수원지방법원 2024타경69291. 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 93 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 제조업소(공장), 2층 사무실, 별도 창고 등으로 파악됩니다. 즉 이 물건은 주거용 아파트처럼 실거래 평균만 보고 접근하는 물건이 아니라, 실사용 가능성·토지 규제·제외물건·명도를 함께 봐야 하는 공장·창고형 자산입니다.
권리의 출발점은 2022.12.21 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 점유자는 1명 확인되지만 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 계산상 실질취득가 = 최저가 1,666,865,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소(공장), 사무실, 창고 등 |
| 소유자 | 주식회사제이케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,381,235,000원 / 1,666,865,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,087,120,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 333,373,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 붙은 우리은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 을구 1~3번 신한은행 근저당은 같은 날 말소등기가 확인되는 구조이므로, 입찰 전 등기부 원본의 말소 상태와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
점유자는 주식회사 제이케이글로벌피트니스 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 봐야 합니다. 다만 전입신고일이 2023.10.04로 말소기준 2022.12.21보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이케이글로벌피트니스 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 아님 | 전입신고가 말소기준 이후라 매수인에게 대항하지 못합니다. 다만 보증금은 미상입니다. |
③ 가격 구조 — 최저가는 70%, 실질취득도 16.67억
현재 회차 최저가는 1,666,865,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 같은 1,666,865,000원입니다. 단, 이 물건은 재매각 사건이라 입찰보증금이 최저가의 10%가 아니라 20%, 즉 333,373,000원입니다. 자금 잠김 부담은 일반 신건보다 큽니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,666,865,000원 | 0원 | 1,666,865,000원 | 3,285,203,650원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,166,805,500원 | 0원 | 1,166,805,500원 | 3,780,262,555원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 816,763,850원 | 0원 | 816,763,850원 | 4,126,803,788원 |
유찰이 진행될수록 매수인 실질취득가는 낮아지지만, 채권자 미배당은 커집니다. 투자자 입장에서는 가격 하락이 유리하나, 공장·창고형 환금성·재매각 보증금·제외물건 리스크까지 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,666,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,068,650원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 미화 180,000달러 | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 87,796,350원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 494,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 479,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권액 합계 4,933,000,000원 중 예상배당은 1,647,796,350원입니다. 미배당은 3,285,203,650원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오향교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장 및 창고, 후면 임야지대가 함께 있는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설은 제조업소와 사무소, 제1종근린생활시설은 소매점이나 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕 건물로, 판넬 마감·에폭시 바닥·샷시 및 유리창 구조입니다. 기본 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 1,333.0㎡입니다. 계획관리지역·보전관리지역이며, 자연보전권역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 등이 함께 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수보증금이 최저가의 20%입니다. 현재 회차 기준 333,373,000원을 준비해야 합니다.
- 제외물건. 지상 컨테이너박스 2동, 철파이프조 천막구조 차고 1개동, 제시외 창고 약 230㎡는 매각 및 평가에서 제외됩니다. 사용 가능 면적과 철거·인도 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 주식회사 제이케이글로벌피트니스가 확인됩니다. 영업장 이전, 동산 반출, 시설물 원상회복 협의가 필요할 수 있습니다.
- 용도 규제. 계획관리지역·보전관리지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역 등 제한이 함께 표시됩니다. 공장·창고 사용 계획은 인허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당·말소 대조. 신한은행 근저당 말소등기와 배당 반영이 함께 나타나는 사건입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 단정하기 어렵습니다. 실사용 가치, 제외물건 처리비, 명도 기간, 향후 매각 가능성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 쓸 수 있느냐다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다. 하지만 최저가 16.67억, 재매각 보증금 3.33억, 공장·창고형 용도, 제외물건, 토지 규제가 함께 붙어 있습니다.
결론은 분명합니다. 권리는 보수적으로 통과, 가격과 사용성은 별도 검증입니다. 실제로 제조업소·창고로 쓸 수 있는지, 제외된 시설물을 어떻게 처리할지, 점유자와 명도를 어떻게 정리할지까지 계산한 뒤에야 응찰가가 나옵니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸졌나”가 아니라 낙찰 후 바로 쓸 수 있느냐입니다.