수원지방법원 2024타경70178. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1007호입니다. 현재 소유자는 주식회사아쿠아노드이고, 2024.02.28. 거래가액 1,793,040,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 하나카드 주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금의 가압류와 국·안산시·하남시의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위에 영향을 줄 수 있어, “후순위 채권이 소멸한다”는 것과 “배당이 단순하다”는 것은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70178 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변동로 95(망월동), 지층비1007호 (망월동,힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭)) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 토지는 판매시설 및 근린생활시설 및 문화및집회시설 건부지로 이용 중 · 지층비1007호는 공실상태로 사료되며 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재 |
| 소유자 | 주식회사아쿠아노드 · 2024.02.28. 소유권이전 · 거래가액 1,793,040,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,760,000,000원 / 295,803,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,305,931,427원 |
| 경매개시결정 채권자 | 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수보증금 | 재매각 사건 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 현황은 공실상태로 사료되지만 감정평가 내용상 임대관계는 미상이며, 내부에는 소유자 미상의 이동 가능한 적재물이 다수 소재합니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않지만, 현장 확인 없이 점유·인도 문제까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다
감정가는 1,760,000,000원, 현재 최저매각가격은 295,803,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰됐다는 사실만 보면 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 감정가 할인율은 실거래 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다.
이 사건은 현재 동일·유사 물건의 최근 실거래가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 295,803,000원이 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 5회 유찰이라는 결과 자체가 감정가격과 실제 응찰 수요 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주므로, 응찰 전에는 같은 건물·인근 상업시설의 현재 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 295,803,000원 | 16.81% | 1,853,085,927원 |
| 6회 유찰 시 | 207,062,100원 | 11.76% | 1,940,584,454원 |
| 7회 유찰 시 | 144,943,470원 | 8.24% | 2,001,833,424원 |
③ 예상배당표 (매각가 295,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,941,242원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,500,000,000원 | 290,861,758원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,033,016원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 174,914,669원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 295,803,000원 기준으로 채권 총액은 2,143,947,685원, 채권자 예상배당은 290,861,758원, 미배당은 1,853,085,927원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근입니다. 주위에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황은 공실상태로 사료되나 내부에 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재합니다.
- 건물·설비. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥은 타일 마감 등이며 공용 위생·급배수·승강기·소화전·시스템에어컨 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며 판매시설 및 근린생활시설 및 문화및집회시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 대로, 남동측 대로(보행자전용도로), 북서측 중로, 남서측 소로(보행자전용도로)에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 상업시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각 사건으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 세금 압류. 국·안산시·하남시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실·적재물. 현황은 공실로 사료되나 내부에 소유자 미상의 이동 가능한 물품이 다수 있습니다. 인도·철거·보관 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 고평가 때문인지, 지층 위치·상업시설 수요·관리비·운영제약 등 다른 사유가 있는지 별도 점검이 필요합니다.
맺으며 — “감정가 16.81%”보다 중요한 것은 실제 시장가격이다
권리 구조만 보면 말소기준인 주식회사우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 감정가 1,760,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 295,803,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 시세와 직접 비교되지 않은 상태에서 “83% 이상 할인됐으니 싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 재매각 매수보증금 20%, 공실 내부 적재물, 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 권리 인수는 0원으로 계산되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건. 5회 유찰이라는 숫자보다 실제 상권·매매사례·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
