수원지방법원 2024타경67462. 광주시 중대동 대림파크뷰 107동 지하 1층 비01호, 전용 59.855㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최창업은 2022년 3월 10일 이 주택을 140,000,000원에 취득했습니다. 임차인 최호진은 그보다 앞선 2022년 3월 5일 점유를 시작하고 3월 7일 전입신고를 마친 뒤, 3월 29일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 7월 10일 국세 압류보다 전입이 빠르므로 본래는 대항력 있는 임차인입니다.
현재 매각가 140,000,000원을 기준으로 집행비용 2,760,000원을 먼저 공제하면 임차보증금에 배당되는 금액은 137,240,000원입니다. 원칙대로라면 부족분 2,760,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사는 2026년 6월 9일 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*으로 보고, 시세 비교도 최저가가 아닌 실질취득액 140,000,000원으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 텃골길 63-8, 107동 지1층비01호 (중대동, 대림파크뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.855㎡ · 지하 1층 비01호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층~지상 4층 · 2011.12.05 준공 · 10세대 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.10. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (현재 회차 감정가 100% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,646,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0원*
등기부에 나타나는 과거 근저당권은 모두 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 성남수정새마을금고 근저당 93,600,000원은 2013년 4월 25일 말소됐고, 국민은행 근저당 72,000,000원·24,000,000원은 2020년 3월 27일, 63,800,000원은 2022년 3월 7일 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
핵심은 말소기준일보다 먼저 전입한 최호진의 주택임차권입니다. 임차권등기 보증금은 140,000,000원, 전유부분 전부를 대상으로 하며 배당요구도 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이므로 확약이 없었다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있었습니다. 그러나 2026년 6월 9일 제출된 확약으로 이 임차인에 대해서는 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최호진 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.03.07 확정 2022.03.29 배당요구 2023.12.20 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.4억으로 본다
대림파크뷰 107동 동일 면적대의 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 물건과 같은 지하층 거래는 2022년 3월 140,000,000원, 최근 거래는 2026년 1월 3층 125,000,000원입니다. 두 건의 평균은 132,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.83㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 59.86㎡ | 지하 1층 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 140,000,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 7,500,000원 높고, 평균의 105.7%입니다. 2026년 1월 실거래 125,000,000원과 비교하면 15,000,000원, 비율로는 12.0% 높습니다. 대상과 같은 지하층의 2022년 거래가와는 같지만, 그 거래 이후 확인된 최신 거래는 125,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 최호진 임차보증금 우선변제 | 140,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 144,646,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 임차보증금 미배당액은 2,760,000원입니다. 대항력만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 용도와 층. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 4층 다세대주택 중 지하 1층 비01호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 중대교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장과 창고, 농경지와 임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로와 지형. 남서측 약 6~8미터 도로에 접하고, 남측 하향 완경사지를 평지로 조성한 자루형 토지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 개별난방, 급·배수, 소방 및 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 대상이 지하층이며, 확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.09. 확약서의 권리자, 대상 부동산, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 확인. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 2,760,000원입니다. 확약이 유효하게 이행될 때에만 실질 인수 0원*으로 봅니다.
- 가격 기준은 실질취득액. 현재 실질취득 140,000,000원은 실거래 평균보다 7,500,000원 높습니다. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·결로와 실제 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가상 외벽은 벽돌 및 석재, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다.
- 점유와 인도. 임차권등기 말소 약정과 별개로 실제 점유 상태, 인도 시점 및 열쇠 인계 방식을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 말소기준권리가 국세 압류이므로 당해세와 배당 순위, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 서류 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 싸지는 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 최호진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 가격에서 원칙상 미배당 보증금 2,760,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그렇다고 투자성이 높아지는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 140,000,000원은 실거래 평균 132,500,000원보다 높고, 최신 2026년 1월 거래 125,000,000원보다 15,000,000원 높습니다. 여기에 지하층 다세대, 10세대 소규모 건물, 9회 유찰과 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 가격과 환금성은 여전히 불리합니다. 이 물건은 “인수액이 없으니 싸다”가 아니라, 확약의 유효성을 확인한 뒤에도 실질취득가격이 시세에 비해 충분히 낮은지를 다시 따져야 하는 사건입니다.