수원지방법원 2024타경67578. 하남시 신장동 에스앤에벤에셀 7층 707호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 최창업 씨이고, 2022.06.07 소유권이전 당시 거래가액은 148,000,000원으로 기재되어 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 153,735,017원입니다. 숫자만 보면 최저가 114,000,000원이 단순해 보이지만, 이 사건은 임차권등기와 보증기관 승계, 그리고 확약서가 결론을 좌우합니다.
권리분석의 출발점은 2023.04.24 국 압류입니다. 이후 2023.11.01 백세빈 명의의 주택임차권등기, 2024.04.18 국 압류, 2024.10.07 강제경매개시결정이 이어집니다. 형식상 뒤 권리는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 임차권등기에 기재된 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 그보다 앞선 날짜입니다. 그래서 이 사건은 “최저가가 얼마냐”보다 임차권 인수가 실제로 남느냐를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로776번길 14-24, 7층707호 (신장동,에스앤에벤에셀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 13층 중 7층 707호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.06.07 소유권이전, 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,735,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 압류 기준, 임차권은 확약이 결론
말소기준으로 보는 2023.04.24 국 압류 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 2023.11.01 등기된 주택임차권은 보증금 148,000,000원이고, 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2022.01.22, 주민등록일자 2022.02.21, 점유개시일자 2022.02.21, 확정일자 2022.01.28이 함께 기재되어 있습니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인은 1명, 보증기관은 중복 합산 금지
이 사건의 실제 임차인은 백세빈 1명으로 정리해야 합니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 백세빈 보증금의 대위·승계 주체로 보아야 하므로, 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백세빈 실제 임차인 | 148,000,000원 | 주민등록·점유 2022.02.21 확정일자 2022.01.28 | 2023.11.01 | 가능성 핵심 확약으로 포기 | 행사 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 2022.02.21 / 2022.01.28 | 2024.10.04 | 대항력 포기 확약 | 우선변제권만 주장 | 백세빈 보증금의 승계 신고 중복 보증금 아님 |
*확약 반영 전 룰상 위험은 보증금 148,000,000원 기준으로 보아야 합니다. 현재 회차 배당표상 신청채권 미배당은 42,131,017원입니다. 확약은 주택도시보증공사(양도전: 백세빈) 관련 임차권에 관한 판단이므로, 현장에서 확약 밖 별도 점유자가 확인되면 그 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,735,017원 | 111,604,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 114,000,000원 가정에서는 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 153,735,017원 중 42,131,017원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 신장동 소재 “하남시청” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 도보 15분 거리에 “하남시청역(5호선)”이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 중 제7층 제707호이며 사용승인일은 2017.08.24입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.
- 규제·공부. 일반상업지역, 지구단위계획구역(신장지구), 과밀억제권역 등으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 반영되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유지되면 실질취득은 최저가 114,000,000원 기준입니다. 확약이 흔들리면 보증금 148,000,000원이 비교 기준이 됩니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 실제 임차인은 백세빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 백세빈 보증금의 대위·승계 주체이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 해당 임차권에 관한 판단입니다. 별도 점유자가 확인되면 확약 밖 인수위험은 따로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔은 미납관리비, 기계식주차 사용 가능성, 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 유찰 횟수 자체가 가격·점유·상품성에 대한 시장의 신호일 수 있습니다. 권리만 보고 응찰하지 말고 현장 상태와 환금성을 함께 보세요.
맺으며 — “인수 0원*”은 확약서가 만든 결론이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 114,000,000원인 오피스텔 경매입니다. 그러나 본질은 백세빈 임차보증금 148,000,000원과 주택도시보증공사의 승계·확약입니다. 확약이 없다면 보증금이 최저가보다 커서 실질취득이 보증금 수준으로 올라가는 위험형 물건입니다. 반대로 확약이 유효하게 반영되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약서 원본 확인이 관건, 가격은 8회 유찰과 환금성까지 반영해 보수적으로.