수원지방법원 2024타경70376. 광주시 추자동 그랜드빌 102동 302호, 감정상 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 다세대주택입니다. 이 물건은 단순한 “3회 유찰 저가 물건”이 아닙니다. 이윤경의 주택임차권등기 보증금 184,000,000원이 있고, 최저가 141,400,000원 기준 배당표상 부족분은 45,379,600원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.04.22 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서가 제출됐습니다. 그래서 이윤경 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 단, 이 확약은 이윤경 임차권에 관한 것이며, 김성태의 보증금·확정일자 미상 점유까지 없애 주는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포안로 294-28, 102동 3층302호 (추자동,그랜드빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 66.64㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등) |
| 소유자 | 김령현 (2021.02.26 소유권이전 · 거래가 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 적용 범위’다
말소기준으로 표시되는 권리는 2024.11.26 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.03.24 이윤경 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 이윤경은 보증금 184,000,000원, 주민등록일자 2021.02.26, 점유개시일자 2021.02.26, 확정일자 2021.01.15로 표시되어 있고, 배당요구도 2023.03.24로 기재되어 있습니다.
② 임차인·승계 신고 — 실제 2명, 중복 1건
실제 임차·점유자로 봐야 할 사람은 김성태와 이윤경 2명입니다. 별도로 표시된 보증기관 승계 신고는 김성태 보증금의 중복 신고로 기재되어 있어, 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성태 | 2023.06.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 확약 대상 아님 · 별도 확인 필요 |
| 이윤경 | 2021.02.26 / 2021.01.15 | 184,000,000원 | 포기 확약* | 있음 | 배당요구 2023.03.24 · 룰상 부족분 45,379,600원 · 확약으로 실질 0원* |
| 시보증 | 2021.02.26 / 2024.11.25 | 0원 | 승계 신고 | 미상 | 김성태 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고 · 별도 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 할인율보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
그랜드빌 102동은 8세대, 사용승인일은 2016.01.12입니다. 같은 면적 66.64㎡ 실거래 표본은 2021.10, 2층, 195,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 이 표본 대비 72.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 66.64㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | 66.64㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
표면 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이윤경 확약이 없었다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 184,000,000원 수준으로 봐야 했습니다. 확약 적용 후에도 김성태의 보증금이 미상이라, 141,400,000원만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이윤경 보증금(우선변제) | 184,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당가정에서 이윤경 보증금 부족분은 45,379,600원입니다. 다만 2026.04.22 확약 적용으로 이윤경 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 추자동 소재 오포초등학교 동측 인근. 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌조 및 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등, 창호는 하이샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 표시되어 있고, 공시지가는 707,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 확약이 이윤경 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명확히 담고 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김성태 점유 확인. 김성태는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약 대상이 아니므로 계약관계, 점유 현황, 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 배제. 시보증 신고는 김성태 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시됩니다. 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 응찰가 계산. 이윤경 확약만 반영하면 실질취득은 141,400,000원*이지만, 김성태 보증금이 확인되면 그 금액은 별도 인수 리스크로 더해 봐야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 8세대 다세대, 실거래 표본 1건, 평균 유찰 4.9회라는 조건을 감안해 아파트식 환금성을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약 물건”이지 “무위험 물건”은 아니다
이 사건의 주된 위험인 이윤경 보증금 184,000,000원은 확약으로 상당 부분 정리됩니다. 그래서 이윤경 부족분 45,379,600원은 실질 인수 0원*으로 보는 것이 맞습니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 김성태의 보증금·확정일자 미상 점유가 확약 밖에 남아 있고, 보증기관 승계 신고는 중복으로 보아 합산하지 않아야 합니다. 결론은 저가 매수형이 아니라 확약 원본과 미상 점유를 확인해야 하는 조건부 접근형입니다.