수원지방법원 2024타경70567. 경기도 하남시 망월동 미사강변중앙로 190 소재 하남미사롯데캐슬스타 1층 117호, 용도는 근린시설입니다. 2019년 12월 6일 사용승인을 받은 지상 29층 건물 내 1층 물건으로, 현재는 근린생활시설(상호: LAST CHUNSUN)으로 이용 중입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 미사역(지하철 5호선)이 있어 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
가격만 보면 현재 회차는 매우 낮습니다. 감정가 829,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 139,330,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 할인폭만 보고 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 117호와 118호가 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 사실은 실제 점유·구획·인도·이용관계 확인을 반드시 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70567 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층117호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 등기상 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: LAST CHUNSUN) |
| 건물 | 지하6층·지상29층 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2019.12.06 사용승인 |
| 소유자 | 유정민 |
| 소유권 취득 | 2023.04.14 · 거래가액 840,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 829,000,000원 / 139,330,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 612,282,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.04.14. 설정된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 767,000,000원이며, 이후 갑구 10~16번의 가압류·압류·임의경매개시결정과 을구 1번 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에 잡힌 권리들만 보면 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전용부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형규 | 27.5200 | 2024.01.10 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 이형규는 2024.01.10. 전입했고, 말소기준권리는 2023.04.14.이므로 현황조사상 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구도 2025.01.24.에 접수되어 있습니다. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 확정일자는 확인되지 않았고, 데이터상 우선변제권은 별도로 확인되지 않습니다. 따라서 현재 권리구조에서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
③ 현황 핵심 — 117호와 118호가 일체로 이용 중
감정평가서상 이용상태 역시 본건이 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있고, 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음이지만, 실제 현황에서는 117호와 118호가 경계벽 없이 사용되고 있으므로 도면·현황·실제 점유를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,750,620원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원지구원예농업협동조합 | 767,000,000원 | 136,579,380원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 76,749,684원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,285,770원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,685,355원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,384,610원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 80,940,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 965,045,926원이고 총 배당액은 136,579,380원으로, 미배당액은 828,466,546원입니다. 현재 회차에서 매각대금은 집행비용과 말소기준권리인 근저당권에 우선 배분되는 구조이며, 후순위 가압류 채권에는 배당이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(지하철 5호선) 북서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 미사역(지하철 5호선)이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(상호: LAST CHUNSUN)로 이용 중이며, 인접호수 118호와 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 중로1류·소로1류(보행자전용도로) 등 관련 도로계획이 기재되어 있습니다.
- 하자·공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음이고, 감정평가상 위반건축물은 아닌 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계·구획 확인. 117호와 118호가 경계벽 없이 일체 이용 중이라는 명세서 기재를 가장 먼저 현장 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐고 실제 임차인 1명이 확인되므로, 현재 점유자·사용자·임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 인수. 이형규는 대항력 없음으로 판단되므로 보증금 10,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
- 유찰 이력. 이미 5회 유찰된 물건이므로 낮은 최저가 자체보다 실제 수요가 왜 형성되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 2,750,620원과 근저당 배당 136,579,380원이 매각대금을 모두 소진합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·호별배치도 및 실제 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “17%라는 숫자보다 현황을 먼저 보라”
이 물건은 5회 유찰 끝에 최저매각가 139,330,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상으로는 2023.04.14. 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하므로 인수 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 실제 임차인도 대항력이 없어 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
하지만 이 물건의 할인폭을 단순한 ‘저가 매수’로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 무엇보다 117호가 118호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 현황이 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 단순한 권리분석이 아니라 실제 구획과 점유, 이용상태를 현장에서 확인하고 139,330,000원의 가격이 그 리스크를 감수할 만큼 적정한지 판단하는 것입니다.
