.0㎡, 공시지가는 557,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 10세대 규모 다세대이고 본건은 지1층입니다. 확인되는 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 2026.06.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 최호진의 보증금은 140,000,000원이고 현재 배당가정에서는 66,965,200원만 배당됩니다. 부족분이 발생해도 임차권등기를 말소한다는 확약의 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 지1층 현장 확인. 본건은 지1층 비01호입니다. 감정자료의 내부구조 및 실제 이용상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 감정가 140,000,000원에서 최저가 68,600,000원까지 내려온 만큼, 권리 외에 가격·수요·물건 상태·환금성 측면에서 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 125,000,000원이지만 과거 거래 대비 추세가 -10.7%입니다. 전체 평균 132,500,000원만을 근거로 가격을 높게 보지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 이유 없는 11회 유찰은 없다”
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 68,600,000원보다 보증금이 훨씬 큰 위험한 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 최호진의 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 그 약정이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 실질취득 68,600,000원은 최근 실거래 125,000,000원의 54.9%까지 내려옵니다. 가격 차이 자체는 분명합니다. 다만 이 물건은 이미 11회 유찰됐고, 지1층 다세대이며, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 시세 역시 과거 대비 -10.7% 하락했습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 시장성은 현장 검증이 필요한 물건”입니다. 싸 보이는 숫자보다 11번의 유찰이 왜 발생했는지를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
