수원지방법원 성남지원 2024타경67585. 경기 광주시 목현동 위너스힐타운 202동 지하 1층 비101호에 관한 강제경매입니다. 감정가는 205,000,000원이지만, 13회 유찰을 거쳐 최저매각가가 70,315,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 최창업이며, 2022.03.03. 160,000,000원에 취득했습니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 165,624,987원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인율이 아닙니다. 임차인 박시혁은 2021.11.05. 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2023.07.10. 압류보다 먼저 대항요건을 갖추었습니다. 따라서 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 승계 부담이 해소되는 것이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2024타경67585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 이배재로 155-35, 202동 비층비101호 (목현동, 위너스힐타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 87.4㎡ · 지하 1층 비101호 |
| 내부 이용상태 | 방 3 · 화장실 2 · 주방/식당 · 거실 · 다용도실 · 발코니 · 현관 · 창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 2011.07.11. 사용승인 |
| 단지 규모 | 9세대 · 주차 가능 8대 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.03. 소유권이전 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 | 205,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,315,000원 (13회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,624,987원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2023.07.10. 갑구 4번 국세 압류입니다. 그보다 앞선 강구수산업협동조합의 근저당권은 2021.11.05. 이미 말소되었습니다. 이후 광주시 압류, 계양세무서장 관련 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 임차인 박시혁의 전입신고·확정일자는 2021.11.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 주택임차권등기 자체는 2023.11.30. 이루어졌지만, 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 대항력 문제를 해결하는 근거는 등기 순위가 아니라 주택도시보증공사의 별도 확약입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원, 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박시혁 전유부분 전부 |
160,000,000원 | 2021.11.05. 2021.11.05. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
확약서 적용 실질 0원 |
실제 임차인은 박시혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 양수한 관계자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 우선변제권과 대항력은 구별해야 합니다. 우선변제권은 매각대금에서 배당받는 권리이고, 대항력은 미배당 보증금에 관하여 매수인에게 반환을 주장할 수 있는 권리입니다.
확약서에 의한 실질 인수 0원은 박시혁의 해당 임차보증금 채권에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 별도 점유자나 권리가 확인되면 독립적으로 검토해야 합니다. 입찰 전 확약서 원본, 매각물건명세서의 최신 비고, 임차권등기 말소 이행조건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 43.9%라는 숫자의 한계
위너스힐타운2차 202동의 확인된 거래 사례는 2022년 2월, 전용 87.4㎡ 지하 1층, 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 70,315,000원은 이 거래금액의 43.9%입니다. 확약서가 적용되면 보증금 인수 없이 낙찰가를 기준으로 취득부담을 계산할 수 있다는 점에서 가격 구조는 크게 달라집니다.
| 구분 | 거래시점 / 기준 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2022.02 · 지하 1층 | 87.4㎡ | 160,000,000원 |
| 감정가 | 감정평가 기준 | 87.4㎡ | 205,000,000원 |
| 현재 최저가 | 13회 유찰 | 87.4㎡ | 70,315,000원 |
| 실질 취득 기준 | 확약서 유효 적용 | 87.4㎡ | 70,315,000원 |
문제는 2022년 2월 거래를 현재 시세로 그대로 사용할 수 없다는 점입니다. 확인된 실거래 표본도 1건뿐입니다. 2026년의 최근 시장가격이나 상승·하락 추세를 판단하기에는 시점이 오래되었고, 거래량도 부족합니다. 따라서 2022년 거래금액의 43.9%라는 사실은 비교지표일 뿐, 지금 시세보다 확실히 저렴하다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,665,670원 |
| 1. 박시혁 임차보증금 우선변제 | 160,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 165,624,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 집행비용 추정액을 반영한 예시 배당입니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련하여 당해세 등 우선 배당될 조세가 있으면 실제 배당순위·배당액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금 채권과 주택도시보증공사 신청채권의 양도·중복 관계도 실제 배당표에서 확인해야 합니다. 보증금 미배당액은 확약서 적용 시 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인할 조건은 같다
추가 유찰에 따라 최저매각가가 내려가면, 확약서가 유효하게 적용되는 경우에는 매수인의 취득 부담도 함께 줄어듭니다. 반대로 확약의 효력을 인정받지 못해 대항력 있는 보증금이 인수되는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 두 상황을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 보증금 미배당 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 70,315,000원 | 91,350,670원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 56,252,000원 | 105,160,536원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 45,001,600원 | 116,208,429원 | 0원 |
미배당액은 확약이 적용되지 않는 상황을 가정한 수치이며, 확약서가 유효한 경우 실제 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다. 향후 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 진행 여부와 조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 소재 광주시농업기술센터 남측 근거리 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2011.07.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지하 1층 세대이며, 위생설비·급배수설비·도시가스설비·출입문제어설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로·대지. 남측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지면적은 526.0㎡입니다. 공시지가는 650,600원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 지하층의 채광·환기·습기·누수·배수 상태는 현장 점검이 중요합니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 확인된 거래가 2022년의 1건에 그쳐 현재 시장가격을 추정하기 어렵습니다. 반복 유찰 이력까지 고려하면 보수적인 재매각 전략이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원본 문구와 적용 범위를 확인하세요. 전액 미변제 시에도 말소해 주겠다는 내용이 중요합니다.
- 임차권등기·채권승계 확인. 박시혁의 임차권과 주택도시보증공사의 양수관계, 배당수령 주체, 말소 절차를 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 거주자나 점유 형태를 확정할 수 없습니다. 현황조사·현장방문으로 인도 가능성과 명도 부담을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 등 우선 배당 가능성과 예상배당 변동을 확인하세요.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·결로·누수·침수 이력·배수시설·곰팡이·창호 및 방수 상태를 확인하고 필요한 수리비를 반영하세요.
- 현재 시세 재검증. 2022.02. 거래가 160,000,000원을 현재 시세로 적용하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 실제 매매 가능 금액과 임대 수요를 조사하세요.
- 환금성 검증. 13회 유찰 원인, 매수 수요, 금융 접근성, 재매각 예상 기간을 확인하세요. 낙찰 자체보다 이후 처분 가능성이 중요합니다.
- 기타 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 항목, 취득 관련 세금, 법무비용, 명도비용과 유지보수비를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서와 매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 해소, 환금성은 여전히 숙제”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 205,000,000원이 70,315,000원까지 내려왔고, 2022년 확인된 거래금액 160,000,000원과 비교해도 낮습니다. 여기에 주택도시보증공사의 확약으로 원래 매수인이 부담할 수 있었던 보증금 미배당분 91,350,670원이 실질 인수 0원으로 정리되는 것이 핵심입니다.
그러나 할인율이 이 물건의 안전성을 보장하지는 않습니다. 지하 1층 다세대주택, 9세대 규모, 13회 유찰, 2022년 이후 현재 시장가격을 판단하기 어려운 거래 사례는 모두 신중한 접근을 요구합니다. 권리는 확약서로 해결되는 구조지만, 실제 투자 성과는 현재의 매각 가능 가격과 현장 상태에 달려 있습니다.
따라서 결론은 “확약서 효력 확인 후 검토 가능, 환금성 확인 전 입찰 보류”입니다. 보증금 160,000,000원을 인수금액에 중복 합산할 필요는 없지만, 70,315,000원에 낙찰받는다고 반드시 이익이 발생하는 것도 아닙니다. 현재 시세, 실제 점유, 건물 상태와 재매각 수요를 확인한 뒤 보수적인 응찰 기준을 세우는 것이 적절합니다.
