10,815,000원
수원지방법원 2024타경69727. 경기도 광주시 매산동 포레힐스 D동 3층 301호, 전용 57.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 10,815,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 250,000,000원 보증금입니다.
김명희는 2021.12.13. 전입했고 확정일자는 2021.11.15.이며, 말소기준권리인 2023.04.24. 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 등기부에는 2024.01.04. 주택임차권이 등기됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 10,815,000원의 최저가가 아니라 약 250,594,670원의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 독산동길 29-4, 디동 3층301호 (매산동,포레힐스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.77㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 |
| 소유자 | 한동철 · 2021.12.15. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 10,815,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 258,082,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2016.08.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2016.09.09. 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2021.12.10. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.24. 삼성카드 가압류 12,965,788원입니다. 이후의 경매개시결정과 수원시 압류, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 김명희의 전입 2021.12.13.은 말소기준보다 앞서므로 대항력은 유지됩니다. 등기 자체가 지워지는 것과 보증금 반환채무가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.5억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.13 | 2021.11.15 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
김명희는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 10,815,000원에서는 집행비용 594,670원을 제외한 10,220,330원만 배당될 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 보증금 중 239,779,670원이 남고 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
포레힐스(D동)의 실거래 표본은 3건입니다. 전용 57.77㎡의 2021.12. 거래가 250,000,000원, 전용 55.04㎡의 2021.10.·2022.03. 거래가 각각 230,000,000원이며, 평균은 236,666,666원입니다. 최신 거래는 2022.03.의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.04㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 57.77㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 55.04㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 236,666,666원 |
현 회차의 실질취득액 250,594,670원은 최근 실거래 평균 236,666,666원의 약 105.9%, 최신 거래 230,000,000원의 약 109.0%입니다. 즉 최저가만 보면 4.6% 수준처럼 보이지만, 인수까지 포함하면 최근 거래 시세보다 오히려 높은 총부담입니다. 이 사건에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,670원 |
| 1. 임차인 김명희 보증금 | 250,000,000원 | 10,220,330원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,965,788원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 258,082,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 239,779,670원은 매수인이 인수합니다. 삼성카드와 서울보증보험주식회사는 현 매각가 가정에서 배당이 없으며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 10,815,000원 | 239,779,670원 | 250,594,670원 |
| 10회 유찰 시 | 7,570,499원 | 242,965,770원 | 250,536,269원 |
| 11회 유찰 시 | 5,299,349원 | 245,196,039원 | 250,495,388원 |
회차가 진행돼 최저가가 10,815,000원에서 7,570,499원, 5,299,349원으로 내려가도 매수인 인수액이 239,779,670원에서 242,965,770원, 245,196,039원으로 커집니다. 총부담은 계속 약 250,000,000원 수준에 머물기 때문에 추가 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 이어지지 않습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 매산2리 마을회관 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 회안대로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지는 대, 면적 500.0㎡, 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 573,100원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스, 난방설비, 공동현관 보안장치가 설치돼 있습니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2016.08.01이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 총 부담은 250,594,670원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김명희 보증금 250,000,000원 중 미배당액 239,779,670원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 2.5억원으로 유지됩니다.
- 시세 대조. 실거래 평균 236,666,666원, 최신 거래 230,000,000원보다 현 실질취득액이 높습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대, 실거래 3건, 경매 평균 유찰 7.8회라는 거래·경매 이력을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당에서는 집행비용과 세금 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4% 최저가”가 아니라 “2.5억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 10,815,000원의 최저가지만, 투자 판단에서 가장 중요한 숫자는 239,779,670원의 인수액입니다. 이를 낙찰가와 합치면 실질취득액은 250,594,670원으로, 실거래 평균 236,666,666원과 최신 거래 230,000,000원을 모두 웃돕니다.
9회 유찰은 가격 메리트가 커졌다는 신호가 아니라, 이 사건에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조를 보여줍니다. 권리상 핵심은 명확합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 결론은 최저가 기준으로는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
