9,350,000원
수원지방법원 2024타경69376. 하남미사롯데캐슬스타 23층 2307호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 331,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,350,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.82%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차권자 한송이는 2022년 1월 24일 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2024년 3월 27일 보증금 330,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024년 11월 19일 강제경매개시결정입니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 8,781,700원만 배당되고 321,218,300원이 남는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69376 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 23층2307호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 오피스텔 이용 · 35.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 김선순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 9,350,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한송이 / 354,460,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급 | 2026.07.09 · 수원지방법원 성남지원 하남등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
현재 권리분석의 핵심은 을구 10번 한송이 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 15일, 점유개시는 2022년 1월 21일, 주민등록일과 확정일자는 모두 2022년 1월 24일입니다. 임차권등기는 2024년 3월 27일 접수됐고 보증금은 330,000,000원입니다. 이 권리는 2024년 11월 19일 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한송이 | 2307호 35.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2022.01.24 / 2022.01.24 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
배당요구는 2024년 3월 27일 접수됐습니다. 대항력과 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했으므로 배당에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저매각가가 보증금에 비해 지나치게 작아 전액 회수는 불가능합니다. 현 회차 기준 배당액은 8,781,700원, 미배당 잔액은 321,218,300원입니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 매각대금 9,350,000원 중 집행비용 568,300원을 제외한 8,781,700원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금에서 남는 321,218,300원은 매수인이 인수할 수 있으므로, 실질취득은 다음과 같습니다.
즉 외형상 최저가는 감정가의 2.82%지만, 실제 부담은 보증금 330,000,000원 수준으로 다시 올라옵니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 9,350,000원 | 321,218,300원 | 330,568,300원 |
| 11회 유찰 시 | 6,545,000원 | 323,972,810원 | 330,517,810원 |
| 12회 유찰 시 | 4,581,500원 | 325,900,967원 | 330,482,467원 |
11회 또는 12회까지 더 유찰돼 최저가가 6,545,000원, 4,581,500원으로 낮아져도 인수액이 각각 323,972,810원, 325,900,967원으로 커집니다. 그래서 총부담은 계속 330,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 ‘유찰되면 싸지는 물건’이 아니라 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 물건에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 568,300원 |
| 1. 임차인 한송이 보증금 | 330,000,000원 | 8,781,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한송이 | 354,460,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차보증금의 부족분 321,218,300원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 35.47㎡ 전부가 임차권 범위입니다.
- 건물. 2019년 12월 6일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하6층·지상29층 건물의 23층 2307호입니다.
- 입지. 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 24m, 서측 약 20m 포장도로 및 동측 약 10m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 9,350,000원이 아닌 330,568,300원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 을구 10번 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 한송이와 신청채권자 한송이가 동일인이므로 임대차계약, 반환채권, 강제경매 청구의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 11회·12회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득액은 계속 330,000,000원대입니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가와 실질취득액만으로 투자수익성을 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소를 법원 원본과 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “935만원에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 9,350,000원이라는 최저매각가입니다. 대항력 있는 임차보증금 330,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 현 회차에서는 321,218,300원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가와 합치면 330,568,300원입니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 변하지 않습니다. 11회 유찰 시 매각가 6,545,000원에 인수 323,972,810원, 12회 유찰 시 매각가 4,581,500원에 인수 325,900,967원으로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “보증금 잔액을 얼마 인수하나”입니다.
권리구조는 명확하지만 부담금액이 크고 10회 유찰이라는 이력이 이미 누적돼 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액의 시장가격 대비 우열을 확인하기 어렵습니다. 최저가만 보고 접근하기에는 위험이 큰 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
