수원지방법원 2024타경67998. 성남시 수정구 신흥동 미래타운5차 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 이승진·정경식 각 2분의 1 공유이며, 2021.08.30. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 496,900,000원입니다.
이 사건의 승부처는 감정가 대비 낙찰가 할인율이 아닙니다. 임차인 박혜정은 2021.08.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.10.입니다. 현재 말소기준권리는 2024.07.26. 이승진 지분 가압류이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 등기부에도 450,000,000원의 주택임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 시민로133번길 9, 7층702호 (신흥동,미래타운5차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 702호 · 임차권 범위 67.0517㎡ 전부 |
| 소유자 | 이승진 2분의 1 · 정경식 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2021.08.30 · 거래가액 496,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 27,498,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜정 / 484,411,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 450,000,000원 임차권
2023.08.03. 이승진 지분에 설정된 영진에셋 근저당권 75,000,000원은 2023.12.26. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2024.07.26. 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.08.30. 전입·점유와 2023.09.13. 임차권등기입니다. 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜정 | 제7층 제702호 67.0517㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2021.08.30 | 2021.08.10 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 박혜정의 450,000,000원 한 건으로 판단합니다.
② 가격 구조 — 최저가는 27,498,000원, 판단 기준은 약 450,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 정확히 그 구조입니다. 현재 회차 낙찰가 27,498,000원에서 매수인 인수액은 423,396,964원이고, 9회 유찰 시 최저가 19,248,600원에서 인수액은 431,497,875원, 10회 유찰 시 최저가 13,474,020원에서 인수액은 437,168,512원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 894,964원 |
| 1. 임차인 박혜정 보증금 | 450,000,000원 | 26,603,036원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원의업무수탁기관주식회사 | 10,526,442원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜정 | 484,411,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 423,396,964원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 성남시 수정구 신흥동 신흥사거리 북서측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 신흥역·수진역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 7층입니다.
- 토지·도로. 토지는 900.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방형이며 남동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역· 비행안전제6구역(전술) 등에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 5,385,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 27,498,000원은 입찰 출발가격일 뿐 실질취득비용이 아닙니다. 대항력 임차보증금 450,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박혜정의 임대차계약일 2021.08.10., 전입·점유 2021.08.30., 임차권등기 2023.09.13., 보증금 450,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 박혜정이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 관계인 여부와 채권 발생 경위를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 9회 유찰 시 인수액 431,497,875원, 10회 유찰 시 437,168,512원으로 오히려 증가합니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·대장·관리규약·금융 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용을 포함한 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “27,498,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 외형은 강렬합니다. 감정가 477,000,000원이 8회 유찰되어 27,498,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 한 줄만 더 들어가면 결론이 완전히 달라집니다. 박혜정의 보증금은 450,000,000원, 전입·점유는 2021.08.30.이고 말소기준 가압류는 2024.07.26.입니다. 현재 회차에서 보증금 미배당액 423,396,964원을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 5.76%라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 미배당액이 각각 431,497,875원, 437,168,512원으로 늘어납니다. 입찰가격이 내려가는 만큼 인수액이 올라가 실질취득은 약 450,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 승계입니다.
