수원지방법원 2024타경69727. 경기 광주시 매산동에 있는 포레힐스 D동 301호, 전용면적 57.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 268,000,000원이었지만 10회 유찰을 거쳐 최저매각가격이 7,571,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 약 2.83%입니다. 숫자만 보면 엄청난 할인처럼 보이지만, 이 물건에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 승계해야 하는 임차보증금입니다.
임차인 김명희는 2021년 12월 13일 주민등록을 마쳤고, 2021년 11월 15일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 삼성카드 가압류는 2023년 4월 24일에 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 그보다 먼저 형성됐으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 독산동길 29-4, 포레힐스 제디동 제3층 제301호 (매산동 732-4) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.77㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2016.08.01 사용승인 · 포레힐스 D동 8세대 |
| 소유자 | 한동철 (2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 | 268,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,571,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 2.83%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 258,082,190원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 삼성카드 주식회사 가압류 (12,965,788원) |
| 임차인 / 보증금 | 실제 임차인 김명희 1명 / 250,000,000원 |
| 매수인 인수 | 예상 242,965,278원 (현재 최저가 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
등기부상 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 110,000,000원)은 2021년 12월 10일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 주목해야 할 말소기준권리는 2023년 4월 24일 삼성카드 가압류입니다.
그런데 임차인 김명희는 이보다 앞서 주택을 점유하고 주민등록을 마쳤습니다. 2024년 1월 4일에 등기된 임차권은 말소기준권리보다 날짜가 늦지만, 임차권등기일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 기존 주택임대차의 대항력 발생시점과 확정일자가 중요합니다.
실제 임차인은 1명입니다. 서울보증보험주식회사는 임차권등기에 보증금반환채권 양도를 원인으로 한 대위자로 기재돼 있고, 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금 250,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 관계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 전유부분 전부 |
전입 2021.12.13 확정 2021.11.15 점유개시 2021.12.10 |
250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
보증기관 대위
서울보증보험 · 별도 임차인 아님
|
242,965,278원
최저가 배당 가정
|
임차권등기 접수일은 2024.01.04이며, 배당요구 사실도 확인됩니다. 보증금의 구체적인 지급 상대방과 반환·말소 절차는 보증금반환채권 양도 및 대위 관계를 포함하여 입찰 전 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래가의 168.7%
포레힐스 D동은 2016년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 55.04~57.77㎡ 거래 사례는 총 4건이며, 과거 전체 실거래 평균은 214,625,000원입니다.
하지만 이 전체 평균에는 2021~2022년의 230,000,000~250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 실거래는 2026년 9월의 148,500,000원으로, 가격 추세 지표는 -37.3%입니다. 따라서 과거 고가거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 55.04㎡ | 1층 | 148,500,000원 |
| 2022.03 | 55.04㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 57.77㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 55.04㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 214,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.04㎡ | 1건 | 148,500,000원 |
최근 거래 1건은 대상 물건(57.77㎡·3층)보다 면적이 작은 55.04㎡·1층 거래입니다. 따라서 동일 호수의 확정적인 시세라고 볼 수는 없습니다. 다만 최근 표본에서 확인되는 가격 하락 추세는 뚜렷하며, 실질취득 약 2.51억원을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
왜 낙찰가가 757만원인데 실질취득은 2억 5천만원을 넘을까요? 매각대금 7,571,000원에서 추정 집행비용 536,278원이 먼저 빠지고, 임차인에게는 7,034,722원만 배당되기 때문입니다. 미배당 보증금 242,965,278원에 낙찰가격을 더하면 250,536,278원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 536,278원 |
| 1. 임차인 김명희 · 우선변제 | 250,000,000원 | 7,034,722원 |
| 2. 삼성카드 · 가압류 | 12,965,788원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 · 경매신청채권 | 258,082,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 250,000,000원 | 242,965,278원 |
예상배당은 제시된 배당 모형에 따른 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 매수인이 인수할 것으로 예상되는 금액입니다. 삼성카드 및 서울보증보험의 별도 채권 합계는 271,047,978원이고, 현 가정에서는 이들 채권에 대한 배당이 0원입니다. 보증금반환채권의 양도·대위 관계 때문에 채권 합계와 임차보증금을 단순 합산해 독립된 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수액 — 더 유찰돼도 실질취득은 거의 같다
이 물건은 선순위 임차보증금이 사실상 실질취득금액의 하한을 결정합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 7,571,000원 | 242,965,278원 | 250,536,278원 |
| 11회 유찰 시 | 5,299,700원 | 245,195,695원 | 250,495,395원 |
| 12회 유찰 시 | 3,709,789원 | 246,756,987원 | 250,466,776원 |
현재 최저가 7,571,000원이 12회 유찰 가정의 3,709,789원까지 낮아져도 실질취득은 250,536,278원에서 250,466,776원으로 소폭만 변합니다. 차이는 회차별 추정 집행비용과 배당액의 변화에서 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리 마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·농경지가 혼재하는 지역으로, 대규모 아파트 주거지와는 다른 수요 구조를 가집니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 회안대로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2016.08.01 사용승인된 4층 철근콘크리트 건물의 3층 301호입니다. 급배수·위생·도시가스·난방·공동현관 보안설비를 갖추고 있으며, 건축물 위반 여부 지표에는 위반사항이 확인되지 않습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 속합니다. 관련 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 공시지가는 573,100원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등과 겹치며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 관련 규제의 구체적인 적용 여부는 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 환금성. D동은 8세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건에 불과하고, 거래가격 추세는 -37.3%입니다. 소규모 다세대주택의 거래 표본 부족과 시장 하락을 동시에 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰 여부 판단. 최저가 7,571,000원 자체는 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 현재 예상 인수액을 더한 250,536,278원을 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임차인의 대항력 재확인. 김명희의 전입일 2021.12.13, 점유개시일 2021.12.10, 확정일자 2021.11.15 및 말소기준일 2023.04.24를 주민등록·임대차계약·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 대위·채권양도 관계 확인. 서울보증보험은 임차권등기상 대위자이자 경매 신청채권자입니다. 보증금반환채권의 귀속과 실제 지급 상대방, 임차권등기 말소에 필요한 서류 및 절차를 확인해야 합니다. 동일한 보증금을 이중으로 계산해서는 안 됩니다.
- 배당 결과와 인수잔액 확인. 예상 배당 7,034,722원과 매수인 인수 242,965,278원은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 배당 관련 자료를 검증해야 합니다.
- 점유·인도 관계 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자, 인도 가능 시점 및 비용을 파악해야 합니다.
- 최근 시세 재평가. 2026년 9월 거래 148,500,000원은 대상보다 면적이 작은 1층 거래입니다. 층·면적·내부 상태 차이를 반영한 별도 가격 검증이 필요하지만, 최근 거래 하락 추세를 무시해서는 안 됩니다.
- 환금성·관리비·세금 확인. 8세대 다세대주택의 매수 수요, 재매각 가능성, 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용 및 토지이용규제를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “757만원에 사는 집이 아니라, 2억 5천만원을 부담하는 집”
이 물건은 경매에서 가장 조심해야 하는 가격 착시의 전형적인 사례입니다. 감정가 268,000,000원이 10회 유찰 끝에 7,571,000원이 됐다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김명희의 선순위 임차보증금 250,000,000원이 사실상 실질취득금액을 결정합니다.
현재 최저가를 기준으로 매수인 예상 인수액은 242,965,278원, 실질취득은 250,536,278원입니다. 이는 최근 거래가 148,500,000원의 약 168.7%로, 최근 거래보다 102,036,278원 높습니다. 거래가격 추세도 -37.3% 하락했고, 10회 유찰 및 소규모 다세대주택의 환금성 부담까지 겹칩니다.
결론은 신규 입찰에 매우 신중해야 한다는 것입니다. 유찰이 더 진행되더라도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득금액은 약 250,000,000원 부근에 머물 가능성이 높습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수조건을 전제로 하면 가격 경쟁력도 낮고, 권리상 금전부담도 매우 큰 D등급 고위험 물건입니다. 입찰가 자체보다 임차보증금 인수구조와 최근 시세의 격차를 우선 검토해야 합니다.
