수원지방법원 2024타경70475. 경기도 광주시 쌍령동 청석파크빌 제4동 제3층 제301호, 전용 47.61㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 192,000,000원, 현재 최저가는 134,400,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 가격형 물건처럼 보이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권과 확약서입니다.
말소기준권리는 2021.04.19. 을구 7번 근저당권입니다. 그런데 임차권자 한두영의 주민등록일자는 2021.01.25., 확정일자는 2020.12.17.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 175,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 보증금입니다. 이 사건은 여기에 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 붙어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로22번길 30-4, 4동 3층301호 (쌍령동, 청석파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.61㎡ · 지상4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김혜연 (2021.01.25. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 확약으로 방향 전환
현재 등기 흐름에서 실제로 봐야 할 기준점은 2021.04.19. 나봉근 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 해지·말소 이력이 붙어 있고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 후순위로 등기된 임차권이 아니라, 그 임차권의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한두영 확약이 승부처
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정호 | 확인 대상 | 2024.03.25 / — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 확인 대상이나 대항력 인수로 보기는 어렵습니다. |
| 한두영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.25 / 2020.12.17 | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 확약서 반영 시 실질 인수 0원*. 룰상 미배당은 43,281,600원입니다. |
한두영 임차권은 대항력 있음 + 우선변제권 있음입니다. 현재 배당표 기준으로는 집행비용 2,681,600원을 공제한 뒤 한두영에게 131,718,400원이 배당되고, 부족분 43,281,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사로부터 2026.5.11. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출되어, 한두영 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 보인다
청석파크빌(4동)은 12세대, 사용승인일 2013.08.22.의 소규모 다세대입니다. 최근 거래 표본은 5건이며, 실거래 평균은 180,000,000원, 최저는 143,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 실거래 평균의 74.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.39㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2024.06 | 47.61㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 44.39㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 47.61㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 44.39㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 180,000,000원 |
다만 여기서 “싸다”는 결론을 바로 내리면 안 됩니다. 한두영 확약이 없었다면 현재 최저가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득은 보증금 175,000,000원 수준으로 고정되는 구조였습니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 최저가 134,400,000원 자체가 아니라, 확약으로 한두영 인수가 실질 0원*이 되는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 한두영 보증금 | 175,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 강동수산새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사케이에스엔대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 나봉근 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 문화금융대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 한두영에게 131,718,400원이 배당되고, 룰상 부족분은 43,281,600원입니다. 확약서 반영 시 한두영 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 내부 확인은 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 불가능하여 표준적 이용상황 기준으로 작성되었습니다.
- 입지. 경기도 광주시 쌍령동 소재 영은미술관 남서측 인근의 공동주택으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본동까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2013.08.22.입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당하며, 공시지가는 669,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 청석파크빌(4동)은 총 12세대입니다. 거래 표본은 5건으로 적고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.5.11. 제출된 확약서의 당사자, 대상 임차권, 대항력 포기, 임차권등기 말소 문구를 원본으로 확인하세요.
- 한두영 미배당 금액. 현재 배당표 기준 룰상 부족분은 43,281,600원입니다. 확약 이행 전제 없이는 실질취득을 최저가로 보면 안 됩니다.
- 이정호 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유 여부는 현장과 명세서로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2021.04.19. 을구 7번 나봉근 근저당권이 기준입니다. 앞선 근저당권 해지·말소 이력을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모, 자연녹지지역, 평균 유찰 5.5회라는 특성을 감안해 매도기간과 대출 가능성을 보수적으로 보세요.
- 관리비·점유 이전. 다세대는 관리비·공과금·인도 협의가 가격 메리트를 갉아먹을 수 있으니 입찰 전 점검이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 성립해야 싼 물건”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 192,000,000원에서 134,400,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 한두영 임차권입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 부족분 인수가 붙어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다행히 2026.5.11. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어, 한두영 임차권의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 이 전제가 맞다면 현재 실질취득 134,400,000원*은 실거래 평균 180,000,000원 대비 가격 여지가 있습니다. 다만 6회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 별도 점유 확인 대상이 남아 있습니다. 결론은 ‘권리 확약 확인 후 조건부 검토’입니다.
