수원지방법원 2024타경67998. 성남시 수정구 신흥동 미래타운5차 7층 702호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 이 물건은 표면상으로는 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가 477,000,000원의 11.76% 수준인 56,119,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금에서 출발해야 합니다.
임차권자 박혜정 씨는 임대차계약일자 2021.08.10, 주민등록일자 2021.08.30, 점유개시일자 2021.08.30, 확정일자 2021.08.10로 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 2023.08.03 영진에셋 근저당보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있고, 매각물건명세서에도 그 취지가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 시민로133번길 9, 7층702호 (신흥동, 미래타운5차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 이승진 지분 2분의 1 · 정경식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 56,119,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜정 / 484,411,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.08.03 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권자 박혜정 씨의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.30이고 확정일자는 2021.08.10입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이므로, 최저가가 아무리 내려가도 배당 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 판단 기준은 보증금
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜정 | 제7층 제702호 67.0517㎡전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 전입 2021.08.30 · 확정 2021.08.10 · 배당요구 2023.09.13 | 대항력 우선변제 인수주의 |
등기부상 임차권자 박혜정 씨는 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 또한 박혜정 씨가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 주의 문구가 있으므로, 관계인 여부나 가장임차인 의심 지점은 원본 서류와 법원 기록으로 반드시 확인해야 합니다. 그러나 제시된 권리관계만 놓고 보면, 매수인이 가장 먼저 계산해야 할 금액은 최저가 56,119,000원이 아니라 실질취득 451,410,142원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,410,142원 |
| 1. 임차인 박혜정 보증금 | 450,000,000원 | 54,708,858원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사영진에셋 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 | 10,526,442원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박혜정 | 484,411,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 보증금 중 54,708,858원만 배당되고, 부족분 395,291,142원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 신흥동 소재 신흥사거리 북서측 인근. 아파트, 단독주택, 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 섞인 환경입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 신흥역·수진역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 신흥역·수진역 인근 오피스텔 성격의 집합건물이지만, 대항력 임차보증금 인수 구조가 매수층을 강하게 제한합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 먼저 계산. 현 회차 기준 최저가 56,119,000원에 인수 예상액 395,291,142원을 더한 451,410,142원이 가격 판단의 출발점입니다.
- 임차권 원본 확인. 박혜정 씨의 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부·명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수 문구 확인. 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 관계인 여부 점검. 임차인 박혜정 씨가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 주의 문구가 있으므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 오피스텔형 집합건물은 관리비 체납과 점유 이전 문제가 별도 비용으로 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·배당 추정·감정요항 정보를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본과 전문가 검토가 필요합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “4.5억 보증금”이 먼저다
이 사건의 겉모습은 매우 자극적입니다. 감정가 477,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되어 최저가 56,119,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 450,000,000원이고, 현 회차 배당 후 부족분 395,291,142원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그래서 실질취득은 451,410,142원으로 계산해야 합니다. 최저가는 낮지만, 총액은 낮지 않습니다. 이 물건은 저가 매수형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형 고위험 사건입니다.