수원지방법원 2024타경67578. 하남시 신장동 에스앤에벤에셀 7층 707호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최창업이며, 2022.06.01. 매매를 원인으로 148,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2023.04.24. 도봉세무서장 처분의 압류가 말소기준권리이고, 그 뒤 2023.11.01. 백세빈 명의 주택임차권등기가 설정돼 있다는 점입니다.
백세빈의 임차보증금은 148,000,000원으로 현재 최저가 55,860,000원보다 큽니다. 이런 구조는 통상 대항력이 살아 있으면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 위험이 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 백세빈)가 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
* 확약이 없다고 가정한 대항력 인수형의 단순 룰에서는 보증금 148,000,000원이 최저가보다 커 총부담이 약 148,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 백세빈 관련 인수는 이 리포트에서 실질 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로776번길 14-24, 7층707호 (신장동,에스앤에벤에셀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표기 대지 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 중 7층 707호 |
| 사용승인 | 2017.08.24 |
| 소유자 | 최창업 (2022.06.01. 매매 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (10회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,735,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.04.24. 도봉세무서장 처분의 압류입니다. 이후의 2023.11.01. 백세빈 주택임차권, 2024.04.18. 계양세무서장 처분 압류, 2024.10.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 주택임차권은 등기만 놓고 보면 가장 주의해야 할 항목이지만, 2026.06.09. 확약이 제출돼 미배당이 남더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백세빈 · 전유부분 전부 | 148,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자 기재 | 실질 0원* | 주택임차권등기. 등기부에 주민등록일자·점유개시일 2022.02.21, 확정일자 2022.01.28 기재. 2026.06.09 확약 적용. |
| 시보증 · 보증기관 승계 신고 | 0원 | 승계 신고 | 有 | 중복 합산 금지 | 백세빈 보증금의 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다. |
③ 가격·회차 — 49%라는 숫자만으로는 시세 메리트 판정 불가
감정가는 114,000,000원, 현재 최저매각가는 55,860,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 10회 유찰됐다는 점은 경매시장에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 강한 신호입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 할인율을 의미하지 않습니다.
이 사건은 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 근거를 이 리포트에서 제시하지 않으므로, 55,860,000원이 시세보다 저렴하다는 표현을 사용할 수 없습니다. 특히 10회나 유찰된 물건일수록 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자보다 오피스텔의 실제 거래가격, 개별 호실 상태, 기계식주차, 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,735,017원 | 54,454,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 153,735,017원 중 54,454,520원이 배당되고 99,280,497원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시청 북서측 인근. 아파트, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있으며, 하남시청역(5호선)이 도보 15분 거리에 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 7층 707호이며 사용승인일은 2017.08.24입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m 내외 도로, 남서측 약 8m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 감정평가에는 일반상업지역·신장지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역·공장설립제한지역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 10회 유찰 이력이 있어 경매시장 수요는 보수적으로 봐야 합니다. 실제 거래가격과 오피스텔 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 주체가 주택도시보증공사(양도 전 백세빈)임을 매각기일 직전 다시 대조하세요.
- 실제 임차인 1명. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- ‘49%’만 보고 입찰 금지. 감정가 대비 49%는 시세 대비 49%가 아닙니다. 실거래 확인 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 오피스텔 수요인지, 호실 상태·점유·주차 등 다른 요인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소될 예정이라도 실제 점유 상태와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차설비 이용조건과 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건에서 가장 큰 권리 리스크는 보증금 148,000,000원의 백세빈 임차권입니다. 최저가가 보증금보다 낮기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 싸 보일수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 함정이 될 수 있었습니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 해소됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 114,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 55,860,000원까지 내려왔지만, 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서 “절반 가격이니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리구조는 확약 덕분에 크게 정리됐지만, 10회 유찰이라는 시장 반응까지 감안하면 권리는 확인 가능, 가격은 반드시 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
