수원지방법원 2024타경67660. 하남 미사강변중앙로 226, 우성르보아파크 6층 650호, 근린시설입니다. 감정가 118,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 보이지만, 이 사건의 첫 번째 판단 포인트는 가격이 아니라 임차권등기와 확약서입니다.
등기부에는 이준석 명의의 주택임차권이 남아 있고, 임차보증금은 126,000,000원입니다. 전입일은 2021.10.08, 확정일자는 2021.09.16입니다. 말소기준으로 잡힌 하남시 압류 2022.11.24보다 앞선 전입이라 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 다만 한국주택금융공사가 2026.03.12 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 226, 6층650호 (망월동,우성르보아파크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김종민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 139,846,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권 이슈
이 사건의 말소기준은 2022.11.24 하남시 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 임차권의 원인이 된 임대차가 말소기준보다 앞선 2021년에 형성됐다는 점입니다. 이준석은 전입 2021.10.08, 확정일자 2021.09.16, 보증금 126,000,000원으로 신고되어 있어 원칙상 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 확약으로 정리되는 구조
| 점유자 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이준석 | 제6층 제650호 18㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 126,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.09.16 | 대항력 우선변제 확약 |
보증기관 승계나 대위 신고로 인한 중복 임차인은 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 보되, 한국주택금융공사가 양도 전 임차인 이준석과 관련해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 제출한 구조입니다. 따라서 보증금 126,000,000원을 최저가와 단순 합산해 “실질취득 1.26억”으로 고정하지 않고, 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 이준석 보증금 | 126,000,000원 | 56,379,240원 | 부족분 69,620,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 92,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 이준석 | 126,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 139,846,916원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
룰상 배당계산은 임차보증금 부족분 69,620,760원을 매수인 인수로 산출합니다. 다만 제출된 확약서 때문에 이준석 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 감정·이용상태 메모
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 주거 임차권등기가 남아 있지만, 물건 자체는 아파트로 가정하지 않습니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 권리 포인트. 말소기준은 2022.11.24 하남시 압류이고, 임차권의 전입·확정일자는 그보다 앞섭니다.
- 환금성. 8회 유찰 상태라 시장이 권리·용도·점유 리스크를 강하게 반영한 물건으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이준석 임차인에 대한 것인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소 이행 확인. 확약은 실질 인수 판단의 핵심입니다. 낙찰 후 임차권등기 말소 협조 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 확약 밖 권리 점검. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 확약 밖 점유자나 별도 임차인이 확인되면 인수 위험은 별도로 남습니다.
- 용도 확인. 근린시설 물건이므로 실제 사용 가능 용도, 전입·점유 상태, 관리규약상 제한을 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 장기 유찰 물건은 체납 관리비와 공용부분 부담이 변수가 될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 추정에 근거한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 진짜냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 최저가 57,820,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 단순히 감정가 대비 49.0%라는 숫자만 보면 안 됩니다. 전입이 말소기준보다 빠른 임차권등기 보증금 126,000,000원이 있고, 원칙 계산으로는 미배당 69,620,760원 인수 문제가 생깁니다. 이 리스크를 눌러주는 것이 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 원본대로 유효하고 말소 이행이 확인되면 저가 검토 가능, 그렇지 않으면 대항력 인수형으로 되돌아가는 물건입니다.