수원지방법원 2024타경69376. 하남 미사역 북서측 인근의 오피스텔 23층 2307호입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 1,908만원으로 감정가의 약 5.8%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 배당표상 현재 회차에서 김상희 임차보증금 287,000,000원 중 18,337,542원만 배당되고, 부족분 268,662,458원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
따라서 “1,908만원짜리 오피스텔”이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 기준은 19,081,000원 + 268,662,458원 = 287,743,458원입니다. 대항력 인수형 경매에서는 최저가만 낮아져도 총 부담액이 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가의 저렴함이 아니라 실질취득가가 감정가와 비교해 충분히 낮은지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 23층2307호 (망월동, 하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 2307호 35.47㎡전부 · 지하6층, 지상29층 건물 내 제23층 |
| 소유자 | 김선순 (2020.02.28. 거래가 259,859,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 19,081,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한송이 / 354,460,871원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.11.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 압류·근저당·임차권 이력이 촘촘합니다. 특히 배당표는 김상희 보증금 287,000,000원을 우선변제 대상으로 놓고, 현재 최저가 기준 배당 후 부족분 268,662,458원을 매수인 인수로 계산합니다. 현재 가격 판단은 이 계산을 기준으로 해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상희 | 주택의 전부 | 2021.06.11 / 2021.05.21 | 287,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 한송이 | 2307호 35.47㎡전부 | 2022.01.24 / 2022.01.24 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 실제 임차인으로 기재되어 있고, 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 다만 가격 산정은 보증금 단순 합산이 아니라, 현재 배당표가 산출한 매수인 인수액 268,662,458원을 기준으로 맞춰야 합니다. 그래서 이 리포트의 실질취득가는 287,743,458원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,458원 |
| 1. 임차인 김상희 보증금 | 287,000,000원 | 18,337,542원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 최수자 | 52,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 김순남 | 52,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 구현주 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 구현주 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 한송이 | 354,460,871원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 268,662,458원 |
현재 배당표 기준 매각대금은 집행비용과 김상희 보증금 일부에 소진됩니다. 채권자 배당은 0원으로 표시되고, 매수인 인수액은 268,662,458원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득
현재 최저가는 19,081,000원이지만, 인수액 268,662,458원을 더한 실질취득가는 287,743,458원입니다. 이는 감정가 331,000,000원의 86.9%입니다. 8회 유찰이라는 숫자만 보면 극단적으로 싸 보이지만, 실제 부담 기준으로 보면 “감정가 대비 약 13.1% 할인”에 가깝습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 19,081,000원 | 268,662,458원 | 287,743,458원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 13,356,700원 | 274,283,721원 | 287,640,421원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 9,349,690원 | 278,218,604원 | 287,568,294원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 미사역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2019년 12월 06일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물 내 제23층 제2307호입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 착시 제거. 최저가 19,081,000원이 아니라 실질취득 287,743,458원을 기준으로 판단하세요.
- 인수액 확인. 현재 배당표상 매수인 인수액은 268,662,458원입니다. 실제 배당표·매각물건명세서·등기부 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 관계 확인. 김상희·한송이 모두 임차권등기 내역이 있으므로, 점유·배당요구·인수 문구를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 8회 유찰이라는 숫자에 끌려 최저가 위주로 접근하면 안 됩니다. 실질취득이 감정가 331,000,000원 대비 충분히 낮은지부터 계산하세요.
- 명도·관리비. 오피스텔은 실제 점유자 확인, 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·배당·감정요항 데이터를 토대로 작성한 의견입니다. 입찰 전 법원 서류와 전문가 자문을 통해 최종 확인하세요.
맺으며 — “1,908만원 물건”이 아니라 “2.88억 부담 물건”
이 사건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 331,000,000원짜리 오피스텔이 8회 유찰되어 19,081,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 인수형에서는 표면 최저가가 전부가 아닙니다. 현재 배당표상 매수인 인수액 268,662,458원을 더하면 실질취득은 287,743,458원입니다. 즉 이 물건은 “초저가 경매”가 아니라, 임차보증금 인수 구조를 이해해야만 접근할 수 있는 고난도 물건입니다. 권리 리스크와 가격 착시를 모두 감안하면, 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.