수원지방법원 2024타경67585. 경기도 광주시 목현동 위너스힐타운 202동 비101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업으로, 2022.03.03 소유권이전 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 경매 권리 흐름의 기준은 2023.07.10 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 광주시 압류, 계양세무서장 압류, 박시혁의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 핵심이 있습니다. 박시혁은 임차권등기를 2023.11.30에 했지만 실제 임대차계약은 2021.10.10, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.05입니다. 즉 말소기준 2023.07.10보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적으로는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 유형이지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 이배재로 155-35, 202동 비층비101호 (목현동,위너스힐타운) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3·화장실2·주방/식당·거실·다용도실·발코니·현관·창고 |
| 건물 | 2011.07.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층/4층 · 9세대 · 주차대수 8대 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.03 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,624,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
2011.09.07 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 143,000,000원은 2021.11.05 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2023.07.10 갑구 4번 압류입니다. 박시혁의 전입·점유·확정일자 2021.11.05는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박시혁 | 전유부분 전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2021.11.05 / 2021.11.05 | 대항력 있음 우선변제권 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박시혁은 배당요구를 했고, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정만 놓고 보면 집행비용 2,206,300원을 제하고 임차인에게 98,243,700원이 배당돼 61,756,300원이 남습니다.
* 확약을 적용하지 않은 단순 배당계산상 현재 회차의 미배당 인수액은 61,756,300원입니다. 본 분석에서는 2026.06.09 제출 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 가격 비교 — 62.8%라는 숫자보다 12회 유찰을 함께 봐야 한다
확인된 동일 면적 거래 표본은 2022.02, 87.4㎡, 지하1층, 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 100,450,000원으로, 비교 기준 160,000,000원의 62.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 87.4㎡ | -1 | 160,000,000원 |
수치만 보면 감정가 205,000,000원에서 현재 최저가 100,450,000원까지 크게 낮아졌고, 비교 거래가보다도 낮습니다. 그러나 이 사건은 이미 12회 유찰됐고, 같은 물건군의 평균 유찰 횟수도 12.0회, 매각률은 0.0으로 나타납니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 단순히 62.8%만 보고 ‘확실히 싸다’고 단정하기보다는 실제 시장의 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 박시혁 보증금 | 160,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,624,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 61,756,300원입니다. 다만 확약서에 따라 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 광주시농업기술센터 남측 근거리 인근. 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2011.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 해당 호수는 지하1층 비101호입니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 650,600원/㎡, 토지면적 526.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 확약의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서와 제출 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 세금 우선권 확인. 도봉세무서·광주시·계양세무서 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제가 아니라 지하층·수요·현장 상태 등 환금성 요인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 거래 표본 한계. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.02의 160,000,000원 1건이므로 그 가격 하나만으로 현재 처분가를 단정하지 마세요.
- 현장 상태 확인. 다세대주택 지하층의 채광·습기·환기·접근성 및 별도 창고 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 리스크는 풀렸지만, 12회 유찰은 사라지지 않는다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 박시혁의 보증금 160,000,000원은 원래 대항력 있는 인수형 구조이고 현재 회차 단순 배당에서는 61,756,300원이 남습니다. 그러나 2026.06.09 제출된 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소를 약정했기 때문에, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 실질취득가는 현재 최저가인 100,450,000원으로 봅니다. 확인된 160,000,000원 거래와 비교하면 62.8% 수준입니다. 하지만 이 물건은 이미 12회 유찰됐고 지하층 다세대이며 거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성 위험은 그대로 남아 있는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 이상 임차보증금 인수가 아니라, 12회 유찰의 원인을 현장에서 확인하고 현재 가격이 그 환금성 리스크를 충분히 보상하는지 판단하는 데 있습니다.
