수원지방법원 2024타경70178. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층 비1007호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사아쿠아노드이고, 2024.02.28. 소유권을 이전받으면서 같은 날 주식회사우리은행 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 하나카드·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류와 국·안산시·하남시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리순서만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 감정가 1,760,000,000원에서 현재 295,803,000원까지 내려왔고, 이미 5회 유찰된 데다 재매각입니다. 가격이 크게 낮아진 사실 자체보다 왜 이 가격까지 내려왔는지, 실제 사용성과 환금성이 어떤지, 세금 배당과 임대관계가 어떻게 정리되는지를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70178 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변동로 95(망월동), 지층비1007호 (망월동,힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭)) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 공실상태로 사료되며 내부에 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물 다수 소재 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사아쿠아노드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,760,000,000원 / 295,803,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,305,931,427원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2024.02.28. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류 3건, 압류 3건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 295,803,000원으로, 시나리오상 감정가의 16.81%입니다. 감정가 대비 할인폭은 매우 크지만, 가격 매력 판단에 필요한 비교 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하기보다 상권·용도·임대수익·공실기간·실제 거래사례를 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 295,803,000원 | 290,861,758원 | 1,853,085,927원 |
| 6회 유찰 시 | 207,062,100원 | 203,363,231원 | 1,940,584,454원 |
| 7회 유찰 시 | 144,943,470원 | 142,114,261원 | 2,001,833,424원 |
③ 예상배당표 (매각가 295,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,941,242원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,500,000,000원 | 290,861,758원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,033,016원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 174,914,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,941,242원을 제외한 290,861,758원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 1,853,085,927원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주위에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물은 공실상태로 사료되나 내부에 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재합니다.
- 건물·설비. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥은 타일 마감 등이며 공용 위생·급배수·승강기·소화전·시스템에어컨 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 판매시설·근린생활시설·문화및집회시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 대로, 남동측 대로(보행자전용도로), 북서측 중로, 남서측 소로(보행자전용도로)에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%로 착각하지 않아야 합니다.
- 점유·적재물. 공실로 사료되지만 소유자 미상의 이동 가능한 적재물이 다수 있으므로 인도·반출 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·안산시·하남시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 입찰 직전 최신본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”가 결론은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2024.02.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가의 16.81%까지 내려온 5회 유찰·재매각 물건입니다. 국세·지방세 압류, 임대관계 미상, 공실 내부 적재물, 그리고 실거래 비교가격 부재까지 함께 보면 권리만 보고 즉시 들어갈 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 떨어졌나”보다 왜 반복 유찰됐고 현재 가격에 실제 환금성과 수익성이 있는가를 확인하는 데 있습니다.
